代书遗嘱遇拆迁房屋继承，北京房产律师助力高龄老人胜诉

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告张桂兰向法院提出诉讼请求：1. 确认被继承人李建国于2016年6月28日所立代书遗嘱无效；2. 确认原告对一号房屋享有排他居住使用权；3. 确认原告对二号房屋享有八分之五的居住使用权；4. 诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原告张桂兰与被继承人李建国系夫妻关系，李建国于2020年8月14日因病去世并注销户口。2013年12月27日，李建国与甲公司（搬迁人）签订《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》，原告张桂兰、被告李明亮、赵春燕、李磊、王丽、李一诺均为被安置人口；次日，李明亮与甲公司签订《补充协议书》，约定认购6套定向安置房屋（本案重点涉及一号、二号房屋）。现安置房屋已具备交付条件，但被告方将房屋占有使用，原告年近九旬，多年来一直在亲属家寄居，多次与被告协商居住事宜无果，为维护自身合法权益，特提起诉讼。

被告李明亮、赵春燕、李磊、王丽、李一诺辩称：对原告所述家庭关系、房屋来源无异议，认可张桂兰现居住在一号房屋已满1年半，但不同意原告诉讼请求。主张实际被拆迁人系李建国，拆迁相关权益由李建国生前交由李明亮管理，相关款项均用于拆迁周转，且李建国所立代书遗嘱合法有效。

第三人李海涛辩称：认可原告所述家庭关系及房屋来源，其一直照顾原告张桂兰，确认张桂兰现居住在一号房屋；若李建国的遗产中有其份额，自愿全部赠与原告张桂兰，同意原告诉讼请求。

第三人李海燕辩称：认可原告所述全部事实，同意原告诉讼请求；主张李建国生前患有脑萎缩，不具备订立遗嘱的能力，案涉代书遗嘱应为无效；若李建国的遗产中有其份额，自愿全部赠与原告张桂兰。

法院经审理确认以下事实：李建国与张桂兰夫妇共生育三名子女，分别是李海燕、李明亮、李海峰；赵春燕系李明亮之妻，李磊系二人之子，王丽系李磊之妻，李一诺系二人之女；李海峰于2014年2月去世，李海涛系李海峰独生子。

1987年，李建国、张桂兰经审批建造宅院房屋，至2000年院内有北房、东房、西房、南房若干。2013年3月，经人民调解委员会调解，各方签订调解协议，对院内房屋权属进行分割，明确部分房屋归李明亮所有，其余房屋归李建国、张桂兰所有。

2013年12月，李建国与甲公司签订的安置协议及补充协议约定，认购6套定向安置房屋，其中一号房屋（一居室）、二号房屋（二居室）为本案争议焦点。2019年11月至12月，各方分别与乙公司（安置房屋出卖人）签订《定向安置住房买卖合同》，其中张桂兰签订合同购买一号房屋，李明亮、赵春燕签订合同购买二号房屋及其他三套房屋，李磊、王丽签订合同购买另外一套房屋。房屋交付装修后，张桂兰入住一号房屋至今。

另查，李建国于2016年6月28日订立代书遗嘱，载明其自愿将两套安置房屋中属于自己的份额由儿子李明亮继承，遗嘱有立遗嘱人、代书人、见证人签字。原告张桂兰、第三人李海燕、李海涛主张李建国生前患有脑萎缩，不具备订立遗嘱的民事行为能力，该遗嘱并非其真实意思表示；被告方提交订立遗嘱时的视频资料，主张遗嘱真实有效，张桂兰等人认可视频中系李建国本人，但主张应有三甲医院出具的精神状态证明佐证其立遗嘱能力。

裁判结果

一、坐落于一号房屋由原告张桂兰居住使用；

二、驳回原告张桂兰的其他诉讼请求。

注：法院明确，本案仅处理安置房屋的居住使用问题，因房屋尚未取得不动产权证书，判决结果不作为房屋所有权确认的依据；各方可待房屋产权证下发后，另行处理所有权分割事宜。

法院说理

本案的核心争议焦点为：1. 被继承人李建国于2016年所立代书遗嘱是否合法有效；2. 原告张桂兰主张对一号、二号房屋享有的居住使用权是否具有事实和法律依据。

法院认为，本案中，李海峰、李建国的死亡事实发生在民法典施行前，涉及二人遗产继承的争议适用《中华人民共和国继承法》及相关规定；张桂兰提起的分家析产、居住权纠纷发生在民法典施行后，该部分争议适用《中华人民共和国民法典》及相关规定。

关于代书遗嘱的效力：公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。本案中，李建国订立的代书遗嘱，有完整的视频资料佐证系其本人真实意思表示，且符合法律规定的形式要件，应认定为合法有效。原告张桂兰、第三人李海燕、李海涛主张李建国患有脑萎缩、不具备立遗嘱能力，但未提交有效证据证明李建国订立遗嘱时存在不能辨认自己行为的情形，仅以“无三甲医院精神状态证明”为由主张遗嘱无效，缺乏法律依据，法院不予支持。因此，李建国的遗产应按照该代书遗嘱，由被告李明亮继承。

关于原告张桂兰主张的房屋居住使用权：公民依法享有的居住权益受法律保护，结合本案事实，一号房屋系张桂兰作为被安置人口，单独与乙公司签订买卖合同购买，且房屋交付后，张桂兰一直实际居住使用至今，其他被安置人均同意张桂兰对该房屋享有排他居住使用权，故对张桂兰要求确认其对一号房屋享有排他居住使用权的诉讼请求，法院依法予以支持。

关于张桂兰主张对二号房屋享有八分之五居住使用权的诉求：二号房屋系李明亮、赵春燕作为被安置人口签订买卖合同购买，且一号房屋的建筑面积已高于被安置人人均购买安置房屋面积，张桂兰已通过一号房屋保障自身居住权益，其主张对二号房屋享有部分居住使用权，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

另需明确，法院在安置房屋尚未取得不动产权证书的情况下，仅对房屋居住使用问题作出暂时处理，该处理系为避免各方矛盾、保障各方基本生活权益，不作为房屋所有权确认的依据；各方可待房屋不动产权证书下发后，另行处理房屋所有权分割事宜。

胜诉办案心得

本案系典型的拆迁安置房屋+代书遗嘱+遗产继承叠加纠纷，核心围绕代书遗嘱效力认定、拆迁安置房屋居住权主张两大关键问题展开，结合本案及同类纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。

1. 高龄老人拆迁房屋维权，优先锁定“居住使用权”核心诉求。本案中，原告年近九旬，核心需求是“有房可住”，而非单纯分割房屋所有权。我方精准定位这一核心，重点举证原告作为被安置人口的身份、单独签订一号房屋买卖合同的事实，以及长期实际居住的现状，结合其他被安置人的认可态度，成功说服法院支持原告的排他居住使用权，精准实现当事人的核心维权目的，避免陷入复杂的所有权分割纠纷。

2. 拆迁安置房屋纠纷，需重点留存“被安置人身份+房屋买卖合同”相关证据。拆迁安置房屋的权益归属、居住权认定，核心依托被安置人身份、房屋买卖合同签订主体、实际居住情况等证据。本案中，原告能够成功主张一号房屋的居住权，关键在于其作为被安置人口，单独与乙公司签订了一号房屋的买卖合同，且实际长期居住，该组证据形成完整链条，成为胜诉的核心支撑。这提醒拆迁安置户，务必妥善留存拆迁安置协议、补充协议、房屋买卖合同、交房凭证等相关材料，避免日后产生权益争议时无据可依。

3. 遗产继承中，亲属自愿赠与份额可成为维权助力。本案中，第三人李海涛、李海燕自愿将自身可能享有的遗产份额赠与原告，不仅明确表达了对原告的支持，也间接增强了我方的维权底气，虽未直接影响遗嘱效力的认定，但在法院考量原告居住权益的合理性时，起到了辅助作用。这提醒当事人，在遗产继承与房屋纠纷叠加案件中，可积极争取无利益冲突亲属的支持，合理运用赠与、放弃继承等方式，最大化维护自身合法权益。

4. 高龄老人维权，专业律师加持可精准规避风险、提高胜诉率。此类纠纷涉及拆迁安置政策、遗嘱效力认定、遗产继承、居住权保护等多重法律问题，且高龄老人行动不便、证据收集能力较弱，仅凭自身难以应对。专业的律师可协助当事人：精准定位核心诉求、梳理案件证据链条、制定针对性维权策略、反驳对方不合理抗辩，同时兼顾老人的身体状况和维权需求，全程护航，助力高龄老人高效、顺利地捍卫自身的居住权益和遗产继承权。

若你正面临拆迁安置房屋纠纷、遗产继承中的居住权争议、代书遗嘱效力认定等问题，可联系我们。我们作为专业的房地产律师，将以专业的法律视角，帮你梳理证据、界定权益、制定维权策略，精准适用法律规则，全程护航你的合法权益，助力你顺利实现维权诉求。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。