前海房东的苦日子，要结束了！

来源：深圳淘房志

“前海臻湾悦，最新成交单价跌破8万。”

“前海天镜，成交价创新低，115平的高层住宅只要8字头。”

“前海时代的大平层四房，不到2000万就能买，半年跌了300万。”

去年底开始，有中介持续给淘房君爆料，前海二手房市场“价格战”打得昏天黑地，不少次新盘都在持续刷新成交低价。

三年来，前海二手市场的成交均价已经从9.88万/平持续调整到7.91万/平，整体调整了30%。

这还是因为有次新房源入市，适当拉高了成交价。

不过，从去年底开始，深圳湾、华侨城、香蜜湖等区域的豪宅房价都明显回暖；香港房价也在反弹；而就在昨天（2月25日），广州拍出的新地王，楼面价都8.57万/平...

过去一年，前海的产业发展惊人、软件与信息服务产业集群营收规模更是加入“千亿”级阵营，今年前海招商“地王”项目也要入市，预计回刷新一波前海新房入市价格......

多重BUFF叠加，这里的二手房正式开启回暖倒计时，前海房东的苦日子，终于要结束了！

一年波动超30%

诺德假日花园“领跌”前海

作为买入前海的最低门槛，诺德假日花园的二手房以50-80平的小户型为主，曾吸引了一大批投资客带着“热钱”进场。

然而，“潮水褪去”，硬生生连跌了三年，都没有止跌迹象。

从去年初到现在，其成交均价从9万多回落至6字头，波动幅度约30%。

小区50平左右的小两房，价格从去年初的421万，回落到330万，且还有谈价空间。

80平左右的常规三房，从758万回落至650万，一年时间，蒸发了100万。

除了诺德假日花园，瑞景华庭、前海丹华、鼎太风华等小区，基本上都抹平了去年9月以后的涨幅，成交价几乎都低于上一套成交的价格。

前海核心三区次新盘

价格波动正趋于平缓

有小区已经开始回暖涨价

淘房君从中介处了解到，目前前海核心的桂湾、前湾、妈湾片区的二手房虽然有破价的笋盘出来，但是整体的价格已经趋于相对稳定状态。

具体到各个片区来说：

桂湾区的前海时代CEO公馆、天健悦湾府、深业云海湾三个小区；

前海时代CEO公馆的价格是处于10万+/平的相对高位；部分低楼层的笋盘虽然放盘价勉强在10万+，但实际上也有一定的谈价空间。

小区建面200+平的大四房，最新低层成交价2088万，中层则要2250万+；

比起去年年中，普遍跌50万-100万一套，基本上是2%-4%左右的波动。

深业云海湾由于成交量较低，价格波动并不大。

小区建面107平的三房，去年售价基本上在1120万上下徘徊，目前1090万就能上车。

淘房君了解到，本来1月初业主放盘价已经被压到1030万，但是买家选择观望就没有实现成交。

现在，该业主又把价格调回了1090万。

天健悦桂府，去年开始成交单价已经普遍徘徊在8万-9万+/平。

小区建面115平的房源，去年中低楼层能卖1050万；现在有笋盘放出来，总价不到千万就能上车。

前湾区的次新房成交主力就是前海天境和润峯府，每个月都有成交，成交量分列整个前海三湾中的冠亚军。

而一湾臻邸成交量极少，样本严重不足，暂不做详细讨论。

前海天境去年成交单价还能稳定在9万+，但最新破价的笋盘，建面115.35平的房源、975万成交，折算单价才8.45万/平。

并且，小区内还有两套建面120平左右的房源，业主对外放盘单价在9万的边缘，但淘房君了解到的是，业主心里预期的底价折算单价已经降到了8字头。

中介也跟淘房君透露，该小区就是投资客多，他们急需资金的时候，砸盘起来是真的没轻没重……

相比起来，润峯府的境遇则好得多，中高层的上车门槛还没跌下1100万。

去年底，有急售的低楼层房源成交单价降到了9.8万/平，其余房源都能保持10万+/平的成交。

目前，小区内只有一套房源业主的底价折算下来单价不到10万，且谈价空间很小，其余放盘的业主报价都没有低于10万/平。

妈湾区的次新小区包括有臻湾悦、栖湾里、领玺、嵘玺、颐湾府等，基本上已经开启了修复行情；

其中，成交量较大的领玺，破价力度也是最狠的。

去年下半年，该小区的成交单价就徘徊在8万，甚至有低楼层的房源直接跌到了7字头。

小区跌价太狠，反弹也快，从去年11月开始，成交单价逐渐反弹回到了9字头。

嵘玺，建面121平的房源一度跌至960万，现在小区内就没有总价低于1050万的房源；

栖湾里，小区内也仅有一套房子的放盘单价不到10万一平；

臻悦湾，112平的低楼层成交总价跌到过872万、单价只要7字头，现在小区内没有总价低于千万的房源。

2026年，前海预计至少反弹10%

淘房君大胆判断，今年开始，前海二手房的整体市场行情少则反弹10%，不排除有次新盘能在冰点的基础上反弹20%。

首先，已经有跌价太狠的小区开启价格修复，说明买方对于前海二手房的底价是有一个预期的。

前海三湾单价8字头差不多是极限，在8万上下徘徊的小区，今年成交价预计能回升到8.5万-9万一平，部分9字头的小区单价要往10万回升；其余区域，单价6万基本上也调整到头。

其次，多重数据都能看出现阶段前海资产的价格优势。

前海现在的价格，跟明显回暖的传统豪宅区拉开了至少两倍的差距；前海新“地王”-招商海宴府，楼面价8.42万/平，预计今年售价至少要12万+；而且广州的新地王楼面价都上8万+，广州的好“面粉”比深圳的好“面包”还贵......

最后，放更长远的目光来看，在整个深圳城市发展战略上，前海的地位举足轻重，价值空间巨大。

现在产业、商业、人流也在往前海聚集、成型；2025年，前海数字创意、人工智能、海洋经济、低空经济与空天、新能源、智能终端、网络与通信等7个产业集群营收规模均突破500亿元。

这些价值，到头来终究是会转移到土地上、房子上。