广州车陂，房价从2015年13200冲高至39800，如今价格回落真实价位

广州车陂十余载的房价走势，伴着珠江东去的潮涌，起落之间刻着天河东部商贸枢纽与金融城辐射带的鲜明底色，全是片区真实的市场行情与住户最真切的居住体感。

2015年的车陂，是广州天河名副其实的价格洼地，房价长期平稳运行在低位区间。全年二手房均价稳定在13200元/㎡上下，月度波动仅几百元 。

在本地人的认知里，这里是天河区城乡结合部的商贸集中区，城市界面新旧交织，生活配套集中于中山大道中、车陂路一带，富力天朗明居、美好居等住宅小区已具规模，整体发展尚处稳步推进期 。

彼时车陂的生活配套尚不完善，片区内仅有卜蜂莲花、万佳百货等少量大型商超，日常买菜需前往车陂综合市场，公交线路虽覆盖全面，但往返珠江新城、天河北等核心区通勤需30分钟左右，地铁4号线、5号线车陂南站刚开通不久，客流尚未完全聚集 。

天河科技园企业员工、本地商贸从业者、城中村原住民是片区核心居住人群，生活氛围热闹市井，充满商贸活力与老城烟火气 。

2015年车陂的购房群体清一色为刚需人群，预算有限的新婚青年、科技园就职技术人员、为子女谋求基础教育资源的家庭，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年车陂楼市复苏节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下一两万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年车陂房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至13580元/㎡，较上年年末上涨380元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年全国推行楼市去库存政策，广州同步下调首付比例、放宽公积金贷款条件，不少持观望态度的刚需纷纷入市。凭借低房价、扎实的商贸与科技产业基础，以及金融城规划落地的发展预期，车陂成为广州天河东部刚需置业的首选之地 。

片区配套也迎来小幅升级，车陂南地铁口周边便利店、连锁餐饮、生鲜超市不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚 。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近地铁站的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年车陂房价涨势显著提速，12月均价达到18200元/㎡，同比涨幅34.1%，单平米上涨4620元，这一涨幅在当年广州天河区各板块中位居前列 。

这一年广州全市楼市全面升温，核心区与东部板块房价同步上涨，车陂被划定为金融城辐射核心区，叠加天河智谷产业外溢的利好，吸引了不少金融城、科技园上班的刚需客与年轻白领群体 。

片区内首次出现投资客群体，看中国车陂的区位潜力与金融城发展前景，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自海珠、黄埔的购房者，专程前来咨询车陂片区规划。

市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年上半年，是车陂房价连续上涨的黄金时期，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价24500元/㎡，2019年12月28800元/㎡，2020年12月32600元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下 。

2020年广州房价稳步上涨，车陂直接受益。片区新建清华附中湾区学校、车陂小学新校区，教育配套全面提档。

ing未来印购物中心开业，车陂从单一商贸区，逐步转型为配套成熟的宜居板块。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年7月，车陂房价站上十余年来的历史顶峰，均价达39800元/㎡，一套85㎡三居室，总价从2015年的112.2万涨至338.3万，六年间总价上涨226.1万 。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，富力天朗明居、阳华国花苑等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是清华附中湾区学校学区房更是供不应求。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，车陂楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2021年12月均价回落至37500元/㎡，2022年12月进一步跌至34200元/㎡，较峰值下跌14.1%，调整幅度明显 。

房价回落受多重因素影响，全国楼市调控收紧，广州出台限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

车陂新房供应量庞大，佳兆业、珠江实业等品牌楼盘集中推新，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌；片区人口增长放缓，产业人口导入不及房源供应速度，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力。

2023年车陂房价继续下探，12月均价31800元/㎡，因上半年短暂回暖出现阶段性波动，下半年回归下跌通道 。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价80余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但车陂房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价27600元/㎡，跌幅13.2%，成为近几年调整幅度较大的一年 。

此时购房群体彻底回归纯刚需，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、地铁、学区，只关注房源是否适配日常居住与子女教育。

2025年车陂房价跌势大幅收窄，12月均价26500元/㎡；2026年2月均价26820元/㎡，与上年基本持平，环比微涨1.21%，房价正式企稳 。

从2015年至2026年，十一年间每平米仅上涨13620元，十年总涨幅约103.2% 。

如今的车陂，生活配套已全面成熟。地铁4号线、5号线车陂南站、车陂站贯通，13号线二期棠下站即将通车，公交线路四通八达，从车陂前往广州核心区仅需10分钟，通勤时间较十年前缩短三分之二，出行极为便捷。

片区内ing未来印、广氮商业广场、卜蜂莲花等商超云集，天河区人民医院车陂门诊部、固生堂骏景分院等医疗配套一应俱全，楼下便是车陂综合市场、便利店，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满 。

当前车陂不同小区房价差异悬殊，次新房与老旧小区价差超两倍：阳华国花苑均价48343元/㎡，富力天朗明居37950元/㎡，美好居34032元/㎡，车陂北门大街小区仅10200元/㎡ 。

户型分化同样明显，次新房与大三居价格更为坚挺，4室及以上户型均价超38000元/㎡，刚需三居室均价约26820元/㎡，自住型需求成为价格支撑主力 。

从广州整体楼市来看，车陂依旧是天河东部商贸核心与金融城辐射宜居板块，2026年2月广州天河区二手房均价32795元/㎡左右，车陂略低于天河平均水平，契合“产业支撑、配套成熟、价值回归”的特征 。

如今在车陂置业的人群，仍以刚需与改善为主，在天河科技园、金融城上班的年轻群体，看中片区产业氛围与通勤便利。

为子女教育选择清华附中湾区学校学区房的家庭，青睐优质教育资源；还有本地商贸从业者，偏好片区浓厚的商业氛围与成熟生活配套 。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。

片区内小区环境优良，楼间距宽敞、绿化充足，居住舒适度高。虽处主城核心，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起排队购买广式早茶、肠粉的上班族与居民。

对于车陂老住户而言，房价涨跌只是市场周期变化，大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，以及日常买菜、就餐、就医等基础生活需求。

早年买房自住的业主，账面资产浮动不影响实际居住；近年上车的刚需族，避开房价高点，月供压力可控，居住稳定性有保障。

车陂十余载的变迁，是从城乡结合部向成熟宜居板块的转型，配套、交通、居住环境持续优化，房价完成上涨、峰值、回落、企稳的完整周期。

片区始终以居住为核心属性，无过度投资炒作，产业、教育、商业配套稳步落地，成为广州天河东部适合长期自住的宜居板块。

截至2026年2月，车陂房价横盘企稳，市场交易理性，配套成熟完善，以真实居住价值支撑区域楼市平稳发展。