上海七大市区，都有哪些遗憾？

上海黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、杨浦、虹口并称浦西七区，是上海发展水平最高的地方。

再完美的地方也有一些小遗憾。

01

黄浦区

黄浦是中国第一富人区，号称全拆光了建豪宅。

已经上市的豪宅有二三十个，你猜有多少在老黄浦？

答案是只有两个，占比10%都不到。

一个是老楼盘洛克外滩源，一个是新开的嘉里金陵华庭。

黄浦区90%以上的豪宅，都不在老黄浦。

黄浦滨江以前是南市区，新天地以前是卢湾区。

现在黄浦发展最快的地方，世博滨江、老城厢，也都不是老黄浦。

老黄浦主要是精神地标，外滩、人民广场、南京路。

顶级豪宅不多，顶级办公不多，开发空间也不大。

外滩是上海名片，但是办公体量不大，万国建筑群楼都不高。

人民广场办公体量大，大部分楼都老了。

单看老黄浦和老静安，可能后者反而发展得好。

黄浦发展的好，甩开静安，主要靠合并部分。

一方面黄浦合并的早，当时还在大拆大建，黄浦滨江很快就成规模。

一方面合并的地方好，老卢湾有沉淀，南市区又吃了黄浦江红利。

现在黄浦全境融为一体，没人再去分卢湾、南市。

那次合并，真是上海发展史上的神来之笔，造就了现在全境中央活动区的上海第一区。

论经济，黄浦人均数据全市独一档。

论楼市，黄浦豪宅数据全国独一档。

黄浦区的遗憾是，黄浦区发展起来，跟大部分当地人都没关系了。

当地居民都拆迁去了松江、宝山。

老黄浦拆迁的少，是因为都是保护建筑，要么是商业办公，居民人数也不多。

黄浦注定是全国人的黄浦。

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02

静安区

合并的不好的，就是静安区。

静安原来是上海的掌上明珠，合并闸北后地位严重下滑。

合并闸北前，黄浦牢牢把握住豪宅市场，静安牢牢把握办公市场。

能跟南京西路一战的只有陆家嘴。

现在黄浦办公市场也跟上了，新天地、老城厢、黄浦滨江顶级办公楼越来越多。

静安的遗憾是，合并闸北后，并没有把闸北真正的开发起来。

苏河湾一带合并前就有豪宅了，跟静安没关系。

不夜城合并前就是上海十大商圈，跟静安没关系。

合并后开发的是西藏北路，始终是中产定位，没有开发成顶级地段。

现在黄浦已经完全融合，大家不再分黄浦、南市、卢湾，原南市的地方也能建豪宅，大家认。

静安不行，苏州河以北还是没融入到静安，建豪宅大家不认。

西藏北路、大宁，都只能建普通小区。

南市区开发了很多豪宅，绿城黄浦湾、融创外滩壹号院等等，声震上海，虹吸全国，提升了黄浦两个字的含金量。

闸北反过来，打着静安的旗号开发刚需楼盘，正在稀释静安两个字的含金量。

静安的金字招牌慢慢的不值钱了。

当时合并的不成功吗？没人知道，但结果就是静安尚未融为一体。

不知道当时为什么不合并普陀，静安跟普陀长寿路才是真正的融为一体，无缝衔接，接壤面也大。

跟闸北隔了条河，始终有分界线。

03

徐汇区

徐汇很成功，徐汇的成功主要是牢牢的跟国运绑定在一起。

毕竟这里是政治中心，政治觉悟高。

回头去看，徐汇参与了几乎所有的上海历史。

徐汇的名字追溯到明朝，徐光启，上海古代史有它一份。

近代徐家汇有教堂、大学、第一批医院、法租界……

建国后徐汇有工业，有漕河泾，有码头等等。

上海要搞第八届全运会，选了徐汇，成就了万体馆那一圈。

上海要搞副中心，徐家汇成了最成功的标杆。

上海要搞世博会，徐汇滨江大拆大建。

上海要搞集成电路、人工智能、生物医药，漕河泾集成电路占全市1/4，人工智能占全市1/4。

上海要搞一江一河，徐汇重仓徐汇滨江，不惜掏空漕河泾。

上海要搞旧改，徐汇动迁速度全市第一。

徐汇滨江原先搞文化艺术、金融行业，听说国家要搞新质生产力，模速空间、西岸数字谷立马就落地了。

徐汇是最能代表上海的地方，论“长相”，徐汇绝对是上海亲儿子。

上海几乎所有的东西，徐汇都有一小份。

上海的特色是，文化沉淀和高楼大厦，高度宜居和经济发达。

徐汇都有。

上海也有大片的乡下，徐汇也有，华泾就是城乡结合。

现在还叫华泾镇。

这是优势，也是缺点。

上海发展不均衡，徐汇发展也不均衡。

资源高度集中在内环，商场、医院等等。

出了内环，到康健、植物园、长桥什么的，其实配套一般。

另外就是徐汇在内斗，徐家汇和徐汇滨江，都要搞顶级商业、顶级商办，市场却没那么大。

这是全市都面临的一大难题。

04

长宁区

徐汇非常均衡，什么都有。

长宁反过来，非常有特点。

长宁的特点是，上海涉外氛围最浓厚。

先是有西郊宾馆，国宾路，后有镇宁路豪宅区，面向的也是华侨等群体。

虹桥经济技术开发区、古北等等，更是把长宁拔到了一线地段。

那个年代我们跟国外差距太大，外国人集中的地方也变得高高在上，不少上海的70后、80后到现在对长宁还有那种情结。

青春期的记忆最深刻。

后来日韩企业衰退，长宁优势下滑，虹桥、古北都没落了。

幸好长宁抓住了一把互联网，维持着最近的高速增长。

下一波新质生产力的红利，长宁参与的不够。

一方面是缺少基础，一方面是没空间了。

六普到七普这十年，市区人口增长的，只有徐汇和长宁。

虹口、静安人口流失严重，很多是动迁去了郊区。

长宁没有旧改，没有动迁，人口就没有流失。

最近长宁好容易腾出来两块地，都建了住宅，还卖不动。

后面拼全面旧改，长宁很难。

05

虹口区

虹口区地位下滑很严重。

原来虹口是“中只角”，北四区老大哥。

四川北路是上海一线商圈。

1997年时，四川北路、鲁迅公园附近房价高达8000元/平，比大宁贵两倍。

现在基本扯平了。

虹口人口密度太高，20年前没办法开发，导致经济发展落下了。

现在虹口经济总量还不如奉贤。

虹口曾经都地标四川北路，后来因为电商崛起，郊区商业崛起，这种大众化商业无限分流。

四川北路也没落了。

除了虹口足球场，虹口在上海没太大影响力。

虹口到了最失落的时刻。

现在北外滩来了，要帮虹口找回场子。

北外滩、陆家嘴、外滩三角区是上海顶级地段，能建成绝对的呼风唤雨。

2020年北外滩出了新规划，总体量840万方，商办面积超过陆家嘴。

定位也高，一线商务区，重点打造航运金融。

不巧的是这两年航运不太行，外部环境比较紧张。

金融也不太行，连续受到打压，别说增量，不少公司还在裁员。

北外滩的办公楼全部建好、全部填满，还有很大风险。

北外滩0.8平方公里核心区共12块空地，目前只出让了4块（北外滩中心、上海华贸中心、上实90街坊与绿城潮鸣外滩），其中一个还是改成住宅出让的。

剩余8块地没出让，不知道什么时候建成。

北外滩要是全面建好了，虹口有可能回到当年的地位。

虹口区的遗憾就是这个，商办市场最辉煌的年代它没发力，现在商办市场过剩，它供应量来了。

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06

杨浦区

比虹口下滑严重的是杨浦。

上世纪七八十年代杨浦工业产值占全市四分之一，贡献了全国超过5%的财政收入。

跟现在浦东的地位差不多。

现在浦东也只贡献了全国不到2%的财政收入。

现在呢？杨浦经济总量已经不如长宁。

2014年杨浦经济总量是长宁1.6倍，现在被长宁反超。

杨浦运气太差了，改革开放后的几次大风口都没抓到。

刚开始外资为王，长宁、浦东是主角，杨浦当时正在搞国企下岗。

后来搞副中心，五角场也不错，但是不如徐家汇。因为徐家汇有一号线。

原来二号线规划的走杨浦，后来为了开发浦东，领导让二号线去了浦东。

现在一条地铁不算什么，二十年前可不是，当时地铁直接决定了资源投入方向。

后来搞房地产，杨浦没太多空地，也没参与太多。

互联网发展的末尾，杨浦用力抓了一把，美团、字节过来了。

互联网企业确实贡献了数据。2024年杨浦数字经济企业税收贡献占比超40%，营收占比约60%。

其中软件和信息技术服务业营收达3259亿元，同比增长13.4%。

2025年1-9月，这个数值已经达到了2890.7亿元，同比增长27.4%。

问题之一，这个势头能持续多久。

企业搬过来肯定有增量，后续得看企业发展情况。

问题之二，对上海而言这个没太大意义。

美团原来在长宁，字节原来在徐汇，现在都搬到杨浦区。

搬不搬都不影响他们发展，不影响他们对上海的贡献。

上海想要的集成电路、人工智能、生物医药，杨浦目前布局的不够。

这些才是上海未来的增量产业。

这个遗憾虹口、杨浦都有，就是抓不住上海发展最快的行业。

现在杨浦主打量子城市，是否能引领上海产业发展，还得看落地情况。

07

普陀区

普陀区被误会很多。

经常有人说普陀区不行，这里不如黄浦，那里不如静安。

其实不是普陀不行，是对比对象错了。

普陀起点本来就跟黄浦静安徐汇不一样，没什么好比的。

老普陀原先只有苏州河以南部分，也就是长寿路。

建国后拓展到内环，后来普陀不断合并宝山、嘉定的土地。

普陀三分之二的土地，都是1984年后才合并过来。

合并的土地都是宝山、嘉定的边缘地带，起点很低。

内环外的地方，应该跟宝山、闵行放一起对比，这样看普陀是不是还可以。

有真如，有桃浦，有很多地铁，至少不算差。

普陀的问题也在这。

说他是市区吧，发达程度确实一般，没有中央活动区。

说他是郊区吧，他位置又很好，大片的土地在外环内，大家习惯称为市内七区之一。

这样的尴尬位置，产业上就很难做。

跟市区竞争高端服务业，比不过徐汇静安黄浦，发展程度还是差了。

跟郊区竞争第二产业，比不过闵行、浦东，空地没那么多。

所以普陀最好的发展方式就是现在，多建住宅，房价不贵，上班还方便。

给了市区客户一个好去处。

想要房价潜力，就离这里远些。