深度 | 236亿地王的背后：越秀地产的“复仇”与广州顶豪的翻身仗

大家好，我是地产高富帅。

2026年2月25日，注定属于越秀地产，刚开年之际，地产圈最大的王炸地王出炉，越秀地产与保利发展傲战十几个小时，抢占广州马场核心项目，一线城市豪宅争夺全面进入白热化。

项目起拍总价约186亿，吸引了越秀、保利、珠实、华润、城投等7家房企参与，经过243轮争夺，最终越秀地产以约236亿总价拿下靓地。

这个地价，单论住宅楼面价约8.57万/平，超过了琶洲·樾华樾，登顶广州单价TOP1。236亿的总价也登顶广州TOP2，仅次于255亿的亚运城。

广州马场土拍竞价结果现场

本次超级地王再现，这与广州市场这两年的窘迫形成鲜明对比，市场太需要热度了，广州再不整点好项目出来，这座文化名城真的要被踢出一线城市阵营了。

回归主场，押宝豪宅

纵观近年布局，广州仍是越秀地产的绝对腹地，这也使其与同样重仓于此的央企巨头保利发展，形成了直接对决。

豪取马场超级豪宅地块之后，越秀地产在广州的牌面就非常清晰明了，从土地储备来看，已经是傲视群雄，就差广州真正拥有越秀自己操盘的标杆豪宅项目。

回顾2025年的广州市场，越秀地产可谓是遭遇了不同程度的打击，尽管是广州本地头部国企，拥有绝对的资金实力，但是真正在高端豪宅市场，很少能直接撬动顶级圈层的影响力。

相反，另外一家总部在广州的头部央企保利发展却逆势发力，仅仅凭借位于琶洲的“玥玺湾”的横空出世就直接笑傲了整个地产圈，开盘凭借超百亿销售额，随后登顶了年度销售榜单第一。

保利发展在广州市场一直都是越秀地产的直接竞争对手，也仅仅只有保利有这个影响力能与越秀站在同一个牌桌，不过这个格局在2025年打破了，越秀地产真的是落后了。

保利玥玺湾赚足了口碑和钞票，广州市场还有保利天奕、保利天曜等项目，个个都是市场上的硬通货。

从2024年，2025年广州房企业绩排名来看，越秀地产可谓是被保利发展全方位碾压，其核心关键点就是在豪宅项目表现力。

2024-2025年两年广州房企销售榜单

2025年保利发展在广州的豪宅表现力确实强劲，这也是与越秀地产拉开巨大差距的原因，越秀在广州势必要在豪宅赛道杀出一条血路。

2026年，越秀地产很显然已经彻底醒悟，与其劳心劳力去北京，上海这种陌生城市依靠合作开发打拼，不如回归主场，来一次大的自我颠覆。

本次马场地王落地之后，也不仅仅是越秀地产的绝地反击，可以说是整体广州市场的核心资产价值重塑，广州的整体市场价值确实被严重低估。

马场单价地王，无疑给广州楼市提振了信心。对于珠金琶还有豪宅项目没开售的房企，比如冼村保利，金融城珠实，都是很好的信号。

广州马场地块现场实景图

从更深层次的逻辑来看，广州太缺乏在全国具备影响力的超级豪宅，去年面粉厂地块玥玺湾算是开了一个头，今年马场新地王才是重头戏。

马场地块，天生就是为打造顶级豪宅而生的。 它位于珠江新城东区，这是广州目前无可争议的房价顶峰区域，可以说是“含着金钥匙出生”。

从地理坐标看，地块北至黄埔大道，南至花城大道，西至马场路，东至华南快速干线，恰好处于珠江新城与广州国际金融城的几何中心。

地块本身规划要配建优质中小学，还有五星级酒店和传言SKP级别的商场，这种配置在广州是独一份。

广州终于有了一个真正的超级价值板块，对标上海的徐汇滨江，深圳的深圳湾，广州能有多少胜算可以PK，或许要等马场项目入市才能真正见分晓。

营销“复仇者联盟”战略开启

纵观整个国央企阵营，要说挖人水平最强的是哪家，央企阵营必须提到华润置地，国企阵营肯定是越秀地产。

房地产行业如今正式进入运营驱动与人才驱动双向Pk的新时代，真正能够在市场化穿越周期的开发商，在人才发展战略方面必须要前置。

越秀地产自从2023年全国化急速扩张开始，全国规模化的人才升级战略也正式打响，特别是在产品，营销两大业务条线，打响了国企系统化人才挖角战。

从早期的龙湖系，旭辉系开启，无论是区域总还是集团多位职能负责人，彼时越秀地产是绝对的行业雇主热门巨头之一，可谓是优秀选手前赴后继加盟越秀。

在营销端口，真正开启人才战略的是在2025年，无论是集团营销一把手李亮的加盟，还是近期多位万科系操盘手的入局，越秀地产营销体系变革已经势不可挡。

要知道，越秀地产曾经就是典型的国企逻辑，旗下有独立的代理公司越秀兴业，属于强销售逻辑为王，属于市场上行期最合适市场的管理逻辑。

如今越秀地产在广州已经吹响豪宅号角，势必要大干一场，营销团队组织管理与专业深度势必要加强，营销“复仇者联盟”军团也正式成立。

在新的市场环境，豪宅营销更加重视客户体验，更加需要与研发设计联动，更加关注审美调性故事线的研策，越秀地产营销系统势必面临大的挑战。

既然是营销团队重塑，越秀地产再次大手笔引入营销高手，地产一品塘独家获悉：原华发股份集团管理中心总经理贺传浪已经空降越秀地产。

贺传浪，80后，2002年本科毕业于复旦大学，当年以中海海之子身份加盟中海地产，作为顶级管培生，站到了行业最高起点。

从基础营销策划到项目操盘手，也是中海海之子必须经历的职业生涯，在当时行业急速发展的大环境下，管培生的提拔速度还是非常快的。

2012年，贺传浪就已经担任中海佛山公司副总经理，还担任佛山营销公司总经理，中海佛山公司也是当年中海核心高管的发源地。

前华发股份集团营销管理中心总经理贺传浪

随后贺传浪调入上海，担任中海地产上海营销公司总经理，随后更直接牵头中海地产华东区域公司营销条线，这一时期的中海地产已经是行业黄埔军校级别。

2017年以后，中海地产迎来一系列的大变动，也是高管动荡最高峰时期，随后不久贺传浪回归深圳，加盟原中海副总裁曲咏海创立的新公司-大海智地。

大海智地在当时也吸纳了不少原中海系老将，在房企高管创业热潮中也算是比较有辨识度的。

2021年，行业正式开启下行趋势，民企暴雷潮开始，国央企军团全面进入主流市场，一个机会来临，华发股份开始发力。

在担任华发股份营销总经理的近五年时间，华发的业绩几乎全部稳定在千亿水准，这在国企阵营里面，还是值得说道的。

本次贺传浪突然空降越秀地产，应该是与去年开始的华发换届风波有必然关系，同为发展逻辑类似的地方国企，华发股份与越秀地产可谓是如今粤系房企的双雄。

三个月不到，越秀地产连续大手笔挖角营销高手，势必是要在广州迎来一轮血拼，就连之前担任集团营销一把手的李亮如今都要亲自牵头分管广州区域。

2026年刚开年，越秀地产已经花费了236亿拿地，这一笔巨资已经占据去年越秀拿地投资总额的80%，可想而知，广州区域成败，就是2026年越秀地产成败。

总结：

纵观如今整体行业发展，豪宅赛道已经成为各大头部房企关注的焦点，但是真正能有综合操盘实力与品牌调性的也只有少数几家。

在顶豪市场，如今已经变成了区域中小民企与央企巨头们的试验场，在地方国企领域，真正能够有豪宅代表作的房企确实稀少。

作为粤系国企代表的越秀地产，必须承担起有豪宅辨识度的企业担当，在这细分赛道必须有国企的身影。

今天就聊到这里，关于越秀地产这波操作，你有什么想说的？欢迎留言讨论。