上海核心区，又要出一个豪宅新标杆丨封面文章

文/上海进深 严明会

苏河湾已经很久没有真正意义上的顶级豪宅入场了。

最近，这个空窗期终于被打破。日前，招商、越秀等联合体操盘的苏河湾32街坊地块正式公示规划方案，部分效果图也一并流出。

层层往下看，会发现这块地的逻辑其实非常清晰：它从拿地那一刻起，就不是按普通住宅在设计。

从规划图来看，项目拟建3幢38-41F、约150米高度的超高层住宅，外加3幢文化设施及部分商业配套。

住宅整体采用抬板设计并架空两层，配备了风雨连廊体系。

中部32-08地块为公共绿地，设四至开放通道。

人车分流，东/北两侧有单独的架空层车库出入口，西侧有地下车库出入口。

预计主力户型面积约171-280㎡大平层，大面宽、全景落地窗和空中庭院将是标配，直接锁定改善顶端客群。

招商挑大梁

项目的建设单位为上海招越置业有限公司，法人和董事长为黄俊杰，他同时是招商蛇口上海公司副总经理。

公司股权结构较为分散：

50%：最大股东指向招商蛇口，其通过全资子公司平湖招陆置业有限公司持股。

20%：越秀地产通过旗下上海樾恒企业管理有限公司持股。

16%：南通海门国企通过南通瑞宏置业有限公司持股。

14%：新加坡星狮集团通过苏州星泰益置业有限公司&苏州星盛荣企业管理有限公司持股。

这种组合，在上海核心地块中并不常见，这是典型的“央企主导 外资参与 地方资本协同”结构。

通常只有在战略级核心地块上，才会出现这种配置。

资本阵容本身，就已经替项目完成了一轮价值背书。

此次拿地的四家房企，此前已经有过成功合作。例如，招商和越秀合作开发了和樾长宁，招商和南通瑞城成功打造了康定壹拾玖。

高门槛地块

回顾土拍，2025年10月20日，招商&越秀&星狮&南通瑞城联合体，在经过52轮激烈的竞价后，以77.37亿元拿下了静安区苏河湾32-04地块及32-08地块及地下空间，溢价率约9.03%，地块成交楼板价81415元/㎡。

表面看溢价率不算夸张，但必须结合地块性质来看：

根据规划，地块住宅部分占比73%，文体用地占比27%，并配建5200㎡商业。

这意味着开发商不仅要建住宅，还要承担长期运营型资产。

剔除文体用地后，可售住宅部分实际楼面价高达约11.15万/㎡，刷新苏河湾板块地价水平。

项目未来单价预计会卖到18-19万/㎡，部分观景楼层可能达到20万 /㎡。

还有一个关键背景：它是整个苏河湾最后一宗住宅用地。

这种收官宅地，向来不会做成普通产品。

装修标准不低于7000元/㎡，这在当下新房市场基本属于天花板级别。

控规信号

从控规要求也能看出规划部门的态度：

1、32-04地块，容积率3.64，地块总建筑规模约为9.50万㎡，建筑高度150米，其中，浙江北路、天潼路沿街建筑高度不超过24米。

2、32-05地块内保留1处文物保护点，32-04地块内保留1处二级风貌建筑，地块内设置南北向公共通道及地块内部广场，其中，公共通道宽度不低于6米，地块内部广场面积不低于700㎡。

项目建设必须兼顾城市界面与地标形态。

沿街低层控制，保证街道尺度；核心塔楼冲高，形成天际线记忆点；内部公共通道与广场，则把项目从封闭豪宅转为半开放城市空间。

项目还规划了约5700㎡沉浸式文化商业空间，融合艺术快闪、高定零售、黑珍珠餐厅与会员制美术馆。

二层以上还会通过空中连廊与苏河湾万象天地、宝格丽酒店及滨水公共空间无缝连接，相当于把商圈变成小区配套。

换句话说，业主日常生活动线可能是：

下楼→连廊→商场→餐厅→展览→河岸

板块新变量

地段条件不用多说，南侧就是苏河湾万象天地，西边是静安大悦城，东边挨着七浦路步行街，商业密度几乎封顶。

地块周边1公里之内有8、10、12号线等多条地铁线覆盖。慧思顿高瞻幼儿园、静安区闸北第一中心小学、以及拟规划建设高中提供教育资源；还有苏河湾亲水平台、尤伦斯美术馆、大悦城文创等休闲配套步行可达。

核心区该有的资源，它基本都齐了。

景观条件则是另一个加分项。中区南向可看苏州河，高区有机会远眺黄浦江和陆家嘴天际线，这种“双水系 金融地标”视野在内环已经很少见。

苏河湾的价格锚点早就存在。

2013年，华侨城苏河湾曾创下25万/㎡纪录，曾创下25万/㎡成交纪录，至今仍被视为浦西豪宅标杆。

周边二手价格同样能说明板块地位：地块西侧是苏河湾老牌豪宅中粮天悦壹号，挂牌价17万 /㎡，东侧是新贵次新房苏河湾中心·润府，挂牌价16万 /㎡。

招商联合体要做的，不是要抬高板块，而是在一个已经成熟的豪宅板块里继续向上试探价格空间。