节后救市第一炮，上海一马当先！

春节过后上班的第二天，2 月 25 日，上海市就出台了新一轮的救市政策。

瞧瞧人家上海的公务员，这工作的积极性、这效率，真的让全国很多城市汗颜了。除了北京。

北京在这方面也非常积极，去年 12 月 24 日，元旦之前就赶紧出台了新一轮的救市政策。

上海这次的限购放松，其实是继去年 12 月下旬北京之后的又一轮救市举措。

我之前多次提到，整个 2025 年国家层面都没有出台相关房地产政策，只有北京、上海、深圳这三个核心城市，在限购、信贷方面出台了一轮或两轮政策，其中北京出台了两轮。

预计过不了多久，深圳也会跟进北京和上海，尤其是限购政策，极有可能会取消。

我们来看一下上海这次的新政内容，主要分为三块：限购放松、公积金贷款放松、房产税放松，其中核心措施集中在限购门槛的进一步降低。

去年 8 月，上海市放松限购，外环线以外区域社保缴满一年，就不再限购房屋套数，新房、二手房可以随便买；但如果想购买外环线以内的房产，仍需缴满三年社保。

而这次新政，把外环线以内市区的限购门槛放松到只需要一年社保，缴满三年社保则可以在内环内购买一套房子。

另外，若持有上海的居住证满五年，那么无需查看税收和社保记录就可以买房。

但这条措施的力度并不是很大，因为能在上海办满五年居住证的人，一般都是为了工作定居，有正式工作的话，大部分情况下都会有社保和个税记录。

此前我预计上海市的限购再放松，外环线以外可能会全面放开，也就是无需社保即可购房，但非常遗憾，这次新政还是没能实现全面放开。

经过去年以来的两轮限购放松，目前上海和北京在郊区的限购标准一致 —— 上海郊区一般指外环线以外，北京郊区为五环线以外，均需要一年社保；但在市区，目前北京还需要两年社保，而上海已经降到只需要一年社保。

也就是说在限购方面，目前上海市的条件要比北京宽松一点点。

这让我想到今年元旦时，《求是》杂志刊登了特约评论员对房地产政策的阐述、评论和建议，其中有一点引发了很多人的关注，评论员提出政策要 “一次性给足”。

从上海此次的限购政策来看，这次还是挤牙膏式的放松，并没有做到 “给足”，真正的给足，应该是全面取消限购。

其实在《求是》杂志发布这篇文章之后，围绕着政策 “一次性给足”，我当时也有过评论，我认为这是一种比较理论化、理想化的调控状态，在实践中很难落实。

因为咱们的调控政策都是相机抉择，会根据市场的变化一点一点放松。

宏观调控政策大多都是如此。比如美国的降息，也是降完一次息后，观察就业率、通胀率的变化，再决定下次是否还要降息。

不过结合房地产市场目前的情况来看，即便是北京、上海、深圳这样的一线城市，楼市低迷的程度也超出预期，而且已经低迷了三四年。

所以单就限购这一政策而言，我是同意《求是》杂志 “政策一次性给足” 这一建议的。

那过去的政策效果到底怎么样呢？

我们看去年 8 月北京、上海放松限购之后，政策效果其实比较弱。

判断政策的短期效果，一般先看住宅成交量，再观察房价走势。

去年 8 月新政落地后，上海、北京的房价继续下跌，政策在价格层面几乎没有起到作用，仅在成交量上略有表现；去年 12 月下旬的北京新政，效果也一般。

就上海而言，去年 8 月底新政之后，楼市整体表现并不明显，政策几乎没有发挥出效果，但二手房的交易量在去年 11 月、12 月以及今年 1 月连续三个月走高，都超过了 2.2 万套，站上了荣枯线。

既然二手房交易量有所上升，上海为什么还要出台新政？

关键问题在于，二手房交易上去了，但价格仍在下跌，也就是很多老破小房源虽然成交尚可，但都是依靠低总价、房主让利降价才卖出的；另一方面，二手房交易量走高的同时，新房市场在过去几个月却比较低迷。

判断政策效果，一般会参考一手房和二手房总体成交表现。

这是过去几年上海 8 月住宅成交量与荣枯线的对比图，上面的横线就是荣枯线。

我们可以看到，2024 年 9 月底新政之后，上海楼市的成交量连续大涨，超过了荣枯线，2025 年 3 月的成交量也超过了荣枯线；

但去年 4 月之后，上海楼市的交易量便一直在荣枯线之下，包括去年 8 月底新政之后，成交量也没有出现明显反弹。

从这样的技术形态能看出，上海楼市目前其实依旧偏低迷，虽然在全国范围内，上海楼市相对抗跌，但新房市场在过去半年多，降温迹象比较明显，尤其是红盘数量在持续减少。

过去市中心的一些楼盘销量相当不错，但过去半年多，这些新盘的销售情况也大不如前。

正是在这样的背景之下，上海才有必要进一步出台房地产政策。

那么这一轮政策出台之后，上海楼市会有怎样表现？

我认为政策效果依然不容乐观，相比去年 8 月的新政，效果不会好太多。

不过接下来楼市会进入小阳春的时间节点，每年这个时候楼市都会有一定的表现，所以未来一个半月到两个月，上海楼市的成交量会出现明显增长，但房价方面，我认为暂时还很难止跌。

但大家千万不要把成交量增长的功劳，记在这次新政上。

其实今年 2 月初，上海还有另一项新政，有三个城区集体启动了收储二手房用作保障房的举措。

我认为这个政策对上海楼市的撬动作用，应该会大于此次的限购放松，限购放松早已产生审美疲劳。

当然，政府收储的二手房套数至关重要，套数越多，对市场的刺激效应就越明显。

展望 2026 年，我认为北京、上海、深圳这三个城市在限购放松方面，还会各出台一次政策，其中深圳大概率会全面取消限购，而下一次北京、上海的限购放松，极有可能会在郊区实现全面取消。