最近二手房的回暖，真相其实很扎心

这两天朋友圈里但凡跟楼市沾点边的，都像打了鸡血一样。

不是晒成交截图，就是喊着要回暖了，甚至有人说再不买就晚了。

可越是这种时候，我越觉得心里发毛。

因为稍微把数字拆开一看，你就会发现这波热闹里真正值得开心的人可能一个都没有。

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一、数据很猛，可兴奋的人大多没看懂

你看北京1月二手房网签15082套，创了2022年以来的新高；

上海更夸张，1月二手房成交22834套，几乎把北京按在地上摩擦。

这数据丢出来，难免让人血脉贲张。

有人甚至在群里嚷嚷：

赶紧上车，楼市要反弹了，再犹豫又要错过一轮。

可问题来了，这些数字的背后到底是谁在买？

真是市场热了吗？

其实不然。

把成交均价一看，北京上海都差不多，平均在五万五左右，没什么大幅拉升。

再看看面积，北京平均九十平，上海八十一平。

这啥概念？

很简单就是被生活逼得走投无路的刚需，咬牙冲进来了。

不是市场热了，而是生活把他们逼急了。

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二、冲在最前面的，是被生活压垮的刚需

我前两天跟一个朋友聊天，他是个典型的北漂大厂男。

互联网干了八年，孩子快上小学了，二胎在路上，房东又要涨租。

他半夜三点给我语音，说自己躺在床上算首付算到头大。

他说那一刻，他突然明白什么叫绝望。

这种人你跟他说再等一年房价可能还会跌，他心里当然也清楚。

谁不想多省点钱呢？

但他们没时间等了。

孩子入学要准备

租金一个月一万

房东一句话就能让你一家人连夜找房

老婆肚子越来越大

这些现实问题没有一个能按暂停键

很多刚需根本不是在抄底，他们是在逃命。

说得残酷点他们不是看好楼市，而是被生活推着往前走。

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三、刚需冲得再猛，也托不起真正的楼市

很多人总以为刚需是楼市的脊梁，但这几年你应该看明白了，刚需的力量是有限的。

北京家庭住房自有率七成

上海也差不多

真正没房、又必须买房的人，其实没你想象的多。

更关键的是没上车的人即便今天房价跌了三四成，也依然买不起。

收入天花板摆在那里，首付门槛摆在那里，刚需能撑起的只是最底层的一点成交量。

说句不好听的，刚需只能让市场不至于完全冻住，但要让楼市真正回暖，他们做不到。

真正能把市场点燃的，是改善型置换。

可偏偏他们现在集体装死。

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四、真正的关键群体不动，市场就只能假热

你去问问身边想置换的人，有几个敢真的把房子挂出去卖？

我认识的一个丰台朋友，老破小挂了半年，降价六十万都没人看。

他本来想换到朝阳的次新盘，结果旧房卖不掉，新房根本不敢碰。

为什么

因为这三年跌得太狠了。

北上广深普跌三四成

帐面浮亏几十万到上百万

谁还敢贸然行动

最怕的是两头挨打

旧房卖亏

新房买贵

未来再跌一波

那就是双杀

置换客宁可暂时住得挤一点，也不敢轻举妄动。

他们一旦不动，市场就没有真正的链条，交易只能维持在底层刚需的水平。

现在的楼市看着热闹，其实是刚需在唱独角戏。

改善客的心态是一部惊悚片。

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五、历史告诉我们：楼市要涨，只靠信心

回头看看2017年那波疯狂，那不是因为大家突然都富了，而是因为信心爆棚。

那时候买房的逻辑只有一句话：迟一天买就亏一天。

于是大家抢，借钱也要抢，房子越贵越抢。

那叫趋势，那叫情绪，那叫集体认知。

而今天呢

投资客退出

刚需被榨干

改善客躺平

信心像空气一样稀薄

你告诉我这样的市场怎么反弹？

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六、现在的成交，本质上是一波被挤出来的刚需潮

为什么最近数据起来了？

因为房价跌得够狠

因为首付降到十五

因为刚需撑了两三年生活逼得他们再也拖不下去

这不是市场回暖

这是低温下的反射动作

更扎心的是

这种集中释放往往只能持续一小段时间

等刚需被透支完了

楼市又会静下来

而且城市分化也会继续加剧

一二线还能看到点交易

三四线依然冷得像冰柜

这波热闹根本不是趋势性反转，更像一阵情绪搅动的假高潮。

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七、真正的分水岭在三个月后

未来三个月是观察楼市的关键窗口。

如果置换客回来

学区房次新盘开始放量

成交量持续走高

那才是趋势信号

可一旦置换客继续沉默

那么现在这波所谓的小阳春

基本就宣告结束了

到时候市场可能又会冷得让人发慌。

所以问题不在于现在是不是春天

而在于这点春意是黎明前的微光、还是黑暗前的最后一束亮？

每个人心里可能都有自己的答案、但别被朋友圈的热闹骗了

真正的真相往往藏在最扎心的地方。