没有好房子的海淀买改善依然是首选

我先来给大家讲一组数据，如果按我的‘合并’统计法，2025年销售商品新房销售金额排名前十的有四个是海淀。

这个合并指的是分开拿的地，但是位置在一起、案名也基本没改，比如昌平的国贤府、朝阳的璞园等，这些个项目的销售额统计我都是合并计算的。

为什么要强调合并计算？因为如果我把这哥几个一二期这类型的拆开统计销售额，海淀销售金额能排进2025年年度前十的还要多一个，变成5个，十占其五。

这五个排前十的，2025年上半年甚至没过完就已经能排年度前十的，功德寺双杰和樾玉鳴、和樾望雲以及永丰南颐海澐颂。

后边就是下半年入市的朱房双子座臻澐与海晏。

这五个盘，我简单给大家盘一盘：

和樾望雲与和樾玉鳴，哥俩占比多的主力户型都是约140平米与170平米的房子，总价1500万上下；

颐海澐颂主力户型120平米上下，总价1100万上下；

海晏与臻澐主力户型是180来平米的户型，总价2000万以上。

主力户型哪怕是相对价格稍低的颐海澐颂，也是8位数起步。说白了，都是纯改善项目。

而另一个牛掰的是，去看总价段类似的丰台、朝阳大改善，都有一个标签叫好房子。海淀这哥几个谁敢说自己是好房子？

前十占五席，都没好房子。您说海淀牛不牛？

但这篇文章又不是夸夸文，总要说点不一样的。

我先反问大家一个我问过无数次的问题，假如后续的海淀给好房子了呢？

放下假如好房子这个问题不谈，我们返回来再去看排名前几的项目干了什么共同的事儿。

第一，好的会所。哥几个在会所这个层级上都是玩命卷的。去年上半年销售的当时还有点价格倒挂的功德寺哥俩，不是该有泳池有泳池、该出水系出水系么？更别提后边的朱房哥俩了，那大门、那园林景观、那会所…那是之前海区豪宅有的么？

第二，立面。哥几个有一个算一个，有人告诉你，我的立面以涂料为主么？那不是起步铝板基本都石材么？

第三，户型。这些项目有没有谁有两面宽的户型？那是肯定有的。多么？并不多的。并且没有一个项目敢于在边角位置给您搞东西向。

海淀，除了没给好房子的使用率，其他层面甚至超脱于好房子。

因为不这么干，卖不了房，时代不一样了。

所以其实我想说的，没必要妖魔化海淀楼市，真要是闭着眼睛买房的年待，开发企业用得着除了卷不了的好房子使用率，其他都卷到上限么？

既然海淀祂很苦，但是祂不说。没关系我替祂说，就是市场没那么好了，所以要卷一卷了。

然而，你大哥依然还是你大哥。没卷使用率的海淀，2025年新盘销售额前十占其五。所以我说，买改善除非您的交圈就没有海淀，要不然看看没毛病。

至于海淀2026年的土地供应，抱歉本文没法说。一方面我之前一篇文章莫名消失了，一方面众说纷纭。

尤其是说西北旺那个地块的，我在群里分享过我的看法，简单讲就俩字不太看好。

关于这方面的事儿，可以找小秘书进群讨论，备注所在大区进我们的区域群互通有无~