房价还要阴跌几年？

最近，越来越多的人开始讨论“房价什么时候才能跌到底”这个问题。大家的看法各不相同。

从目前的数据来看，一线城市的平均租售比大约在2%左右，房价收入比则在30倍上下，这两个指标依然处于较高水平。更重要的是，在房价下行的过程中，租金和居民收入往往也会同步下降，这使得租售比和房价收入比的改善并不容易，甚至可能维持较长时间。（每年租金下降幅度大概有房价的一半左右）

不过相比于房价什么时候触底，有一个更加严峻，对我们长期经济发展影响更大的点就在于，房价还将阴跌多久？

不少人可能觉得，只要房价一触底，很快就能迎来反弹，居民的消费也会跟着回暖。但现实情况并非如此简单，我们以日本为例来看会发生什么情况。（之所以用日本为例，是因为1990年代房地产泡沫破裂后的日本，跟我们现在的情况特别相似）

1989年12月底，日本股市触及历史高点，随后步入漫长的下跌通道。1990年10月，房价也开始回落。进入1991年，日本经济正式陷入衰退。然而，当时日本央行和政府对经济形势的认识并不充分，在制定政策时犹豫不决、行动迟缓（日本央行降息太慢了，每次只降0.5~0.75个百分点，5年时间才把利率降下来），导致衰退不断加剧，最终演变为典型的资产负债表衰退。

直到1995年，日本央行才将名义利率降至零。但即便是零利率，房价依然持续下跌，直到2004年才真正触底，累计跌幅超过60%。此后，市场又在底部徘徊了十余年，直到2021年才出现明显的上涨迹象。

从日本的经验来看，房地产泡沫破裂之后，房价随后进入了四个周期：

（1）房价急跌期（1990~2000年）

这一时期，房价快速下跌，东京房价腰斩。当居民和企业的资产负债表受到严重冲击时，他们往往会被迫削减投资与消费，并通过折价出售资产（如股票、房产、机器设备甚至企业股权）来增加储蓄。这种行为会引发经济衰退和通货紧缩的连锁反应。

如果未能及时采取有效的应对措施，衰退会进一步加深，失业率随之攀升。即便在日本这样一个实行“年功序列制”（终身雇佣较普遍）的国家，当时的失业率依然出现了明显上升。

（2）房价缓跌期（2000~2004年）

当房价出现一定幅度的下跌后，一部分居民选择卖掉房屋，从而避免资产负债表继续恶化；另一部分居民则开始买入房产，这表明他们对自己的资产负债表和未来现金流（收入）抱有信心，或者看好未来的房价走势。

总体来看，在房价持续下跌一段时间之后，下跌的速度会逐渐放缓，并最终触底。在这一阶段，居民和企业开始着手修复资产负债表，失业率的上升势头也会有所缓和。

（3）修复资产负债表期（2004~2011年）

在这一阶段，房价在触底后出现底部震荡，居民和企业逐步修复资产负债表，失业率开始下降（2008年全球金融危机造成了短期波折）。尽管日本仍处于通货紧缩状态，但整体经济状况相比之前已经有所改善了。

（4）扩表期（2011年至今）

在这一阶段，受益于安倍晋三推出的“三支箭”政策，居民和企业的资产负债表扩张逐渐启动，但进程极其缓慢（2006年以来，日本居民人均消费支出的增速基本在零附近，甚至略为负值）。与此同时，房价从底部反弹的速度同样很缓慢，这部分原因也与日本人口老龄化的长期趋势有关系。

我用日本的例子是想说明三件事：

第一，在房价下行阶段，经济往往同步陷入衰退，居民的资产负债表持续承压，不得不缩减负债、压缩开支。与此同时，他们对未来收入的预期减弱，租金水平也在下滑，这些因素叠加，使得租售比和收入房价比的提升变得异常困难。

目前，我们也处于这一阶段。房价下跌后，居民开始缩表，消费萎靡，造成了事实上的通缩（可以用实际GDP增速-名义GDP增速，大概算出通缩水平）。而且我们收入也在下滑，所以租金也开始下滑，虽然租金降低得比房价慢，但也大幅减缓了租金回报率上升速度，增长了去泡沫周期。

第二，所有人都知道，由于人口老龄化，未来房屋是过剩的。越底层的城市过剩会越严重。因此除非是刚需，没有人会着急追逐房屋。因此，房价下跌是一个漫长的过程，底部很难达到。

目前，我们也处于这一阶段。人口越来越少，大家都知道房子是过剩的，房价也会持续下跌，所以根本不着急买房。低能级城市房地产市场已经冻结，绝对的有价无市。

第三，不能指望房价下跌到底后立刻就会反弹，居民立刻就会去扩表消费。这是因为，在房价下跌的过程中，居民整体的资产负债表在恶化。房价触底，只是意味着资产负债表不再继续恶化了，离好转还遥遥无期。而只要资产负债表不好转，居民就不会主动扩张消费。（类似地，股市下跌到底后，居民的账面亏损不再扩大了，但居民不会因为亏损不继续扩大了就去消费。）

再看东京房价这幅图，真正的房价下跌周期就是1990~2000年的急跌期，以及2000~2004的缓跌期。东京房价触底花了14年，我们应该能够更快（毕竟我们发展水平比1990年代的日本要低很多，经济潜力更大），但是能够快多少，仍然是不确定的。目前我国一线城市已经跌了3年，全国各大城市普遍跌了7年。如果真对标日本，2030年都不一定能见底。当然我还是愿意保持乐观一点的态度，把2027年设置于急跌期的底部。

最后，根据日本的经验，不是房价触底了就能反弹，还有漫长的振荡期。担心房价上涨的朋友，其实大可不必。另一点就是消费，房价见底后也不会扩大消费，只要收入上升，消费才能被促进。

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