房企上海拿地逻辑已变：从“招拍挂”到“城市更新”

1月20日，自然资源部与住房和城乡建设部联合发布了《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》。这份文件再次从顶层设计上持续推动城市更新行动，为十五五期间城市更新提供具体操作指南，凸显城市更新在国家战略层面的重要性进一步提升。未来十年将是上海大力推进城市更新、完善城市更新模式机制的黄金发展时期，也是房企通过城市更新在核心区域拿地的绝佳契机，如果房企不能快速转变拿地思路及拿地模式，将会在未来的城市发展与竞争中逐渐边缘化，错失这一轮城市功能提升与土地价值重构的历史性机遇。

一、近三年非公开市场的占比呈现趋势性上升

首先，非公开市场拿地在上海变得越来越重要。2025年全年成交宅地建面518.1万平方米，其中公开市场（通过招拍挂方式）出让土地建面359.8万平方米，非公开市场出让土地建面158.3万平方米，占比30.6%。非公开市场出让土地成交面积从2023年的10%升至2025年的30.6%，同时非公开市场成交金额占比从2023年的22%上升到超过40%。

其次，中心城区拿地尤其依赖非公开市场，非公开拿地集中在市中心。2025年非公开出让30幅，合计建面158.3万平方米，成交金额993.1亿。其中，市中心非公开市场成交量最高，2025年内环内成交建面67.1万平方米，占比维持约42%。具体到各个城区来看，黄浦、徐汇作为近年来城市更新力度较大的区域，通过非公开市场成交的地块面积占比超过80%。

二、公开市场拿地难度上升、风险增加

总量上，公开市场出让土地面积大幅缩量，2023年全年公开市场成交建面为896.8万平方米，2025年仅有359.8万平方米，大幅减少60%。并且推出的地块往中心城区聚集，市中心优质地块价格被不断抬升，以东外滩为例，中铁置业项目处于内环外，2025年拿地楼面价比内环内的保利外滩序项目高4.3%；北蔡绿城项目比西派海上楼面价高28.3%。郊区地块地价下跌却少数企业问津，以徐泾为例，宝业项目比2年前的华发蟠龙四季楼面价低18.4%；松江新城西派云间楼面价比早期项目星樾云涧低14.5%。

自2024年中上海取消“房地联动价”、实行“双高双竞”后，房企基于一致的聚焦策略，被迫参与到中心城区的土地搏杀，热门地块溢价率快速攀升。2024年下半年至2025年7月，优质地块供给增加推动土拍溢价率提升，最高溢价率达46.3%（虹口绿城项目），导致房企在公开市场拿地难度日渐上升、风险逐步增加 。随着核心区成交速度放缓，2025年下半年房企拿地意愿降低，托底情况愈发频繁。2025年8月至今，公开出让热度降温明显，内环内的20幅商品住宅地块中，有12幅底价成交，九批次9幅地块中7幅底价成交。

三、城市更新成房企获取优质土地的重要途径

上海未来土地出让中，通过城市更新的途径拿地变得愈加重要，尤其是在市中心，土地供应稀缺，招拍挂机会更加稀少。而通过城市更新拿地具备锁定中长期项目储备、改善项目利润的优势。首先，城中村改造项目单体量较大、可一二级联动，单个项目的改造周期长，通常以10年为单位进行规划开发，如果能获得合适的城中村项目，将保证未来数年乃至十数年的土地储备。其次，城市更新拿地可以成为改善项目利润的重要手段，一方面，锁定底价，通过前置勾兑、商务洽谈以及设定有利的遴选条件，最终城市更新项目往往通过技术标、商务标形成绝对优势，并以底价成交；另一方面，改善利润，部分城市更新项目在体量、质素上有大幅度提升，能通过纯宅地获取高额利润实现回正、反补慢周转的历史风貌地块及商办。

当前阶段头部企业已经普通发力城市更新，正在构建业务壁垒。头部企业如招商蛇口、华润、中海等已经加速布局城市更新市场，中部企业如华发、联发、中建等也已经在近郊有所斩获，房企通过城市更新拿地的迫切性在增加。在目前的模式中，房企可以主要考虑三种模式拿地：

1、股权转让模式拿地

以安澜上海、澐启滨江为例，由城市更新公司完成一级开发，企业通过二级市场获取股权。

2、公开遴选模式拿地

以弘安里、蟠龙天地等项目为例，通过遴选获取带风貌保护类项目的开发权。

3、城中村改造模式拿地

以中交凤溪村、金桥小湾村为例，进行城中村改造。

最后，城市更新已成为房企尤其是头部企业锁定核心区域优质土储、实现可持续增长的关键路径，房企必须主动调整发展逻辑，从“快周转、高杠杆”的传统模式，转向“精运营、深耕耘”的更新思维，方能在新一轮城市发展浪潮中行稳致远。

—关注同策研究院视频号—

—上海楼市年报—

声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com