香港房价大涨预示：中国核心资产迎来价值重估元年

当全国大多数城市还在为房价“跌幅放缓”而松一口气时，香港的房东们已经开始理直气壮地连续上调租金。

数据显示，2025年全年香港私人住宅售价指数同比上涨了3.25%，这是自2021年以来的首次年度正增长。这看似不大的百分比，却终结了自2021年开始的下跌趋势。房价回暖的背后，是成交量在撑腰。2025年，全港住宅楼宇买卖登记共62832宗，比前一年大幅上升18.3%。

2026年开年后，香港楼市新盘持续热销，二手市场价量齐升。

有国际投行甚至将2026年香港楼价升幅预测大幅上调至10%至15%，并预期2027年楼价将进一步上升约5%。

香港楼市率先回暖的五大驱动力

香港楼市为什么能够率先回暖？综合下来，大概是五个方面的驱动。

首先，利率环境边际改善，是最直接的推动力。香港楼市过去三年的下跌，很大程度上与美国加息周期同步。随着市场预期美国进入降息阶段，香港银行体系的按揭利率逐步回落。对于供款年期长达20-30年的按揭贷款来说，利率每下降0.5厘，对月供影响非常明显。

第二，资产价格联动效应明显，股市回暖带动财富预期。恒生指数回升、成交量放大，对于高净值人群及中产阶层来说，资产负债表显著改善，财富效应开始释放。

第三，政策环境转向“宽松”，此前被长期压抑的需求得到释放。过去多年实施的额外印花税、买家印花税等“辣招”逐步取消或放宽，媒体普遍认为这是市场转折的重要政策背景。而需求管理措施减弱后，内地买家及投资客入市成本明显下降。

第四，人才计划成效显著。香港政府推行的高端人才引入计划成效显著，2025年人口恢复净流入，这为房地产需求端奠定了稳固的基础。值得注意的是，在这波购房大军中，内地买家的表现尤为抢眼。2025年全年，内地买家在香港一二手住宅的成交量达到1.39万套，这占据了全年总成交量的约25%。

第五，供需关系反转。数据显示，香港新房库存持续走低，特别是港岛、九龙区土地稀缺，新房供应又少，出现供不应求现象。

人口增长并非决定房价的唯一因素

很多人认为，中国人口红利已经基本结束，新生儿出生持续下滑，未来中国人口可能会呈现缓慢下降。因此，房价不可能再涨。

但从香港房价大涨可以看出，人口因素并非是决定房价的唯一因素。

在经历了曾经的风波后，香港政治经济环境都在显著改善。同时，国际资本看好香港地产的背后，是中国崛起的效应。

长期来看，中国会更加繁荣、开放，人民币资产将持续升值。未来，也会更多吸引到全球资本的关注。

中国一线城市将成为国际化大都市的典范。二线城市也将成为区域中心。未来，对于中国核心地产的定价不会局限于人口数量、人均居住面积、租金回报比等指标，而是应该放在全球核心地产比较之下进行评估。

未来，北京超越伦敦、上海比肩纽约，粤港澳大湾区超越东京湾都是一种必然的趋势。

而放在全球比较，中国一线城市的房地产价格并没有明显的高估，甚至与城市经济的发展速度相比，一线城市的不动产长期来看，依旧具备吸引力。特别是在人民币持续升值的大背景下，这种吸引力进一步增强。

一线城市房价有望迎来拐点

香港的案例告诉我们，当一座城市的金融地位、法治环境、人才吸引力得到全球认可时，其核心资产的价值就会得到重估。同样的逻辑，正在中国的一线城市和强二线城市上演。

香港地产的上涨是一个领先指标。笔者判断，北上广深为代表的内地一线城市房地产价格的拐点将在今年出现。二线城市有望在2027年触底回升。

这一判断并非空穴来风。今年1月，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，上海已经率先企稳。

具体来看，内地房地产市场的回暖将经历三个阶段：首先是交易量的止跌，其次是房价的企稳，最终是投资的回升。通过实施持续的支持房地产的利好政策，2026年下半年，交易量将有望环比改善，从而为房价的企稳奠定基础。

当然，我们也要认识到，未来的房地产市场将不再是普涨时代。“分化”是未来市场的核心特征。

综上所述，当国际资本重新将香港列为亚太区前五大跨境投资目的地时，一个清晰的信号已经发出：中国核心资产的价值重估已经拉开序幕。这是全球资本对中国未来信心的投票。

香港只是开始，内地一线城市的价值重估正在路上。2026年，或许正是这场价值重估的元年。

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