从造房子到营城市：一场“破茧”背后的国企进化论

来源：滚动播报

（来源：中国房地产网）

首创·天禧5号项目占地面积90%以上的“巨茧”——基坑气膜在2月10日正式退场，该项目建设迈入全新阶段

2月10日，北京CBD核心区，一片覆盖逾万平方米的银色“巨茧”缓缓退场——首创天禧5号项目基坑气膜正式拆除。

这一标志性动作宣告着该项目建设迈入全新阶段。

据了解，首创天禧5号是朝阳区首个在商务核心区位置使用 “基坑气膜” 技术设备的工程，这一创新的施工防护技术，曾覆盖了该项目占地面积90%以上，面积超过1万平方米，有效降低了40分贝以上的施工噪音和 90% 的扬尘，将施工扬尘与噪声牢牢 “锁” 在工地内部，从源头实现污染管控。更令人称道的是，气膜内配备11台大风量风机与智能环境监测系统，实现空气持续循环过滤，为工人营造出温湿适宜、洁净安全的作业空间；即便在风雪严寒中，膜内温度仍高出外界5℃~8℃，保障施工全年无休。

“巨茧”拆除前

从施工技术的精研到对环境影响的极致把控，首创天禧5号项目的建设全程，皆可见其开发者的用心，这份对细节的极致追求，不仅是对项目本身的珍视，更是匠心的具象体现。

天禧5号的 “破茧”，不仅是一个高端人居作品的焕新亮相，更是一份对城市、对未来的郑重承诺。当“巨茧”褪去，天禧5号的轮廓初现，人们看到的不只是又一栋高端住宅的崛起，更是一家国企以极致匠心雕琢稀缺资产的决心——如同对待一块老坑帝王绿翡翠，不敢有丝毫轻慢。而这场“破茧”，亦正是其背后操盘者——首创城发，从传统开发商向城市综合运营商深度蜕变的象征性起点。

璞玉天成：天禧5号的价值与底气

项目规划意向图

每一座城市的核心板块，都有一处承载时代价值的封面作品。

天禧5号项目自诞生起便坐拥城市顶级资源，东三环京广桥旁的黄金区位，开窗即见央视大楼、中国尊等城市地标，毗邻使馆区、朝阳公园，周边商圈、艺术中心、高端商务配套环伺，集萃全球金融、传媒、商务资源，是北京CBD这片鎏金版图上难得的人居留白之地。这份与生俱来的地段优势与资源禀赋，让天禧5号成为天生的城市臻品。

正如美玉需经千琢万磨方显光华，天禧5号的每一寸空间，都承载着首创城发对“好房子”标准的重新定义：

在寸土寸金的北京CBD，首创城发倾力打造户均约100平方米的新中式静谧花园，营造出奢阔尺度私属园林的封闭式花园住区；

项目私享双花园意向图

项目联袂全球设计大师，打造CBD的艺术公馆，以创新营造的禧公馆、天禧荟，琉璃光厅和艺术私邸，共同构筑了一个私属、纯粹且稳固的顶级圈层。

量身定制的臻装车库，3.6米层高，配置有部分6米加长车位，地面坡道以顶级跑车底盘通行性为标准，营造朗阔泊车体验，藻井天花光幕，大面积透光云石与智能化照明系统，独库储藏间，归家灯带随行递进，赋予每一次归家尊崇仪式感；

项目车库意向图

在居住体验上，项目则创新升级“五舒科技系统”，集舒温、舒湿、舒氧、舒康、舒享五大功能于一体，实现了无风感、无噪音、冷热均匀、健康鲜氧的居住环境；

服务方面，首创城发更是下足功夫，特邀的顶级运营服务团队，以国际化顶奢酒店服务标准，提供24小时细致入微的圈层服务覆盖项目内禧公馆、天禧荟、琉璃光厅、艺术私邸等全维度场景，量身定制个性化服务体验。

正是基于这份精琢，在2026中国房地产年度趋势论坛暨CIHAF第二十六届中国住交会上，天禧5号从全国众多作品中脱颖而出，荣膺“2025中国房地产收藏价值项目”。

市场的认可，往往是项目价值最直接的印证。早在去年年底，首创天禧5号尚未展露实物真容，仅凭借区位理念、大师级设计图纸、首创城发的服务理念等便收获了高端客户的高度认同，众多高净值人群对项目的未来前景寄予厚望。这份未现其形已获青睐的背后，是客户对地段稀缺性的笃定，更是对首创城发产品打造能力、服务能力的信任。

在房地产市场仍在深度调整阶段的当下，首创天禧5号推出的价格锚点，这份底气不仅源于项目本身的硬核价值，也源于首创城发对市场深层逻辑的洞察。

克而瑞数据显示，2025年全年国内一年共成交了102套总价亿元以上豪宅，同比增31%，如果加上二手豪宅这一数字是132套。而2024年全年一二手过亿豪宅成交是105套。这意味着，高净值人群正在加速进入豪宅市场。

值得注意的是，在一线城市中仅上海一城就成交了72套过亿豪宅，占比超过七成；深圳过亿元豪宅成交了14套，同比2024年倍增。广州、北京分别成交6套、5套。

从市场格局来看，北京作为全国首都，高端人居市场仍有巨大的挖掘潜力。当前，北京市场过亿元级高端房产的销售数量却远低于上海、深圳等城市，供需之间的差距，恰恰意味着高端产品的市场机遇。天禧5号的出现，不仅填补了北京CBD核心区高端居住空白，更以国企担当扛起市场信心重建的大旗——在行业整体调整之际，不随波逐流降价求存，而是以品质定价值，以稀缺立标杆，为北京豪宅市场注入一剂强心针。

厚积薄发：首创城发的业务版图与发展底气

如果说天禧5号的 “破茧” 是产品端的惊艳亮相，那么其背后则是首创城发历经多年布局、从传统开发商向城市运营商全面蜕变的战略落地。

从“十四五”的扎实积淀到 “十五五” 的谋篇布局，首创城发在行业深度调整的浪潮中，以坚定的战略定力完成着自身的华丽转身，走出了一条兼具国企担当与市场智慧的转型之路。

“十四五”期间，恰逢房地产行业从增量开发时代迈入存量运营时代，首创城发精准研判行业趋势，提早制定应对策略，以 “存量盘活去化、债务接续优化、资产换仓调优、业务转型调整、管理能力提升” 为核心思路，在首创集团的支持下，积极获取增量资源，有效充盈资产质量；商业运营板块布局持续深化，在管项目中，奥莱、长租、郎园等重点业态经营质效稳步提升，为后续转型奠定了坚实的资产与运营基础。

作为核心运营业态的首创奥莱，在2025年销售额突破100亿元，收入超增7%，全年客流同比增长12.2%，累计会员人数超800万，会员消费占比达54%，节假日累计客流超1400万人次，市场影响力与品牌认知度大幅提升。

长租公寓品牌“首创和园”，2025年全年整体出租率稳定于95%以上，同年斩获26项行业大奖，旗下繁星社区更是成为中房协认证的2025长租公寓“好房子”项目，其打造的“十好”社区获得了住建部的高度评价与认可，全年累计接待各级政府、业内同行到访考察30余次，品牌影响力持续攀升，成为国企长租公寓的标杆品牌。

首创郎园全年全国旗下项目客流量突破2000万人次，举办高品质文化活动超3000场，覆盖音乐、戏剧、影视、科技、艺术、市集等多元领域，各项目特色IP活动持续出圈——车站咖啡节、双手做工市集、吃谷大会、PlanB音乐节、落日音乐会……成为各区域名副其实的“城市会客厅”和“精神地标”。其中，首创郎园Station更成为北京的一张文化名片，成功承接外交部驻华记者招待会，并担纲北京首个AIGC大视听创新中心运营，推动文化科技融合，迈进万亿级产业新赛道。

北京AIGC视听产业创新中心于2025年8月19日在首创·郎园Station正式启用

首创奥莱REIT的表现同样惊艳资本市场，上市以来涨幅超70%，2025年涨幅超30%，长期领跑REITs市场，为投资者提供了超预期的收益回报，其优异的经营表现获得了资本市场及投资人的高度认同。

值得一提的是，在优质资产储备方面，首创城发在写字楼领域布局了北京国际中心、禧瑞汇、首创大厦‌等多个核心资产，这些项目均位于城市核心商务区，凭借优越的区位、高品质的硬件与专业的运营，成为区域商务标杆。

这些分布在不同领域的标杆项目，代表着首创城发在开发、运营、服务等多个维度的发展成果，也彰显了企业向城市运营商转型的坚定决心与扎实能力。

战略转身：从“造房子”到“营城市”的首创路径

步入“十五五”，首创城发围绕存量资产运营提升与增量资产运营拓展两大方向，加快由传统开发驱动向运营驱动转型，勾勒出 “小开发+大运营+好服务” 的发展新格局。

在转型的核心布局中，首创城发的开发业务摒弃了以往的规模化扩张思路，转而走向精品化发展路线，秉持 “做一成一、做一好一” 的原则，将产品、设计、服务的 “好” 作为核心追求。

与此同时，首创城发将发展重心向运营型资产全面倾斜，在奥莱、长租公寓等赛道多点发力：

奥莱业务作为运营板块的旗舰业态，计划于4月份前后进行整体焕新提升，持续提升品牌影响力与市场占有率。同时，房山奥莱还将启动扩建工程，完成后，有望成为辐射北京西南地区的超级商业体。

长租公寓品牌 “首创和园” 已在京布局1万多套房源，凭借高品质的产品与服务收获市场认可，未来将继续深耕，致力于打造北京长租公寓市场的高品质标杆品牌。

另一方面，房地产市场的发展，早已从拼区位、拼产品的初级阶段，迈入拼服务、拼体验的高阶时代，高净值客户对于贴身、优质、个性化的服务需求愈发明晰，服务成为打造产品情绪价值、提升客户体验的核心引擎。首创城发敏锐捕捉到这一行业趋势，将服务能力建设作为转型的重要抓手，打造成为企业发展的核心竞争力。依托旗下吉润物业等物业公司，首创城发已实现数百万平米的管理面积，积累了丰富的物业服务经验，如今正整合开发与运营优势，打造兼具专业性与综合性的城市服务能力组合拳。

从天禧5号的精雕细琢，到奥莱、和园、郎园的多元绽放，首创城发的转型之路，是一场以产品为基、以运营为核、以服务为翼的全面蜕变。

未来，首创城发将持续推进战略转型，在存量运营资产提质与增量运营资产拓展的道路上稳步前行，让奥莱、长租、郎园等核心业态持续绽放光彩，让天禧5号这样的精品之作成为城市封面，在与城市共生长的过程中，持续书写国企转型的新篇章，为城市发展注入源源不断的首创力量。