物业不催费了？不是良心发现，而是新规这3条红线，让物业不敢动

有没有发现，去年下半年开始，以前那些催费催得特别凶的物业公司，好像突然变得客气了？

以前你要是欠了物业费，他们恨不得一天打三个电话，在你家门上、单元楼门口，到处贴满了催费单，白纸黑字红印章，看着就让人头大。

但最近，这种情况好像越来越少了。“难道是物业良心发现？要个大家和谐相处？”

别天真了。

在成年人的世界里，尤其是商业领域，突然的“温柔”背后，往往不是道德的觉醒，而是因为规矩变了。

说白了，物业现在不敢乱来，真正的原因是新规出来以后，直接把以前那种野蛮催收的路全堵死了。

01.给物业的三条红线

①断水断电催缴费？彻底没戏了！

以前经常听说，有的物业为了催费，直接给业主断水断电。业主被逼得没办法，只能忍气吞声把钱交了。

但现在，物业不敢这么干了！

民法典有规定，物业不能用停水、停电、停气、停暖的方式来催物业费。

很多地方也出了新规。比如郑州的条例就说了，物业要是断水断电催费，不仅会被主管部门责令改正，逾期不改的，还要罚款1万到5万元。

不仅如此，如果因为物业断水断电给业主造成了损失，只要业主能拿出证据，就可以要求赔偿。

山东莱西就有一家物业公司，因为断电催费，被罚了1万块钱。这种赔了夫人又折兵的事，以后物业肯定不会再傻乎乎地干了。

②软暴力也不行！半夜打电话、群里点名、伪造律师函？通通禁止！

不能来硬的，有些物业就玩软的。比如半夜打电话骚扰你、在业主群里公开点名说你欠费、在催费单上写“老赖”这种难听的话，甚至伪造律师函、法院传票吓唬人……这些事以前不少见，搞得人烦不胜烦。

现在，这些也都被明令禁止了。

一方面，地方新规对催收的时间和方式管得很严。比如重庆市明确，晚上10点到早上8点之间物业不能催费。

有物业不听，偏偏凌晨1点给业主发催费短信，被投诉后，不仅被责令道歉，还被记入了信用档案？

另一方面，要是敢泄露业主信息或者伪造文件，那更是重罚。根据《个人信息保护法》，把业主信息泄露出去用来催费，最高可能被罚5000万！

常德有家物业，聪明反被聪明误，为了追缴“陈年老物业费”，伪造《催缴通知书》作为证据，最后被法官识破，不仅物业费收不回来，公司还因伪造证据受到了司法处罚。

这种偷鸡不成蚀把米的教训，足够让所有物业在动歪脑筋之前好好掂量掂量了。

③捆绑收费？不行！交费和服务得分开

以前还有一种套路，就是“不交物业费，就不给你办门禁卡”、“不让车进小区”、“不帮你收快递”，全都是些捆绑式的催费。

这种做法以后也不行了，新规明确说了：物业费和其他服务是两码事，不能混在一起。特别是水电燃气费，物业只是代收，没权利拿这个来要挟业主。

比如辽宁有个小区，物业因为业主没交物业费，不给办车辆通行证。业主一投诉，当地住建局马上介入，责令物业立刻整改，还约谈了负责人。

这三条红线，就像三道紧箍咒，把物业所有野蛮催收的路全堵死了。如果他们敢违规，罚款、赔钱、信用受损、甚至吃官司…这些都远超能收回来的那点物业费。

物业也不傻，这笔账他们都算得清。

所以，不是他们变善良了，是变聪明了，选了一条风险更低、更合规的路。

02.业主手里还多了四张“王牌”

新规还赋予了业主四项核心权利，让业主和物业的关系，正在发生根本性的变化：

①服务不达标，可以理直气壮地少缴

以前你说服务差，物业总拿“你先交钱我再服务”来搪塞你。现在法律给了你底气。

如果物业服务严重缩水，远未做到合同约定的项目，比如垃圾成堆、电梯坏了没人修、安保形同虚设……

只要你留好证据（照片、视频、报修记录这些），就可以要求减免物业费。杭州某小区靠这招，让物业费从2.8元/㎡下调至2.5元/㎡。

这就意味着，物业费不再是必须交的“人头税”，而是跟服务质量挂钩的“消费款”。

②查账权，让物业的“糊涂账”无处遁形。

小区的电梯广告费、快递柜租金、公共停车位收益…过去这些都是糊涂账。去哪了？业主一概不知！

现在，新规要求物业必须每季度公布详细的收支账目，公共收益更要单独列出来。如果业主有疑问，可以要求看原始凭证。

物业要是敢各种理由不给你看，你可以直接找街道办或社区求助。比如南京有个小区，物业从不公开账目，最后业主们联合向社区反映，三天不到，物业就乖乖把账本拿出来了。

③公共收益归业主！这是咱们的“隐形财富”！

新规明确，小区公共区域产生的收益，在扣除合理成本（一般物业抽成比例被限制在10%以内）后，剩余的都归全体业主。

这笔钱可以补充小区的维修资金，也可以直接发给业主。

比如苏州有个小区，物业用电梯广告赚的钱，给小区装了10个电动车充电桩，还翻新了儿童游乐设施。

杭州有个小区，直接把公共收益剩下的钱，抵扣了每户的物业费。

说白了，业主不仅是小区的居住者，更是资产的共同所有者。

④物业涨价？得业主说了算！

涨物业费？不能物业想涨就涨。

新规要求，物业费涨价必须走严格的程序：提前30天公示涨价方案，还得附上详细的成本测算依据。并且必须得到业主人数和房屋面积“双过半”的同意才行。

山东有个小区物业想涨价，业主们拿出新规据理力争，最终涨价计划就黄了。

有了这项权利，物业费的定价权就算是真正交到了业主手里。