越秀236亿跑马场地块定局 谁在为广州顶奢商业买单？

观点网 243轮极限鏖战、10.5小时不眠不休，236亿总价落槌，广州珠江新城跑马场地块的这场厮杀，没有硝烟，却比战场更扣人心弦。

2月25日18点59分，超十万人在线围观下，越秀以236.03亿元总价成功摘得广州跑马场1期地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.6%，刷新了广州最高楼面单价，更打破了当地土拍历时最长、竞拍次数最多纪录。

该地块作为珠江新城东区最后一块核心宝地，起拍价高至186.44亿元，吸引了保利、越秀、华润、珠实、招商、广州城投、广州地铁、广州建筑8位实力玩家参与竞拍。

全程没有试探，没有犹豫，从起拍便进入白热化，尤其是下午两点半华润、珠实退出后，赛场仅剩余保利和越秀贴身博弈，越秀逢价必跟，保利则数次在最后30秒极限加价，博弈张力拉满。

有人说，对于越秀而言，跑马场早已不是一道选择题，而是必答题，拿下它就相当于拿下了广州顶豪的话语权，未来十年的安全垫。

激烈肉搏

每一场激烈的地块争夺，本质都是对核心资源的极致博弈，而马场地块的稀缺性，早已注定这场争夺的白热化。

在市场看来，跑马场地块是珠江新城最后一块能定义城市顶奢高度的绝版资产，而用越秀的表述来说，该地块正是“近年来广州土地市场罕见的复合型大体量优质资产”。

据悉，跑马场1期地块地处广州天河区黄埔大道以南、马场路以东，总用地面积19.45万平方米，出让宗地面积17.40万平方米，计容总建面56.7万平方米，包含了住宅、商业、商务、服务设施、其它交通设施、中小学等多重用地功能。

在本场土拍中，越秀之所以“秒跟”，除了地块具备稀缺性外，作为马场的做地主体，其在前期准备工作中已投入了大量的人力、财力，且超151亿元的马场地块基础配套工程亦是由越秀来承建。

作为广州罕见的重磅地块，跑马场地块这对于越秀而言，既是机会也是挑战。

根据出让文件，马场1期地块共包含5幅子地块。其中2幅为二类居住用地，总面积5.41万平方米，计容建筑面积不超过22.27万平方米；3幅为商业商务用地，总面积7.85万平方米，计容建筑面积不超过33.72万平方米；其余为地下空间面积。

看似五块地同台竞拍，越秀、保利目标一致，即合计总面积约5.41万平方米的2幅居住用地，是项目主要的利润来源。

广州楼市并不缺乏购买力，例如由南方面粉厂地块转化而来的顶豪新盘保利·玥玺湾，该项目于2025年11月7日晚开盘，当晚销售额便突破100亿元，成为去年全国首个单日销售额破百亿的楼盘，房源成交均价17万元/平方米。

同时，中原地产项目部总经理黄韬也曾提到，豪宅通常拥有稀缺的自然景观资源或独特的地理位置，而这些无法复制的资源，都使得其在市场波动中保持一定的价值稳定。

因此，在当前房地产行业持续调整的阶段，手握优质地块资源的房企就相当于拥有了一块“免死金牌”。

据安居客APP显示，目前珠江新城东最新挂牌均价为10.04万元/平方米，近三个月均价基本持平。而侨鑫汇悦台、凯旋新世界广粤尊府在2025年成交价格上，相当坚挺，前者大部分房源成交价都在20万元/平方米以上。

而且，该板块近五年来未有全新住宅项目入市，一手豪宅稀缺，这对于越秀而言，是可遇不可求的机遇，况且其自身也具备了豪宅基因，如琶洲CBD的华樾项目。但在珠江新城，越秀要读懂的就不仅仅是广州人，更是国际投资者。

除住宅外，跑马场地块的商业部分是市场最为关注的，亦是越秀的挑战之处。

重奢比拼

在入局的8位玩家中，谁最终能拔得头筹胜出，事实上也在无形敲定了广州未来的重奢地标。

早前，市场便传出消息，越秀集团已与华联SKP团队深度对接，如今随着越秀的拿地，SKP商业落地的可能性显著增加。

在本次地块的出让条件中，其中一条便明确指出，AT111321地块须引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，累计销售贡献不低于300亿元。也就是说，该商场未来平均每年销售额不能低于50亿元。

放眼国内商场，能达成了“6年300亿销售”目标的屈指可数，SKP确实算一个。当初成都SKP项目自拿地起也被下达了同样KPI，虽起步艰难，但2023年其销售额也达到了55亿元，2024年68.8亿元，业绩呈增长态势。

事实上，8位重量级玩家中，市场同样看好拥有重奢基因的华润。

不同于越秀和保利需要联合，华润自身便拥有百亿级的商业。目前，华润已在广州白鹅潭、长隆万博落地两个万象城项目。市场纷纷猜测，若此次华润能竞得跑马场地块，广州能否容纳得下三座万象城。

令市场惋惜的是，上午华润还在积极报价，下午便销声匿迹，在超200轮竞价环节中，华润仅加价了13次，最高一次出价是在上午10点59分，报价198.24亿元。

但市场有消息传出，若保利能拿下跑马场地块或将选择与华润合作。这对于华润而言，无疑是最佳方案，既能规避拿地压力又能零风险卡位珠江新城核心。

与此同时，据消息透露，华润内部对于长隆万象的定位并非是万象城，而是打造的一个万象天地之上万象城之下的全新定位万象商业。

回到马场地块的出让条件，让市场同样关注的是国际酒店部分。要求指出，AT111323地块建设计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，运营后6年内累计经营产值贡献不低于20亿元。

对于该业态，越秀也会另寻合作方，目前暂未有消息传出。据观点新媒体查阅，越秀合作过的品牌有万豪、希尔顿、四季酒店、丽思卡尔顿以及高端服务式公寓雅诗阁。

而AT111321、AT111323这两宗商业用地，越秀不仅需要下重本投资超过60亿元，且建成后须100%自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，不得分割销售，条件极为严苛。

总的来说，无论越秀最终引入哪家重奢商场或星级酒店品牌，广州的商业格局都必然会迎来一番新的作为与发展。

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