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探盘招商序｜中环十年断供区，115㎡三阳台神户型，750 万级击穿上海改善底线

作者：@上海楼市资讯 / 张伟发布时间：2026 年 2 月 25 日导语： 2026 年上海楼市，“确定性” 成为购房者的核心诉求。在中环深度调整、改善门槛普遍破千万的当下，宝山淞南板块的招商序，以双央企背书、18 号线地铁上盖、93% 实得率的 115㎡三阳台户型，成为市场焦点。

作为深耕上海新房市场 8 年的测评人，我实地探访实景示范区，从地段、产品、配套、价格四大维度，为你带来 3000 字硬核测评，告诉你这个 “中环网红盘” 到底是真金还是噱头。

开篇：市场寒冬下的 “逆行者”，招商序凭什么出圈？

2025-2026 年，上海楼市经历了前所未有的深度调整：二手房挂牌量居高不下，新盘去化分化严重，购房者从 “追涨” 转向 “避险”。在这样的背景下，“穿越周期的优质资产” 必须同时满足三个条件：核心地段、硬核产品、合理价格。

近期，位于中环淞南板块的招商序开放实景示范区，随即引爆上海改善圈。作为中环沿线十年断供的纯新盘，它由招商蛇口与中国金茂双央企联合开发，紧邻在建 18 号线长江西路站，主打 100-143㎡3-4 房，其中 115㎡“鲲鹏阁” 户型以 93% 实得率、三阳台设计，被业内称为 “报恩户型”。

更关键的是，其总价仅 750 万级，对比中环内同面积段新盘普遍 1000 万 + 的门槛，形成了显著的价格优势。带着 “是否真的值得买” 的疑问，我实地探盘，从购房者视角，全面拆解这个项目的优劣势。

第一部分：地段测评 —— 中环北扩 + 地铁上盖，淞南的 “价值翻身仗”

一、板块定位：十年断供，承接三大核心区外溢

淞南，这个曾经被上海购房者 “忽视” 的板块，如今正迎来价值重构。从区位上看，它位于宝山东南部，紧邻杨浦新江湾城、虹口江湾镇，是名副其实的 “中环门户”。

过去十年，淞南板块几乎没有优质住宅用地供应，成为中环沿线的 “断供区”。而当前，五角场、北外滩、大宁三大核心板块的改善需求持续外溢：五角场的科创精英需要通勤便捷的居所，北外滩的金融人士追求高性价比的改善，大宁的刚需改善则面临高房价压力。招商序的出现，恰好填补了这一空白。

从板块规划来看，淞南隶属大吴淞创新城核心区，依托上海交大孵化基地，已集聚 98 家科创企业，总估值超 50 亿。产业的导入，将带来高净值人口，为板块价值提供长期支撑。

二、交通配套：18 号线地铁上盖，通勤效率拉满

对于上海改善客群而言，“通勤便捷” 是刚需。招商序的交通优势，堪称 “教科书级别”。

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2. 地铁：真正的 “无缝衔接”项目北门距在建 18 号线二期长江西路站直线距离仅150-200 米，步行 3-5 分钟即可到达。作为北上海 “换乘王”，18 号线横向串联 1、3、19 号线，形成 “一横贯四纵” 的轨交网络。实测通勤时间：1 站到江杨南路商圈，5 站直达复旦大学创新走廊，7 站抵达五角场大学城，12 站直抵陆家嘴金融区。2026 年地铁通车后，30 分钟内可覆盖人民广场、静安寺等核心商圈，通勤效率远超同板块竞品。
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4. 自驾：中环北扩，通达性升级项目坐拥 “三横三纵” 交通矩阵：三横为逸仙路高架、中环线、郊环线，三纵为南北高架、长江西路快速路、沪太路。自驾实测：从项目出发，15 分钟可达五角场，25 分钟至静安寺，35 分钟抵达虹桥机场 / 火车站。随着中环北扩段（军工路、长江西路、沪太路）的加速推进，未来区域交通将进一步升级，链接宝山、杨浦、虹口的效率大幅提升。
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6. 公交：步行即达，补足短途通勤项目周边 883 路郁江巷路长江西路站步行即达，多条公交线路可直达宝山万达、五角场等商圈，满足老人、小孩的短途出行需求。

三、周边配套：成熟度高，短板正在补齐

（一）商业配套：3 公里内，覆盖 “吃喝玩乐购”

淞南板块的成熟度，远超上海多数新兴板块。项目 3 公里内，已有淞南购物中心、万达广场（宝山店）、新江湾城悠方等多个商业体。步行 10 分钟，可达淞南购物中心，满足日常买菜、吃饭、购物需求；自驾 15 分钟，可至宝山万达，享受一站式商业体验；地铁 7 站，直达五角场商圈，汇聚百联又一城、合生汇等高端商业。

此外，项目自身规划有社区底商，将引入便利店、咖啡店、生鲜超市等业态，进一步提升生活便利性。

（二）教育配套：32 所学校环绕，覆盖全龄段

对于改善客群而言，教育配套是 “重中之重”。招商序 3 公里内规划有 32 所学校，覆盖幼儿园、小学、初中。其中，淞南第二小学（师资强）、淞南中学（区重点）均在约 10 分钟生活圈内。虽然目前尚未确定学区，但板块内丰富的教育资源，为业主子女提供了多元化的选择。

（三）医疗配套：3 家三甲医院，守护健康

项目周边 3 公里内，有上海市肺科医院、上海市第一人民医院（宝山分院）、长海医院等 3 家三甲医院。自驾 20 分钟内，可抵达任意一家医院，为老人和小孩的健康提供保障。

（四）生态配套：双公园环绕，宜居性拉满

淞南板块生态资源丰富，项目周边有淞南公园、白沙公园两大公园。其中，白沙公园占地约 40 公顷，是北上海最大的城市公园之一，步行 20 分钟即可到达，是业主休闲、健身、遛娃的好去处。

【张伟点评】

淞南板块的地段价值，核心在于 “中环区位 + 地铁红利 + 成熟配套”。十年断供的稀缺性，加上中环北扩、大吴淞创新城的规划利好，为项目提供了长期的价值支撑。对于追求 “通勤便捷、生活便利” 的改善客群而言，这个地段的性价比，在当前上海楼市堪称 “独一档”。

但需要注意的是，淞南板块目前仍存在一些短板：高端商业配套不足，缺乏大型写字楼和高端酒店；部分老旧小区较多，城市界面有待提升。不过，随着招商序等优质项目的落地，这些短板正在逐步补齐。

第二部分：产品测评 ——93% 实得率 + 三阳台，115㎡户型颠覆改善市场

作为双央企联合开发的 “序系” 开篇之作，招商序在产品打造上，可谓 “下足了功夫”。从实景示范区来看，项目的产品力，尤其是 115㎡“鲲鹏阁” 户型，确实颠覆了上海改善市场的传统认知。

一、社区规划：豪宅标准，品质感拉满

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2. 外立面：现代简约风格，颜值在线项目外立面采用现代简约风格，以米白色真石漆搭配深灰色铝板，搭配大面积玻璃幕墙，呈现出高端住宅的质感。这种设计，既符合当下的审美趋势，又能有效避免外立面老化。
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4. 社区大门：66 米 “上海之冕”，仪式感十足社区大门采用 66 米 “上海之冕” 门头设计，搭配水景和绿植，营造出强烈的仪式感。作为业主归家的第一道风景线，这个大门的规格，堪比千万级豪宅。
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6. 会所配套：4000㎡泳池会所，对标豪宅项目配备 4000㎡泳池会所，包含室内恒温泳池、健身房、瑜伽室、洽谈室等功能区。此外，小区一楼全部采用架空层设计，打造了图书馆、儿童游玩室等公共空间，供业主免费使用。这种配置，在 750 万级的改善盘中，极为罕见。
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8. 景观规划：三轴八景，移步异景社区内部规划 “三轴八景” 的景观体系，以中央景观轴为核心，打造了多个主题花园和休闲空间。无论是老人的晨练区，还是小孩的游乐区，都有专属的空间，兼顾了不同年龄段业主的需求。

二、户型测评：115㎡“鲲鹏阁”，实得率 93% 的 “空间魔法”

招商序主打 100-143㎡3-4 房，覆盖刚需改善到终极改善全周期需求。其中，115㎡“鲲鹏阁” 户型，是项目的 “王牌产品”，也是本次探盘的重点。

（一）核心亮点：93% 实得率，三阳台设计

经权威第三方机构实测，该户型实得率高达93%，这一数据，刷新了上海百平米户型的实得率纪录。常规 115㎡户型，实得面积通常在 85-90㎡之间，而招商序的 115㎡户型，实得面积堪比常规 130㎡户型。

三阳台设计，是该户型的最大亮点，三个阳台分工明确，互不干扰：

1. 客厅阳台（约 6㎡）：连接客厅，宽敞明亮，可摆放休闲桌椅，打造家庭休闲区，或摆放花草绿植，打造私家花园。
2. 主卧阳台（约 4㎡）：连接主卧，私密性极佳，可晾晒贴身衣物，不影响客厅美观，清晨拉开窗帘，阳光即可洒满卧室。
3. 厨房阳台（约 3㎡）：生活阳台，可摆放洗衣机、烘干机，打造洗衣区，同时预留储物空间，摆放洗衣液、杂物等，让厨房和客厅始终保持整洁。

（二）格局设计：南北通透，LDKB 一体化，空间利用率拉满

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2. 南北通透，全明设计户型采用南北通透设计，每个房间都有窗户，通风采光效果极佳。打开窗户，即可实现空气对流，减少空调使用，既环保又健康。
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4. LDKB 一体化，50㎡社交空间通过改造，可实现客、餐、厨、阳台的 LDKB 一体化设计，打造出约 50㎡的超大社交空间。这种设计，打破了传统户型的空间界限，让客厅、餐厅、厨房成为一个整体，既方便家人之间的互动，又适合朋友聚会。
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6. 卧室尺度：百平米户型中的 “天花板”三个卧室面积均突破 10㎡的舒适门槛：
   • 主卧：配备 270° 环幕飘窗，采光面最大化，同时预留衣帽间和独立卫生间的空间，尺度堪比豪宅主卧。
   • 南次卧：达到主卧级尺度，可摆放 1.8 米双人床和衣柜，适合老人或小孩居住。
   • 北次卧：可完整放置双人床和办公区，满足孩子学习或客人居住的需求。

（三）其他户型：覆盖全周期需求

除了 115㎡户型，项目的其他户型也各有亮点：

• 100-103㎡三房两厅两卫：南向双阳台，餐客一体，总价 630 万起，适合刚需改善客群。
• 143㎡四房两厅两卫：LDKB 一体化阔厅，南向 + 东侧环景采光，四开间朝南，适合终极改善或三代同堂家庭。

三、精装标准：国际一线品牌，对标千万级豪宅

在精装方面，招商序采用高仪、唯宝等国际一线品牌，品质标准向千万级豪宅看齐。

1. 厨房：配备西门子烟机、灶具、洗碗机，石英石台面，吊柜和地柜采用品牌定制，收纳空间充足。
2. 卫生间：墙面岩板通铺，配备高仪花洒、龙头，唯宝马桶，镜柜带收纳功能，提升空间利用率。
3. 全屋：配备中央空调、地暖、新风系统，三大件齐全，满足业主的舒适居住需求。

更难得的是，项目采用 “所见即所得” 的实景呈现方式，在当前期房为主的市场环境下，为购房者提供了更多确定性保障。

【张伟点评】

招商序的产品力，是其穿越市场周期的核心竞争力。93% 的实得率、三阳台设计、LDKB 一体化空间，这些创新点，精准击中了上海改善客群的 “痛点”—— 空间利用率低、收纳空间不足、社交空间缺失。

双央企的背书，加上国际一线品牌的精装标准、4000㎡泳池会所的配套，让这个项目的品质感，远超同价位竞品。尤其是 115㎡“鲲鹏阁” 户型，堪称上海百平米改善户型的 “天花板”，适合追求空间尺度和生活品质的改善客群。

但需要注意的是，115㎡户型全盘仅 30 套，一次全推完，稀缺性极强。对于有意向的购房者而言，需要抓紧时间看房选房。

第三部分：价格与竞品测评 ——750 万级，击穿中环改善底线

一、价格分析：性价比凸显，总价优势明显

招商序备案均价为68625 元 /㎡，主力户型总价区间为 630 万 - 1083 万：

• 100-103㎡三房：630 万起
• 115㎡三房：750 万级
• 143㎡四房：898 万 - 1083 万

对比周边市场，这个价格的性价比，堪称 “无敌”：

1. 同板块竞品：淞南板块目前无在售新盘，二手房均价在 5 万 - 6 万 /㎡之间，但房龄普遍较老，缺乏优质户型和配套。
2. 中环内同面积段新盘：五角场、大宁、北外滩等板块，100-120㎡改善三房，总价普遍在 900 万 - 1200 万之间，均价突破 9 万元 /㎡。
3. 核心城区新盘：静安、徐汇等核心城区，同类房源总价早已突破 1200 万级，部分优质房源更是达到 1500 万以上。

以 115㎡户型为例，750 万级的总价，比中环内同面积段新盘便宜 200 万 - 300 万，相当于节省了一辆豪车的费用。对于改善客群而言，这笔钱可以用于装修、购买车位，或提升生活品质。

二、竞品测评：优势明显，短板可控

上海中环沿线，目前在售的改善新盘，主要有大宁的保利静安天悦、五角场的中建壹府澜庭、北外滩的瑞虹新城瑧庭。将招商序与这三个项目进行对比，优势和短板一目了然。

表格

项目

招商序

保利静安天悦

中建壹府澜庭

瑞虹新城瑧庭

区位

宝山淞南（中环门户）

静安大宁（核心区）

杨浦五角场（核心区）

虹口北外滩（核心区）

地铁

18 号线长江西路站（150-200 米）

1 号线马戏城站（800 米）

10 号线江湾体育场站（1 公里）

10 号线四川北路站（600 米）

主力户型

100-143㎡3-4 房

105-135㎡3-4 房

99-125㎡3 房

105-140㎡3-4 房

总价区间

630 万 - 1083 万

950 万 - 1300 万

900 万 - 1200 万

1200 万 - 1800 万

核心优势

地铁上盖、93% 实得率、三阳台、高性价比

大宁核心区、商业配套成熟

五角场核心区、教育资源优质

北外滩核心区、景观资源好

核心短板

高端商业不足、城市界面一般

价格高、实得率低

地铁较远、户型设计一般

价格极高、竞争激烈

从对比可以看出，招商序的核心优势是高性价比、地铁上盖、产品力强，而短板主要在于板块的高端配套和城市界面，与大宁、五角场、北外滩等核心板块存在差距。

【张伟点评】

招商序的价格，是其在市场寒冬中脱颖而出的关键。750 万级的总价，让中环改善的门槛，降低了 200 万 - 300 万。对于预算有限，但追求地段、产品和配套的改善客群而言，这个项目是 “真香”。

与竞品相比，招商序的定位非常清晰：主打 “高性价比的中环改善”，面向的是五角场、北外滩、大宁的外溢需求。如果你追求核心板块的极致地段，那么保利静安天悦、中建壹府澜庭、瑞虹新城瑧庭可能更适合你；但如果你追求 “地段 + 产品 + 价格” 的平衡，那么招商序无疑是最佳选择。

第四部分：购买建议与风险提示

作为深耕上海新房市场的测评人，结合本次探盘的感受，我为不同需求的购房者，提供针对性的购买建议，并梳理了项目的潜在风险，供大家参考。

一、购买建议

（一）适合人群

1. 刚需改善客群：预算 600 万 - 800 万，想要在中环沿线购买三房，追求通勤便捷、生活便利的年轻夫妻。
2. 外溢改善客群：在五角场、北外滩、大宁工作，预算 700 万 - 900 万，想要改善居住条件，但无法承受核心板块高房价的科创精英、金融人士。
3. 养老改善客群：预算 700 万 - 800 万，想要在成熟板块购买三房，追求生态环境好、医疗配套完善、交通便捷的老人。

（二）户型选择

1. 首选：115㎡“鲲鹏阁” 三房：实得率 93%、三阳台、LDKB 一体化，空间尺度堪比 130㎡，适合绝大多数改善客群，稀缺性强，建议优先抢购。
2. 次选：100-103㎡三房：总价 630 万起，性价比高，适合预算有限的刚需改善客群。
3. 终极改善：143㎡四房：四开间朝南、环景采光，适合三代同堂或有终极改善需求的家庭。

（三）购房时机

项目已于 2025 年 12 月 31 日加推 81 套房源，目前仅剩少量珍藏房源在售。尤其是 115㎡户型，全盘仅 30 套，去化速度较快。建议有意向的购房者，尽快实地看房，锁定房源。

二、风险提示

1. 学区风险：项目目前尚未确定学区，虽然周边教育资源丰富，但学区划分存在不确定性，对学区有强需求的购房者，需谨慎考虑。
2. 地铁通车风险：18 号线长江西路站预计 2026 年通车，若出现延期，可能会影响通勤效率。
3. 板块发展风险：大吴淞创新城的规划落地、中环北扩的推进，需要一定的时间，板块价值的提升，是一个长期的过程。
4. 市场风险：当前上海楼市仍处于调整期，房价存在波动的可能，购房者需结合自身的财务状况，理性购房。

结语：中环改善的 “最优解”，招商序值得入手吗？

回到开篇的问题：在上海楼市深度调整期，招商序到底是真金还是噱头？

经过本次 3000 字的硬核测评，我的答案是：招商序是当前上海中环改善市场的 “最优解” 之一，值得追求 “地段 + 产品 + 价格” 平衡的购房者入手。

它的优势十分明显：双央企背书，提供了交付的确定性；中环区位 + 18 号线地铁上盖，保障了通勤的便捷性；93% 实得率 + 三阳台设计，颠覆了产品的空间尺度；750 万级的总价，击穿了中环改善的价格底线。

当然，它也存在一些短板：板块高端商业不足、城市界面一般、学区存在不确定性。但这些短板，对于预算有限的改善客群而言，是可以接受的。

在上海楼市，“没有完美的房子，只有适合自己的房子”。招商序的出现，为上海改善客群，提供了一个新的选择：不用为了核心地段牺牲产品，不用为了产品牺牲价格，不用为了价格牺牲通勤。

最后，作为 @上海楼市资讯 / 张伟，我想对购房者说：在市场寒冬中，买房更要理性，不要盲目追涨，也不要过度观望。选择像招商序这样，有地段、有产品、有价格、有确定性的项目，才能穿越市场周期，实现资产的保值增值。

建议大家，亲自前往实景示范区，感受一下 93% 实得率的空间魔法，体验一下 66 米 “上海之冕” 的仪式感，相信你会有更直观的感受。