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都知道，这几年房价不是“回调”，是“塌方”——就连朝阳扛把子、光环最盛的望京，也彻底熄火了。

2026年初最新成交显示，望京多个核心小区二手房价格，相比2021–2023年高点，普遍跌了40%，狠一点的甚至腰斩超45%；更扎心的是，部分成交价已经跌破2015–2016年的水平——八年白干，一套房回到解放前。

就在这节骨眼上，朝阳奶西板块又杀出一个现房新盘——御林湾！高层均价6万/㎡，洋房7.7万/㎡，直接把价格锚定在地板位。

对比周边在售新房：望京云尚现房卖7.8万/㎡，望京国誉府网签高达8.9万/㎡，御林湾倒挂1–2万/㎡，本来大家日子都不好过，二手房砸不出去，新房去化慢如蜗牛，结果御林湾一入市，等于往本就血流成河的战场再扔一颗手雷——周边新房要降价自保，二手房更要连夜调价求生。

说白了，在市场信心脆弱如纸的当下，谁先亮出“真低价+好产品+好地段”组合拳，谁就能抢走最后一波犹豫客户。

御林湾这波，不是来陪跑的，是来清场的。

南区为18-25层的高层产品，容积率2.23，近百米楼间距，有90平米、125平米、140平米和155平米四个主要户型，总价范围约600万-1000万元。

西区为6-7层纯洋房，只有三栋楼，容积率仅1.3！一共76套房子，都是大户型，213-220平米的洋房，大四居，低密洋房，总价约1600万-1700万元。

御林湾的外立面将以玻璃幕墙的方式呈现，铝板幕墙与大面积玻璃的组合，赋予了御林湾极具现代感的国际化立面。

这种立面设计本质上突出建筑的现代、高档次风格，同时实现室内外的边界在通透的玻璃面前“消融”，形成更好的视野，更好的采光，进而形成更好的居住体验。

目前，御林湾有三个主要户型，建面约125平米、建面约145平米、建面约155平米。不同面积段的产品并非简单的尺度递增，而是针对不同家庭生命周期做出的定制化生活提案，在生活场景、空间功能上，都有比肩豪宅的价值表现。

价格，就是御林湾最锋利的刀。

在奶西板块此前集体“站稳8万+”、硬生生把自己包装成“望京外溢改善高地”的背景下，御林湾突然甩出6万/㎡的高层均价，简直是对整个区域价格体系的一次精准狙杀——不是竞争，是降维打击。

对中建宸园这类顶豪来说，影响有限。毕竟宸园自己都“破发”了：交房即崩盘，投资客连夜割肉离场，如今二手成交价7.5万/㎡左右，对比当初8.8万/㎡的入手价，妥妥站岗三年、含泪认亏。但对望京樾这类普通刚改盘，以及周边大量挂牌半年都无人问津的二手房来说，御林湾就是“催命符”。

算笔账就明白了：一套100㎡高层，御林湾总价比隔壁便宜150万以上——这可不是小数目，足够覆盖一辆Model Y+三年物业费+孩子两年国际学校学费。在当下这种“买涨不买跌、能省则省”的市场情绪里，150万的价差，直接让犹豫的客户当场下定。

当然，低价有低价的原因：拿地早、成本低。但拿地早也意味着——设计老、标准旧、产品逻辑停留在几年前。虽然是准现房，所见即所得，但好坏也一眼分明：没有智能社区、没有架空层泛会所、户型可能还带着“上一代改善”的影子。

更关键的是，通勤是硬伤：离最近的14号线善各庄站直线3公里，步行要半个多小时，公交绕得怀疑人生——没车？基本等于被锁死在温榆河边上。

不过，项目最大王牌确实是亚洲最大城市湿地公园——温榆河公园就在门口，推窗见绿、遛娃吸氧，生态资源拉满。

配套方面也算尽力了：教育有国资中心幼儿园、芳草地国际学校东洲校区、八十中温榆分校；医疗有朝阳妇幼北部院区、航空总医院，中日友好医院也在规划中。

但说到底，御林湾赢的不是产品，是价格；打的不是品质战，是生存战。

它用6万的价格告诉所有人：在奶西，8万的时代已经结束了。

而那些还在硬撑“改善溢价”的盘，要么赶紧降价，要么准备长期站岗——市场，只认性价比，不认情怀。

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