借名购买福利房被拒过户，北京房产律师助力原告胜诉

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案情介绍

原告陈宇向法院提出诉讼请求：1. 确认一号房屋归陈宇所有；2. 被告林伟配合原告完成一号房屋的不动产变更登记手续，将该房屋登记至原告名下。

事实与理由：2009年，原告父亲陈建军、母亲林秀琴借用被告林伟单位福利房的购房资质，购买一号房屋，原告父母支付全部首付款及相关税费，并办理贷款，且于2016年5月还清全部贷款。虽一号房屋登记在被告林伟名下，但不动产登记仅为行政管理行为，并非确权行为，应依据真实权利状况确定权属，原告父母作为实际出资人，应享有房屋全部所有权。原告系父母独生子，父母均同意将一号房屋赠与原告，并直接过户至原告名下。被告林伟于2014年7月5日出具《说明书》，承认一号房屋全部由原告父母出资购买，承诺在条件成就时将房屋过户至原告名下。现一号房屋已满足过户条件，但被告林伟拒绝履行承诺，不配合办理过户手续，协商无果后，原告诉至法院，望判如所请。

被告林伟辩称：不同意原告诉求，原告陈宇与被告林伟之间不存在借名买房法律关系，一号房屋系其个人出资购买，属于其合法财产，原告诉求缺乏事实及法律依据。一号房屋权利性质为按经济适用住房管理，根据相关规定，经济适用住房禁止转让、不得借名，即使存在借名买房关系，亦属无效行为。原告陈宇未对房屋出资，不具备诉讼主体资格，无权要求将房屋过户至其名下；即使房屋系原告父母陈建军、林秀琴出资，该房屋亦属二人共同财产，原告母亲林秀琴去世后，其名下份额应按法定继承处理，原告仅能继承相应份额，无权要求房屋归其所有。此外，被告林伟所在单位甲公司出具相关文件，严禁职工转让出售购房指标，若存在指标转让行为，因侵害单位其他职工合法权益，应认定为无效，综上，请求驳回原告诉求。

第三人林晓燕述称，一号房屋是被告林伟单位福利分房，仅被告单位工作人员有权购买，其对原告父母陈建军、林秀琴与被告林伟之间是否存在借名买房事宜不知情；若存在借名买房且涉及财产继承，其要求对相应份额依法继承，不放弃继承权利。

第三人林晓峰述称，其对原告父母与被告林伟之间的借名买房事宜不知情，协商及签订相关合同时均未参与；若存在借名买房且涉及财产继承，其要求按照法律规定继承相应份额，不放弃继承权利。

第三人陈建军述称，一号房屋确系其与妻子林秀琴借用被告林伟的福利房指标购买，该事实家人均知晓。其与妻子均同意将一号房屋赠与原告陈宇，若未有该赠与意思表示，亦不会在与被告林伟的相关协议中明确房屋最终过户给原告；妻子林秀琴病危前，曾要求被告林伟出具相关证明，明确房屋归原告所有，该表示应属口头遗嘱，且其本人享有的房屋份额，亦同意赠与原告。

法院经审理确认以下事实：林秀琴的父母已先后去世，育有林晓燕、林晓峰、林秀琴、林伟四子女；陈建军与林秀琴系夫妻关系，育有一子陈宇；林秀琴于2014年8月去世。2009年，陈建军、林秀琴借用林伟的单位福利房购房资质，购买一号房屋，房屋登记在林伟名下，房屋相关贷款于2016年5月还清。2014年7月5日，林伟及其配偶出具《说明书》，确认一号房屋系其单位福利房，因无财力购买，将购房机会转让给林秀琴，全部购房款项由林秀琴一家承担，承诺在政策允许时将房屋过户至陈宇名下，全家人均同意该房屋归陈宇所有。

庭审中，原告陈宇提交《说明书》、银行流水、首付款收据、贷款还款凭证、物业费及供暖费发票、贷款相关材料原件等证据，拟证明其父母与被告林伟之间的借名买房事实及父母实际出资情况，主张房屋应归其所有并办理过户；被告林伟提交不动产权证书、相关缴费票据、装修相关凭证、甲公司相关文件等证据，拟反驳借名买房事实，主张房屋系其个人财产，借名行为无效；第三人林晓燕、林晓峰未提交证据，对原、被告提交的证据均不发表质证意见；第三人陈建军对原告提交的证据均认可，对被告林伟提交的证据不予认可。

裁判结果

于本判决生效后十日内，被告林伟协助原告陈宇到房地产管理部门办理一号房屋的不动产权过户登记手续，将该房屋过户登记至原告陈宇名下；

注：法院明确，结合双方提交的证据及陈述，可认定一号房屋的购房款系陈建军、林秀琴出资，二人与被告林伟之间存在借名买房的客观事实，一号房屋应属于陈建军、林秀琴的共同财产；陈建军明确表示将其享有的房屋份额赠与其子陈宇，法院不持异议；原告要求被告林伟配合办理房屋过户登记的诉求于法有据，予以支持；一号房屋的法定继承问题，不宜在本案中一并解决，相关当事人可另行主张权利；被告林伟主张借名买房行为无效的抗辩，缺乏充分依据，不予采纳。

法院说理

本案的核心争议焦点为：1. 原告陈宇与被告林伟之间是否存在借名买房关系，一号房屋的真实权属如何认定；2. 原告要求被告配合办理房屋过户登记的诉求是否成立；3. 被告主张借名买房行为无效的抗辩是否成立。

法院认为，借名买房关系的认定，应结合书面约定、实际出资、房屋使用情况、相关证据佐证等综合判断。本案中，原告提交的《说明书》明确载明，被告林伟认可其将单位福利房购房机会转让给林秀琴，一号房屋全部购房款项由林秀琴一家承担，并承诺在条件成就时将房屋过户至原告名下，该《说明书》有被告及其配偶签字确认，能够直接佐证借名买房的合意。同时，原告提交的银行流水、首付款收据、贷款还款凭证等证据，能够证明一号房屋的全部购房款及相关费用系陈建军、林秀琴实际支付，贷款亦由其二人实际偿还；结合第三人陈建军的陈述，能够形成完整的证据链条，足以认定陈建军、林秀琴借用被告林伟的购房资质购买一号房屋，双方存在借名买房的客观事实，一号房屋的真实权属应归陈建军、林秀琴共同所有，而非登记人林伟所有。

关于被告林伟主张借名买房行为无效的抗辩，法院认为，被告提交的甲公司相关文件，仅系单位内部管理规定，并非效力性禁止性规定，不能以此认定借名买房行为无效；涉案房屋虽系按经济适用住房管理，但相关规定并未明确禁止借名买房行为，被告主张借名行为无效，缺乏充分的法律依据，本院不予采纳。

关于原告要求被告配合办理房屋过户登记的诉求，法院认为，陈建军、林秀琴作为一号房屋的真实所有权人，有权对房屋进行处分，陈建军明确表示将其享有的房屋份额赠与其子陈宇，系其真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告林伟在《说明书》中明确承诺，在条件成就时将房屋过户至原告名下，现房屋已满足过户条件，被告应按照承诺履行配合过户的义务，原告的该诉求于法有据，本院予以支持。

关于一号房屋的法定继承问题，因原告母亲林秀琴生前未对其享有的房屋份额进行明确处分，该部分份额应属于其遗产，相关法定继承人（林晓燕、林晓峰、陈建军、陈宇等）有权主张继承权利，但该争议与本案借名买房及房屋过户诉求不属于同一法律关系，不宜在本案中一并解决，相关当事人可另行协商或诉讼解决。

胜诉办案心得

本案系典型的福利房借名买房+遗产继承+房屋过户叠加纠纷，核心围绕借名买房关系认定、福利房借名效力、房屋权属、过户诉求实现四大关键问题展开，也是司法实践中高发的亲属间福利房借名纠纷类型。结合本案及同类纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人（尤其是借名买房实际出资人）参考。

1. 福利房借名买房维权，“书面约定+实际出资证据”是胜诉核心，二者缺一不可。本案中，我方当事人陈宇能够胜诉，关键在于持有被告林伟出具的《说明书》（书面借名及过户承诺），同时留存了完整的实际出资证据（银行流水、首付款收据、贷款还款凭证等），形成了完整的证据链条，足以证明其父母与被告林伟之间的借名买房事实及房屋真实权属，反驳被告的全部抗辩。这提醒当事人，若存在福利房借名买房行为，务必签订书面借名协议，明确约定借名主体、实际出资人、房屋权属、过户条件及时间等核心内容；同时全程留存实际出资相关证据（银行转账记录、收据、发票等），避免日后产生权属争议时无据可依。

2. 应对“借名行为无效”抗辩，需精准区分“单位内部规定”与“效力性禁止性规定”。本案中，被告林伟以“单位禁止指标转让、福利房借名违反规定”为由，主张借名行为无效，试图反驳我方诉求。我方重点抗辩：单位内部管理规定仅约束单位职工，并非法律、行政法规的效力性禁止性规定，不能以此否定借名买房行为的合法性，最终说服法院采纳我方意见。这提醒当事人，面对此类抗辩时，无需恐慌，应重点区分规定的性质，结合法律规定，精准反驳对方不合理抗辩，维护自身合法权益。

3. 借名买房涉及赠与、继承时，需提前明确处分意思，留存相关证据。本案中，原告父亲明确表示将其享有的房屋份额赠与原告，且有被告出具的《说明书》佐证房屋最终归原告所有，为过户诉求的实现提供了有力支撑。但原告主张其母亲生前有口头赠与表示，因缺乏充分证据佐证，未被法院采纳。这提醒当事人，若借名买房涉及亲属赠与、遗产继承，务必明确处分意思，签订书面赠与协议或遗嘱，留存相关沟通记录、证人证言等证据，避免因证据不足影响诉求实现。

4. 面对被告否认借名事实、拒绝过户的情况，需全面收集佐证证据，完善证据链条。本案中，被告林伟否认其与原告父母之间的借名买房事实，主张一号房屋系其个人财产，并提交了相关缴费票据、装修凭证等证据反驳我方诉求。我方除提交核心的书面约定和出资证据外，还提交了房屋相关贷款材料原件、物业费发票等佐证证据，结合第三人陈建军的陈述，进一步印证借名事实和房屋实际权属，反驳被告的虚假抗辩，最终获得法院支持。

5. 福利房借名买房纠纷，专业律师加持是胜诉关键。此类纠纷涉及福利房政策、借名买房认定、物权权属、赠与、继承等多重法律问题，法律适用复杂，证据要求高，且多涉及亲属关系，协商难度大，仅凭当事人自身难以应对。专业的律师，可协助当事人：精准分析案件利弊、梳理证据链条、识别对方抗辩漏洞、制定针对性诉讼策略、精准适用法律规定和相关政策，避免因证据不足、策略不当导致维权失败。

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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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