北京买房：理清思路，购房建议1804

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

疫情前后，在房山的良乡大学城那个地铁站旁边的商住房绿地诺亚方舟，全款买了商住房子，两间屋子加起来76平米，花了120万。结果遇见中介和开发商的债务纠纷，到现在办不下房产证。不过好在手里有网签合同。这事当时网上也有舆情。估计章哥可能也听说过。最近给租给中介了，一个月4600块钱。请问章哥。这种房子后续房产证还有救没？另外，这种房子卖了好还是一直租着好？

A：

1、诺亚方舟，出事儿的不就是“新界七号”吗？当然有救了，这种事儿只要拿到了房子就等着吧，不是烂尾楼就没什么大风险。北京这种事儿虽然比例不多，但以前的案例多，早晚都能解决，甭太纠结。

2、要是我就先租着了，就算有房产证了也不在近期出手。120万成本能租4600，刨去各种费用和空置期的租金回报率也在4%左右。这甭说跟普宅比了，在商住公寓里也至少是不低的，还要什么自行车啊？

另外一直有放宽公寓限购的传闻，我认为是有可能，那就等等政策吧。等到了就是利好，等不到也不吃亏。

3、但长期的话换做我不会长期持有，因为不管怎么出政策，隐形风险在现有土地法律下是不可能消除的。之所以没有机构投资者持有公寓，就是担心隐形风险。但在这种楼市行情不好的时期无所谓，肯定不会再打压，拿着收租金吧。

仅供参考。

二

Q:

海淀永泰东里小区有一套二层的小两居，小区去年开始进行老旧改造，但因为有两户邻居因改造后装修不能恢复原样（一户装修5年、一户装修2年多），拒绝改造，多次沟通无果。

还有一户也是装修两年多，意见是其他层都同意改造，他们就同意改造。目前小区主管道已30年，生锈、堵塞、渗水都很严重，改造全部完成后，水压上升，随时都有爆裂、淹水、漏水的风险，安全隐患一直都在。

请问，未完成老旧小区改造的房子，后续在市场上交易，资产价格会受多大影响呢？会不会流通性都成问题？咨询了专业律师，说同意改造的可以去法院起诉，也许能解决，但也不好说。不知道您还有什么解决思路吗？

A：

1、未完成改造的房子，理论上资产价格不受影响。这就相当于一辆破车，平时不维护，该大修了也不修，但其价值受影响吗？

理论上是无所谓的，正常的持续贬值而已，直到成为废铁的价格贬无可贬。而且如果这辆车有北京的车牌子，那在摇号的背景下就有流通价值，有人愿意为车牌子买单。

这其实不光是车，其他可二手流通的商品，包括人都是这种情况，不维护不大修的就是持续贬值，直到没人要。但如果其附加值是具备价值+流通的，那就有人买，商品本身反倒成了附属品。

2、但房子是不动产，是不能与小区分割的，所以会出现两种情况。

一是小区整体不改造，那就无所谓，逐年贬值呗，反正北京还没轮上改造的小区有的是。房产的价值由地段儿决定，现在北京很多老破小区，其本身的价值几乎归零，就是勉强能住而已。其在市场上交易的价格，基本都是地段儿的价值，也就是享受“服务本地化”的配套的价值。但如果说周边小区都改造了，只有这个小区特别，那流动性会受到影响，但价值影响不太大。

第二种情况是小区内其他楼栋都改造了，只有这栋不改造，那价值就明显受影响了。常规是其他楼栋因为改造而升值了，那这栋楼至少价格不变。而如果其他楼栋因为大行情的原因没有升值，也就是大盘下跌了，那这栋孤楼必定跟随大盘下跌，而且幅度会更大，超出10%甚至20%。

因为在同一小区内（或同地段内）的对比太明显了，外来购房者都能想到，这栋破楼里必定有一个或几个不好惹+精致利己的业主，谁愿意找这种人做邻居？房子不好卖就只能降价，必定拉低本楼的价值，直到没人愿意卖了才贬无可贬，但此时也几乎失去流动性了。

3、我没有解决思路，打官司也没什么用，有了判决也很难执行。这就跟学校的一个班似的，成绩越来越差，家长们都同意请老师来辅导，但就有几个不想学的，谁能怎么的人家？只能是眼看着继续拉低全班的平均分呗，但无法强制和惩罚。毕竟人家没有刻意的搞破坏，只是单纯的不想参与改变+提升而已，既不违法，这种改造也不属于政治任务。

能采取的有效办法都是上不了台面儿的，就跟楼上业主联合起来逼迫一楼的同意加电梯似的，孤立+骚扰呗，直到这家受不了。但人家如果意志坚定，那还是谁也没辙。

仅供参考。

三

Q:

孩子2026年上小学一年级，去年和您咨询完后，决定买了慧忠里的一居室占坑房，准备今年孩子上学后就卖出。然后换一个改善房，当前住的南沙滩小区是老公房，只有60平的两居，想换改善型三居，现在有几个选择想咨询一下：

1、最心仪的就是风林绿洲，特别喜欢小区的环境，但是预算1000左右，还得垫垫脚尖才能买一期的塔楼，实地看过感觉采光一般，户型不通透。另外查询了2019-2025年成交曲线，感觉风林绿洲可能是成交量不大的原因，涨的多跌的少，担心上车后过几年成交量上来了再大跌，就像那个海淀的橡树湾一样。

2、天和人家，中规中矩的商品房，大概960w左右能买一个楼王位置的三居，户型板楼比较方正，就是小区环境一般。

3、华源冠军城，中规中矩的小区，环境一般，1000w只能买差不多板塔结合的三居，户型不太好。

4、鸟巢东边的保利金泉，小区环境好，但是都是塔楼，南北不通透，1000w只能买东南或者西南的塔楼，感觉性价比一般。

现在想请教一下，从居住属性上来看，板楼好于塔楼，但是不论冠军城还是天和人家，小区环境都一般。后续这个奥运村街道片区应该没有新的土地供应吧，不知道会不会有新房来冲击现在的这几个商品房小区房价，然后风林绿洲这种不怎么跌的，后面有没有重蹈橡树湾大跌的场景，想从小区保值性和持有5-10年的体验上，请帮忙分析分析。

A：

1、这具体房源我不敢点评，不到现场的话看户型图都意义不大，所以只能是泛泛的聊两句。

2、自住看自己的喜好，但从保值角度肯定是首选板楼。2003年非典是分界线，受香港淘大花园事件的影响，当年北京很多塔楼小区紧急修改规划。之后除非是地块儿实在难规划的，否则大多都设计成板楼，至少是板塔。

另外住建委从2020年就公布了意见稿，要求按照套内面积报价。那如果真的全面铺开，对于塔楼来说至少不是利好。这具体的账我就先不算了，您要真感兴趣再说。

3、是否有土地供应我不知道，但不用考虑，有了新楼盘也只是促进，有影响也是短期，不可能冲击板块均价，全北京全中国的大城市成熟板块都没有先例。这种事儿30年前就早有定论，之后也反复验证过了，没必要再纠结。

4、橡树湾大跌怎么说呢，涨的多的才跌的多，还是多关心平均值吧。就跟很多人说清北毕业生送外卖似的，但实际上绝大多数都过的挺好。富人跌入斩杀线的倒霉蛋儿确实有，但不是主流。

5、如果从小区来说，那排序自然是风林绿洲，当年的广告词某人写的“上上下下的享受，进进出出的舒服”，想突出的是电梯和绿化，就是容易引发联想。这种学区房小区中的高总价户型没什么溢价了，所以算各项兼顾的，可以让当地中介给算算账，再对比一下。

然后是保利金泉，底子不太好，乱七八糟一堆破事儿，但改造的很不错，在没有学区的情况下保值很好，性价比也正常。

具体房源我不敢建议，尽量选择其中宜居的吧。房子是用来住的，尤其高总价的，越宜居的至少流动性越强。

仅供参考。

四

Q:

最近想着往东城转学，考虑到通勤，想着在龙体片区买个带电梯，一居或者两居，350万左右吧，最近看了广渠家园，感觉楼龄还算新，通勤时间也可以接受，您觉得这个小区怎么样，麻烦您从上学的角度（目前孩子在朝阳上一年级，转学或者小升初去东城）帮忙分析一下。

A：

1、楼龄新，但价格却不太高，主要原因就是广渠家园是回迁房，价格走势一般不占优。但这种小区本身就是自住为主的，居住的性价比在剔除溢价后相对高，所以看自己更重视哪方面了。

2、常规来讲，这种小区作为换学区的占坑儿房挺合适的，因为总价不高，溢价率也不算高，用完了学位相对好出手。也就是风险相对小，但得到的效果是一样的。

常住或长期持有的话一般不太建议。毕竟是学区房，总价又不高，那除非是捡漏儿，否则溢价率怎么都算不上低，或许还偏高，从居住的性价比角度就不太划算了，溢价部分的保值风险也一直存在。尤其旁边就是朝阳区的，对比太明显了，自己别扭不？

3、既然一年级就别考虑小升初了，最好是转学，尽早适应环境和教育模式。如果等到小升初，那等于是花了全部的溢价，但只享受了不到一半的价值，我觉得不划算。

仅供参考。

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