中信证券：2026年全年住宅具备止跌回稳的基础

来源：市场资讯

　　中信证券研究 文|陈聪 张全国 刘东航 陈兆儒

　　上海等地积极释放真实住房需求，有助于二手房市场止跌回稳。商业不动产REITs的发展，则为房地产企业提供了全新的未来。我们看好优秀房企的资产负债表修复。

　　▍春节之后，止跌回稳的政策持续，上海进一步优化调整房地产政策。

　　根据上海住建委官网，2026年2月25日，上海多部门联合印发通知，进一步调减住房限购政策，优化住房公积金贷款政策，完善个人住房房产税政策。2025年8月8日、8月25日，9月5日，京沪深分别放松房地产政策。2025年12月24日，北京再次放松限购政策。上海作为核心城市，相关政策的优化对于稳定房地产市场预期较为重要。

　　▍提高公积金贷款支持力度。

　　各地公积金个贷率还有提升的空间。此番上海将公积金贷款最高额度上调至240万元，叠加上浮政策最高可达324万元。由于此前房价惯性下行，住房价格成交的中位数已经不高。例如，根据深圳楼市大数据，2025年深圳二手房成交中位数334万元，个别月接近300万元。此消彼长，我们认为公积金贷款的吸引力在明显提升。

　　▍限购放开带来增量需求，更有助于扭转二手供给扩大的预期。

　　此次限购政策调整大幅调降了非沪籍居民在沪置业的门槛。“新上海人”群体庞大，置业需求客观存在。增量需求的入市，更有助于配合其他因素，扭转二手供给扩大的预期。与此同时，根据解放日报等报道，上海也在试点存量房收储工作，也有助于消化存量房供给。

　　▍2026年全年住宅具备止跌回稳的基础。

　　2026年开年，在一系列政策及稳预期措施推动下，二手房市场出现开门红行情。2026年年初至今（2026/01/01- 02/24），我们跟踪的头部中介76城二手房交易套数同比增长7.2%，春节以来（2026/02/17-02/24），按农历年同期同比增长63.0%。当然，由于假期安排不同，农历假期的同比参考意义并不大。从季节性规律来看，我们预计2026年3月的存量房交易量仍将维持较高位置。

　　根据国家统计局数据，2026年1月70大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，与2025年12月持平，二手住宅价格环比下降0.4%，较2025年12月收窄0.2个百分点。根据冰山指数，2026年2月第四周全国房价月环比下降0.1%，其中一线城市月环比增长0.3%，北上深分别月环比变化0.2%、0.5%、0.2%，报价方面存在一些积极的信号。

　　由于市场内生的调整较为充分，政策态度也比较积极，我们认为2026年的住宅市场存在止跌回稳的基础。

　　▍盘活商办不动产的进展更为喜人。

　　REITs市场正在积极扩容。2026年1月以来截至2月24日，商业不动产REITs共申报12单，涉及预计募集资金规模约417亿元，涉及不动产项目估值约424亿元。规模最大的项目募集资金规模74.7亿元，最小的项目13.2亿元，平均32.1亿元。剔除项目原始权益人拟认购的最低份额，向市场发行的募集资金规模约304亿元。如果按照20%的溢价发行，则募资规模约为365亿元。商业不动产REITs的推广，也激励机构投资者积极参与存量资产盘活，房地产企业积极投身于存量资产的提质增效。

　　▍风险因素：

　　4月份之后存量房交易继续面临供给过大的风险。不少房地产企业资产负债表尚存在资产跌价准备计提的风险。不少房地产企业资产运营能力不足，存量资产盘活难度不小的风险。

　　▍投资策略。

　　上海等地积极释放真实住房需求，有助于二手房市场止跌回稳。商业不动产REITs的发展，则为房地产企业提供了全新的未来。我们看好优秀房企的资产负债表修复。