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今天本来接着聊小红门板块，结果后台好几位问中海通州九棵树的项目如何？可以入吗？开通告诉你一个忠告：2026年买通州的要十分小心和注意了，通州不再稀缺了副中心的楼面价也在进一步下降，意味着你很可能买在高位。还是老规矩，一次性把这个项目聊透彻了。

下面就从拍地、板块、生活配套、小区横向对比、户型对比分析，装修、价格建议等多维度展开详细聊一下！

一、拍地

1.1、拍地信息

2025年11月27日北京市通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017地块（占地面积：2.47万平米，容积率：2.2，地上建筑面积：5.44万/平米，建筑高度：45米（局部60米））。两家报名。

最终：中海12.48亿元拿下，溢价率0.97%，住宅楼面价约：2.29万/平米，销售价格：不限价。

【深度剖析】中海拿下通州九棵树南地块，更低楼面价 | 副中心 | 老城区 | 四代宅 | 地铁房，背刺继续#N5310

1.2、板块拍地对比

但看拍地信息，大家还是没感觉，拿板块近两年的四代宅供地信息横向对比大家感触就很深刻了。

同属于通州副中心，同属于核心区，同属于副中心的成熟老城区，地块的规模相差也不是很大，都是好房子标准之后的项目。

特点一：除了花溪云璟是北京地方国企金隅外，其它所有近两年的地块都是央企拍地操盘。

特点二：地块位置方面，中建运河玖院凭借独特的运河自然景观和紧邻多条轨道交汇的枢纽站便捷交通，紧邻政务中心的优势，卖出了独立的行情和热度。除了丁各庄地块位于运河东侧，新建片区外。其他几个盘都是位于副中心的老城区（最为关键是云璟揽阅、花语璟云与九棵树地块紧邻布局。距离花溪云锦也就地铁两站地）。

特点三：拍地也是从2024年10月市区第一块拍地云璟揽阅开始一家托底拿下，到2025年前半年的多家热抢（朝棠揽阅、花语璟云），再到2025年后半年的一两家吆喝（中建运河玖院和中海地块），到了2026年虽然都是副中心地块成为一家托底拿下（北投置业＋北京建工＋新航城联合体底价拿下丁各庄地块）。

【通州买房警醒！】北投+建工+新航城联合体托底宋庄镇丁各庄地块，有背刺板块所有新盘的资本！#N5870

特点四：楼面价也是经历了一次的过山车，从2024年的云璟揽阅2.85万/平米，一路飞涨到花语璟云3.57万/平米（这两个小区是一路之隔，并且花语璟云还不如云璟揽阅地块规模大）。随后就是一路的回调，中海九棵树地块直接低至2.29万/平米（同样与云璟揽阅一样都是底价拿地，但是比开场的云璟揽阅还低了0.56万/平米）。到了2026年的丁各庄地块（依然是副中心规划区域），楼面价直接到了1.78万/平米（比位置更偏，更不看好的北侧走行距离4.4km外的国誉颂楼面价低了0.28万/平米。建投国贸瑨上低了0.49万/平米，金地壹街区直降低了接近0.9万/平米）。

特点五：副中心待拍的地块依然非常充足，中海九棵树地块旁边还有一块地。其他区域地块拆迁、和规划完待拆迁的还不少。未来的通州必然是充足供应，大环境不变的前提下，只能是一块更比一块低（这个不是开发商主动砸盘，而是拍地方主动降价）。意味着被背刺的概率越来越大。

二、板块

2.1、地块位置

地铁八通线九棵树地铁站的南侧同仁堂集团公司通州仓库拆迁腾退后，拍出的第一块地。周边相对更成熟。西侧是九棵树西路。东侧就九棵树中路。北侧是九棵树街。南侧是隔着口袋公园+板块配置（社区医院、停车、环卫、停车、养老设置等等）的是通州云景公园。

2.1.1、周边板块

项目位于北京市东五环与东六环之间（距离东六环的直线距离5km），紧邻东六环的通州副中心。03组团（属于老城区的更新改造区域）。03组团的北侧是04组团这里也是老城区改造区域（这里聚集了万达--老破小+商业、八里桥--新盘聚集、东关--写字楼和通州北苑等区域）。

03组团的东侧是待升级的02组团（玉桥板块、临河板块，属于沿着运河的高层写字楼和老破小，待升级的日用化学二厂、中仓的胡同片区）。

03组团的南侧是12组团，文旅板块（沿着地铁7号线沿线打造的文旅组团，除了成熟的环球影城和已经开业的湾里商业配套外，目前正在建设火星人居科幻城、法拉利主题乐园、亚洲最大的室内儿童乐园顶点公园等等）。

03组团的西侧是朝阳的黑庄户区域（大片空地、绿化公园和待发展区域）。

楼盘所在的九棵树区域是通州老城区，南拓第一站，沿着八通线已经发展二十多年（与果园、梨园、临河、土桥形成了通州老城从2000年左右开始南拓的发展轴线）。

总之：九棵树板块是二十多年前通州老城区沿着地铁八通线发展的第一站。并且东南西北四个方向的也都是属于通州老城区，发展相对成熟片区。

2.1.2、板块内部

板块内部是以通州云景公园和九棵树地铁站为核心展开，周边少量产业布局（弘祥1979文化创意产业园、东朗产业园、中核矿业科技集团有限公司等）。板块大部分是2004年左右的塔楼和板楼社区（挂牌单价在2万/平米-3.5万/平米）。也有体量巨大的高层2015年K2玉兰湾挂牌价5.2万/平米左右（目前的实际成交价格基本回调到4.2万/平米左右。高层社区，小区的物业管理还是非常不错的）。南侧还有2024年交房的鑫苑盛世天玺挂牌价5.4万/平米（总价：430万-780万。2018年开发商通过收购的方式获得土地开发，2020年12月开盘是5800元/平米，后来一路高涨，到2022年5月达到65000元/平米）。

总之：板块近距离周边及板块内部都属于高度成熟区域，这些区域目前也是通过拆迁腾退出一部分区域，划分成多块住宅用地出让。中海九棵树地块就是典型（北侧还有一块待售，南侧的云璟揽阅和花语璟云都是属于同一类）。

2.1.3、板块未来

不是所有通州的区域都是副中心

通州老城区九棵树区域属于在2003年12月27日地铁八通线的开头，带来了通州老城区沿着地铁沿线向东南方向拓展。因此经过二十多年的发展，这里已经高度成熟。

2012年副中心概念的提出。2015年开启的副中心的定位和规划，并且围绕着规划的核心开始真金白银的投入（政务中心、运河商务中心、文旅板块）。

老城区作为改造升级板块，九棵树属于点状的其中一块（之前的梨园板块的云璟揽阅和花语璟云、八里桥板块的朝棠揽阅、临河板块的花溪云锦都是属于相类似的来历）。

通州老城平房（同仁堂）棚改区域的整体规划已经确认。未来南侧是公园+板块的配套。北侧是待后续继续挂拍的新地。西侧是教育用地（九年义务教育）。

总之：说白了这里属于副中心成熟板块，近距离未来就是缝缝补补，可以享受东侧政务区及周边的周边的基础设施配套。中海楼盘的周边改善客群还是有的，楼盘也会备受大家关注，但是通州自从成为副中心之后，通过10年左右的老城区升级，新区域配套建设，未来可供应新的的地方相对多了不少--稀缺性一般。

三、生活配套

3.1、交通

①、公路交通

作为通州副中心区域，近距离的内部交通也比较便捷，约800米可以直达果园环岛，通州唯二环岛，区域核心交通枢纽。

这里的“三横”是指京通快速路（算是通州至市区的重要通道，每天早晚高峰还是非常堵车的，平常彻夜很多）、广渠快速路（这个是新建的快速路，算是京通快速的辅助，拥堵程度稍微好一些）、京哈高速（这个是南侧的一条快速路）、这里还有一条重要的九棵树东路（属于通州内部的一条重要通道）。

“三纵”指的是东五环路（这条路是位于朝阳区的南北路）、通马路（九棵树西路，这条是连接通州至亦庄的一条通道，前往亦庄还是非常方便的--前往亦庄产业区非常方便，还不怎么堵车）好多亦庄人买这里，还是看中这条路、六环路（这条路之前的是阻碍通向东发展，结果这次花重金地下化，通州接着向东延伸）。

约畅达达运河商务区、约畅达副中心行政区、国贸CBD、环球影城。

②、轨道交通

通州目前形成了东西向的“三轨”指的是地铁八通线、7号线和6号线。未来还有正在建设的22号线（形成了四条进入市区的通道）。内部还有未来的M101线和M102线

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中海九棵树地块距离地铁站的距离是750左右。典型是八通线地铁房。其次是八通线现在与1号线实现贯通运营，因此无需换乘（11站可直达国贸CBD的大望路--也就是半小时的时间）。

未来的利好就是M102线（属于内部循环的一条线）。

总之：通州作为副中心，属于北京市的一个副中心的定位，这里进入城区依然是最主要的客流走向。睡成的定位在转换，平衡化是趋势，但是需要很长的过程（10年甚至20年才能逐步转化），这里属于典型的地铁盘。未来有M102线的利好。

3.2、产业

①、近距离产业等于无

通州一直是以睡城著称，并且把睡城的概念在板块内沿着地铁线扩散，还沿着公交线路扩散至燕郊和河北大厂周边地区。

板块近距离周边就是以居住和生活配套为主。主要是依靠便捷的轨道交通千万各个区域。

②、稍微远一点也很稀少

自从2015年开始确定了这里的副中心定位，2018年基本完成了规划，目前在楼盘的南侧形成了环球影城旅游区域（这里会形成环球影城的工作岗位），环球影城是能旅游了，但是周边的商业，其它周边的景观区域还有待于打造，未能形成大规模的旅游就业效应（估计还得十年左右才能形成有一定规模的文旅带，主要是与东侧的张家湾互动起来）。

政务区已经投入运营，领导们都搬过来了，这里现在吸纳的工作机会相对还是比较少（主要是之前的相关人员搬迁，还未形成真正落地和到吸纳外面人进来阶段，这些工作人员东侧基本都解决住房问题，顶多吸纳一些保安、保洁之类的人群就业）。北侧沿着运河两侧修建了一些写字楼，形成了运河商务区，但是目前处于建设和刚刚完成阶段，处于产业落地阶段（目前明显空置率比较高，还是需要一个比较长的过程吧）。

1号线+八通线直达国贸及长安街沿线，最关键是一次换乘基本覆盖北京市大部分区域

总之：楼盘周边是以居住+生活配套位置，基本不涉及到产业，副中心的规划画了一张大饼，看似未来产业很强劲，但是谨慎看待。未来会在南侧的旅游板块和北侧的商务区形成一定的产业聚集，但是这个还是需要长时间聚集（五至十年起步，目前属于刚刚建设完成，写字楼的空置率还是比较高的）。目前通州居住人群主要还是靠便捷的交通前往市区国贸、望京、甚至中关村等地区。

3.3、学校

楼盘近距离有：运河小学、600米直达北京教育科学研究院通州区第一实验小学。中学有：北京市通州区潞河中学、北京市通州区运河中学（东校区）、北京潞河国际教育学园。

板块看似老城区，但是周边的教育配套还是欠缺的，因此地块的西侧预留了36班九年一贯制用地。这里的学校未来名字一定会不错，但是属于新建校，教育质量就有待提高了。

总之：这边虽然在成熟区域，但是教育配套相对一般。未来有教育用地预留，名字会不错，但是在北京算不上学区房。

3.4、商业

1公里直达领展广场、向北地铁站周边700米就是阳光生活广场。其次是南侧有环影12街区。其次在向周边走走基本3km范围内还有通州万达、玫瑰坊商业街区等区域。

目前南侧已经开业的湾里·王府井奥莱也不算远（建筑面积近20万平方米，由三大主题中庭、楼顶花园和退台景观组成，打造多首层概念商业空间和多个艺术特色空间，覆盖高端品牌、环球美食、京潮市集和艺术中心四大核心板块）。最大的是未来南侧沿着地铁7号线南侧会形成一个旅游购物的商业带（主要这里还是想着要吸纳旅游购物群体）。

周边约300米直达九棵树街，汇聚9家银行。

总之：这里周边的商业配套还是比较充足和丰富的（出了地铁到家的路上就是商业街区）。周围稍微走走就是通州的大的商圈。未来还有期待的湾里以及南侧影城周边的文旅商业。各个层级和档次都有，基本家门口周边就能满足大家的需求。

3.5、医疗

楼盘由于地处老城区，因此近距离的医疗配套还是相对比较完善的。除了街边的药店外，这里还是社区医院，700米直达北京中医药大学东直门医院(通州院区)700米直达北京中医药大学东直门医院(通州院区，这个是三甲医院)、妇幼保健院、潞河医院和新华医院东直门中医院通州院区、友谊医院、安贞医院通州院区、首都儿研所(正在建设中)等（反正通州老城区也不大，因此到这些医疗机构距离都不算远）。

总之：这里属于成熟板块，因此通用的医疗资源比较完善（药店+社区医院+小诊所+通州普通医院的搭配，并且城区小，距离都不算远），医疗配套体系随着副中心的确立，高端医疗资源在实打实的加强（之前医院有城区医疗资源对接支援，还有新建的三甲医院-安贞医院，儿研所等）。

3.6、公园

楼盘的南侧就是通州云景公园（整个老城区小范围区域最大的公园13.4万平米）。基本上1公里步行可达4座公园，3公里内可达8座公园，这里包括近距离的梨园公园、稍微远一点的城市绿心公园等，算是真正实现亲近自然（属于超50万平米公园环伺）。

总之：楼盘近距离是云景公园（这个公园有湖，规模相对也比较大。说白了南侧楼栋的风水也不错--面向带水的公园，北有靠山。南排楼栋极致视野采光）。其次副中心最大的也就是运河公园了，但是副中心确立后，板块南侧环球影城和周边的公园，已经东侧的绿心公园直接把通州的公园覆盖率提高了好几个档次。其次是通州作为副中心，绿心公园内的三大建筑，未来的各个场馆都是不错的利好。

六环路形成公园带

最后的结论是：通州随着医疗水平的提高和公园资源的覆盖量增加，越来越适合养老了。

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