今明两年，买房只记7个字：“买旧”、“买大”，“不买三”

做消防的谭总，现在面临一个选择题。

客户欠他100多万的工程款，还不了了，说是要用房子给他抵，

有两套房供他选，一套是新区的次新房，在25楼；还有一套在老城区4楼。

该怎么选，让谭总头疼的很。

其实，这两年买房千万不要被花里胡哨的宣传给忽悠了，记住这七个字——

“买旧”、“买大”、“不买三”！一般不会踩坑。

01，买旧：市中心老房，越住越香

很多人觉得房子一定要买新的剩余产权，年限更长，实际上这两年的楼市，偏偏旧的更靠谱。

而这里说的“旧”，不是指的那些没法住的危房，主要讲的是市中心的老房子。

首先，老房子的地段优势无可替代。

出门就是在菜市场，走几步路就是三甲医院，门口就是学校，还有商超地铁公交等配套一应俱全，

比如谭总客户让他选的那套老房，步行五分钟就是小学和中学，蒙口就是商超菜市，医院的距离3公里以内，走路到地铁站顶多十分钟。

再看看那套新区的次新房，平时买个菜都得开车去两公里外的超市，孩子上学每天都得早起半个小时，门口连个公交地铁都没有，你说平时生活有多折腾人？

就拿重庆义渡古镇来说，就是个典型案例，当年吹得天花乱坠，结果位置偏、配套差，现在商户跑了大半，房子半价都没人要。

其次，老房子得房率更高。

以前建的房子公摊面积动不动25%甚至更高，90多平米的房子，实用面积可能只有70平不到，

而老房子则不同，公摊面积小，90多平实打实的可以居住90平，有的还赠送阳台小阁楼，

谭总专门量了一下那套老房子，客厅比新区那套宽了近1米，卧室可以多放一个衣柜，这都是实打实的居住品质。

更重要的是，老房子的质量更耐造

上世纪九十年代的老房子，墙体厚、钢筋足，当年盖房没那么多偷工减料的猫腻。

虽然是楼梯房，但是不用等电梯，也不用担心被困在电梯里面，4楼也不算高，比住在高楼出行便利多了。

而且老师去邻里关系也比较亲，隔壁煮了饺子会送一碗，李家出差会帮忙收快递，这种人情味，新区的“对门不相识”比不了。

所以，别嫌老房子外表旧，住进去才知道，便利和踏实比啥都重要！

02、买大：踮踮脚买大的，五年后准感谢自己

所谓的买大，不是让你砸锅卖铁买豪宅，而是在自己能力范围内，尽量选择大一点面积的房子，

很多人总觉得，买房要先买小、再换大，可你看看这两年的情况，换房哪有那么容易一步到位选大的，既避免了折腾，也省了更多装修换房成本。

建议普通三四口之家，在能力范围内，最好选110-125平米的3+1房或4房，如果预算比较充足，可以选择140平米左右，住的更舒服。

就是谭总，他选的90多平米的老房子，三室两厅，孩子有独立空间，父母也能住一间，客厅还能摆一些消防器械样品，

但是选大户型也要看实用性，不能盲目，有个诀窍，建议大家先了解：

面宽和进深比不要超过1:1.5，比如160平米的房子，客厅面宽，要至少4.5米以上才敞亮，主卧3.6米以上才够放衣柜和梳妆台。

家里孩子多，就要留一个10到12平米的多功能房，三代同堂居住，老人房最好靠近卫生间，方便老人起夜。

记住了，买房只是签个名，住房却是一辈子的事，别为了省十几万买个小的，以后住的憋屈再换房，难度更大，成本更高！

03，不买三：这三种房，白送都要慎

下面这三种房子看着诱人，实则全是坑，买入即悔，别大意：

①不买文旅房。

别被“诗和远方”“养老度假”的噱头忽悠了，这种文旅房往往坑太多。就比如湖南常德的桃花源古镇，当年开盘时四合院卖两万多一平，现在腰斩都没人要。买了的人租不掉也卖不掉，每年还得交几千物业费——活脱脱的吞金兽。

还有重庆的一些水乡区楼盘，当初也是靠文旅概念炒热，买的人到现在都没等来当初承诺的配套，整个小区没啥人气，跟鬼城似的。

②不买情怀房。

海景房、田园合院、民宿长租房——名字听着美好，买进去才知道坑有多大。

比如天津农村有个项目，打着民宿投资的幌子，让购房者一次性交了几十万，租二三十年。

可民法典新规早就说了，租赁期限超过20年的部分无效，一旦运营方跑路，交的几十万打水漂，打官司都没用。

还有海景房，看着漂亮，夏天潮得很，冬天没人住照交物业费，电器容易受潮、生锈，衣柜还长霉斑。健康的身体住这种房子一段时间也搞不好腰酸背痛、风湿类关节炎，买这样的房就是花钱受罪。

③不买投机房。

法拍房、“高溢价”学区房，这些所谓的“投资机会”，普通人别碰。

最近几年法拍房增多，很多人都想进去捡便宜，结果收了房才发现房子里还住着原房主的亲戚，人家签了居住权，拒不搬走，你维权都难。

说到底，普通人买房，别想靠它发财，稳妥比啥都重要。

最后谭总听建议，选了市中心的老房子。

还是那句话，买房闭着眼都能赚钱的年代成为历史，现在楼市分化严重，选对特别重要。一旦买错，后悔半辈子！

这话不是瞎说，是无数人真金白银换来的教训。