2026年2月广州二手房最新价格

2026年2月广州二手房均价约为 ‌34,500元/㎡‌，整体价格环比微跌0.48%，同比上涨3.54%，市场处于“稳中略降、分化加剧”的阶段 。简单来说，房价没有大幅跳水，但也没明显上涨，买方议价空间变大，不同区域之间的差距却越来越明显。

一、全市行情：不涨不跌，实际成交更“讲价”

虽然挂牌均价还在3.4万以上，但真实市场并不火热。很多房东急于出手，尤其是市区的公寓和老破小，降价成了常态 。比如沙太北的荣盛商汇公寓，单价已跌至6300元/㎡，连1万元都不到 。这说明，‌表面均价被高端盘拉高，普通人能买得起的房子其实在悄悄降价‌。

与此同时，新房价格仅为27,296元/㎡，比二手房低了约7000元/㎡。这意味着，同样的预算，买新房能得更多面积、更新配套，对刚需客吸引力更大。二手房的“地段优势”正被新房的“产品升级”所冲击。

二、区域分化：有人稳住，有人“跳水”

广州楼市最明显的特征是“冰火两重天”。

天河区‌：曾经均价高达4.6万/㎡，如今部分板块已回落至3.6万/㎡，降幅达20% 。这并不是因为房子不好，而是新房太“卷”——72㎡做出三房两卫，全玻璃幕墙、80米宽大门，直接让老户型失去竞争力 。

越秀区‌：教育资源优势明显，房价依然坚挺在5.3万/㎡左右，抗跌性强，适合重视学区的家庭。

番禺万博‌：从“睡城”逆袭为改善热门地，部分新盘均价冲到6.5万/㎡，但二手房均价仍仅约2.5万/㎡，性价比突出 。地铁3号线、7号线贯通后，通勤到珠江新城仅25分钟，越来越多家庭愿意“用空间换舒适”。

南沙、增城等远郊‌：价格持续探底，部分楼盘单价跌破1万元，甚至6000元/㎡还送车位和装修，但去化周期长，投资需谨慎 。

三、购房者心态变了：不再迷信“市中心”，更看重“住得舒服”

2026年的广州楼市，本质上是一场居住理念的转变。过去大家抢着买珠江新城的老破小，只为一张“身份名片”；现在更多人选择番禺、白云等区域，追求更宽敞的户型、更低的密度和更好的采光 。

但问题也随之而来：一些所谓“改善盘”建在50多层的超高层塔楼里，楼间距不足30米，日照难以保障，被戏称为“蜂窝公寓” 。真正的理想改善房——100㎡做三房、120㎡做四房、楼间距超50米——在广州几乎绝迹。

四、未来怎么看？短期难大涨，自住可择机入手

目前广州二手房挂牌量仍超14万套 ，供大于求的局面未改。虽然政策不断放松（如房贷利率降至3.0%、公积金可付首付），但市场反应平淡，说明信心尚未恢复。

对于‌自住需求‌：不必恐慌，可多看多谈，利用买方市场优势争取更大折扣，尤其关注番禺、白云等配套成熟、通勤便利的板块。

对于‌投资需求‌：需极度谨慎，非核心资产升值空间有限，租金回报普遍偏低，短期内难以实现资产增值。