李宇嘉解读"沪七条"楼市新政：在降成本、降门槛、提预期方面信号明显，对“小阳春”具有较大带动作用

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，上海市五部门于2026年2月25日联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称"沪七条"），自2月26日起施行。针对此次新政出台的背景、核心导向与市场影响，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉给出了全面深入的解读。

在李宇嘉看来，此次新政的落地，首先源于开年以来上海房地产市场出现的新变化。进入2026年，上海新房市场成交动力明显减弱，中原地产统计数据显示，1月份上海新房成交同环比降幅达到30%-40%。尽管春节假期带来的季节性因素不可忽视，但即便考虑到今年春节落在2月中下旬的时间节点，楼市整体动力走弱的趋势已然显现。这种市场变化，核心体现在购房需求结构的深刻调整上。当前上海楼市中，刚需、刚改群体的主体地位持续增强，市场对低总价、中小户型房源的需求快速攀升，这也直接导致部分新房需求向二手房市场分流，让上海二手房成交量连续数月维持在2.2万套左右的高位运行。

更值得关注的是，二手房市场的需求结构也在同步发生变化。2026年1月，上海300万总价以下的二手房交易占比达到65%，90平方米以下户型成交占比达64%，两项数据均较2025年12月出现上行。市场需求的小户型化、低总价化趋势，直接造成了卖旧买新的置换链条运转不畅，这也是冲击新房销售的核心症结所在，成为此次政策调整最直接的市场动因。

除了市场自身的调整需求，李宇嘉分析，此次新政在新春伊始快速落地，也有着明确的宏观经济考量。2026年是 “十五五” 规划的开局之年，房地产行业凭借高客单价、高总价的产业特性，无论是对固定资产投资，还是对社会消费的拉动作用，都成为实现经济开门红的关键抓手，这也为此次新政的出台提供了重要的宏观背景。

从新政的具体内容来看，此次政策调整的核心重点之一，便是通过大幅松绑限购门槛，全面激活非户籍人群的购房需求。新政中关于调减住房限购政策的相关条款，几乎全部围绕非户籍购房群体展开：非沪籍家庭或成年单身人士社保缴满1年，即可在外环内限购1套住房，外环外购房不限套数；社保缴满3年，可在外环内增购1套住房；持上海居住证满5年及以上，购房可免除社保要求。在李宇嘉看来，这一系列调整意味着上海外环外已基本实现限购放开，核心目的在于化解新房库存压力，推动环上海都市圈的协同发展；而外环内社保门槛的大幅下调、增购政策的放宽，则直指激活二手房市场交易活力，进而通过置换链条的打通，带动新房市场回暖。

之所以将非户籍购房群体作为政策发力的核心，背后有着清晰的市场逻辑。李宇嘉分析，2025年12月至2026年1月，上海沪籍人群购房占比约55%-60%，非沪籍人群购房占比已经达到40%-45%，是上海楼市中举足轻重的购房力量。与此同时，上海非户籍常住人口规模庞大，2024年这一群体数量达到983.49万人，占全市常住人口总量的40%。与沪籍家庭相比，非户籍人群住房自有率偏低，购房意愿更为强烈，且对购房成本、准入门槛的敏感度更高。更关键的是，只有激活非户籍人群的购房需求，才能有效消化当前二手房市场居高不下的库存，稳定二手房价格，进而真正打通卖旧买新、卖小买大的市场循环，破解当前上海楼市流转不畅的核心症结。

除了限购政策的历史性松绑，此次新政中公积金政策的调整力度同样超出市场预期，成为支持刚需、刚改需求的重要抓手。根据新政，上海家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元直接提升至240万元，叠加多子女家庭、购买绿色建筑的最高35%额度上浮政策，家庭公积金贷款最高额度可达到324万元；同时，公积金贷款套数认定也大幅优化，在上海无住房或仅有1套住房、且已结清公积金贷款的家庭，再次购房时可重新申请公积金贷款，多子女家庭购买二套住房，公积金贷款额度还可上浮20%。

在李宇嘉看来，这套公积金政策组合拳，精准击中了当前上海楼市的核心需求特征。当前上海楼市的购房主力以刚需和刚改家庭为主，这类群体对购房价格、资金成本和准入门槛有着极高的敏感度，而324万元的公积金最高贷款额度，恰好与市场主流需求高度匹配 —— 毕竟2026年1月上海300万以下二手房成交占比已达65%，这意味着大量刚需家庭仅凭公积金贷款，就能覆盖购房的核心资金需求，大幅降低了购房的首付压力与利息成本。而从新房市场结构来看，上海300-500万总价新房占比约25%，500万以上新房占比达65%，二手房交易流转的加速，再叠加当前处于历史低位的商业贷款利率与交易税费，最终将形成对新房市场的持续带动。与此同时，2026年以来上海公积金个贷率持续下行，公积金账户资金充裕，为此次政策调整提供了充足的实施空间，而这一动作也完全契合了国家将公积金改革列为2026年住房领域工作重点的政策导向。

在激活非户籍购房需求之外，此次新政也通过完善房产税等相关政策，深度挖掘上海户籍居民家庭的潜在购房潜力。李宇嘉指出，上海是全国首个居民年人均可支配收入突破9万元的城市，2024年全市居民人均可支配收入达到91987元，其中户籍居民家庭的财富积累更为丰厚。不过从市场现状来看，上海户籍家庭住房自有率已达到68%-70%，叠加人口老龄化的特征，原生的住房改善需求空间相对有限，而为子女购房的需求，成为户籍居民家庭最主要的潜在购房动力。此次新政中针对成年子女购房的房产税减免政策，正是瞄准这一潜在需求，通过税费优惠降低购房成本，进一步激活户籍居民家庭的购房意愿。

对于此次新政的市场影响，李宇嘉认为，上海在新春伊始出台这一系列重磅措施，在降成本、降门槛、提振市场预期方面释放了极为明确的信号，政策针对性极强，将对3月份上海楼市的节后小阳春形成显著的带动作用。2026年开年1-2月，上海新房市场整体表现偏弱，交易量出现明显下滑，无论是政府实现经济开门红的目标，还是开发商冲刺全年业绩的诉求，都将3月份的销售表现视为关键节点。预计开发商将在3月份集中推出性价比更高、定价更贴合市场需求的优质产品，同时出台更为积极的促销政策。在政策利好加持、开发商主动促销、节后楼市季节性旺季三重因素的叠加下，3月份上海楼市大概率会形成一波成交小高峰。

而对于4-5月乃至上半年的市场走势，李宇嘉表示，核心将取决于3月份的市场表现能否形成持续的正向循环。具体来看，只有通过政策落地切实提振市场预期，带动非户籍新市民顺利实现购房上车，同时激活卖旧买新的置换链条，进一步拉动户籍居民的改善型需求，才能形成市场的良性运转。如果这一循环能够顺利打通，上海楼市有望在上半年实现企稳回升。

与此同时，李宇嘉也提醒，上海此次限购政策的大幅调整，可能会对长三角周边城市形成一定的虹吸效应，原本部分返乡置业的需求，可能会转向准入门槛大幅降低的上海楼市。对此，后续需要加快推进长三角产业协同与产业链的合理布局，以产业驱动就业与住房需求的理性分布，才能从根本上化解区域间的需求虹吸问题，实现长三角房地产市场的协同平稳发展。