20万亿城市更新大幕开启：“粗放拆建”到“系统焕新”的深度转型

20万亿城市更新大幕开启：从“粗放拆建”到“系统焕新”的深度转型

初冬的上海杨浦区长海新村，施工人员手持扫描仪精准定位地下管线，居民们在临时议事点热烈讨论加装电梯的细节。这个建成于2000年前的老旧小区，正成为中国城市更新浪潮中最具代表性的微观样本。

当“十五五”的脚步渐近，一场规模空前的城市更新行动正在中国大地上演。据测算，2026年至2030年间，城市更新市场总容量将达20万亿元。这一数字背后，不仅是巨大的投资体量，更是一场关乎城市发展范式转变的深刻变革。

2025年成为这一转型的关键节点。中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，国家发展改革委首次设立城市更新专项，下达800亿元中央预算内投资。住房和城乡建设部则明确了“先体检、后更新”的铁律，将2000年前建成的老旧小区全部纳入改造范围。顶层设计的“立柱架梁”宣告城市更新告别了过去以土地增值为核心的粗放模式，迈入以功能恢复、品质提升为目标的系统化新阶段。

01 政策转向，从“大拆大建”到“诊断治疗”

清华大学土木水利学院院长吴璟用一句话概括了当前城市更新的内核之变：“驱动力不再单纯是为了充分释放土地价值，而将更多源于建筑和基础设施本身的功能恢复与提升。”

这种转变反映在政策表述上，最显著的是“先体检、后更新”机制的全面推行。住建部部长倪虹强调，“每个改造项目都得先查出问题，再敲定改造方案”。这意味着，过去基于主观判断和土地财政驱动的“项目制”更新，正式让位于以问题为导向、以数据为支撑的“诊断治疗式”更新。

地方层面的机构改革同样释放出强烈信号。截至2024年6月，湖北省17个市（州）全部完成住建部门更名，“住房和城市更新局”的新门牌解决了过去规划、建设、运营各管一摊的分散管理难题。这种职能整合，为系统化更新扫清了体制机制障碍。

02 模式突围，多元路径破解“算账难”

当增容受限、土地增值红利消退，城市更新如何实现资金平衡？各地的探索给出了差异化的答案。

重庆红育坡项目采用“EPC+O”模式，联合地方政府设立SPV公司，改造后新增停车位和养老食堂等经营性设施，带来稳定收益，其中30%反哺居民。曾经40%的物业费收缴率飙升至95%，彻底解决了老旧小区“改而难管”的顽疾。

北京亮马河的治理则展现了生态价值转化的可能。这条曾经的“排污沟”通过岸线整治与景观设计、通航设施配套同步规划，18公里滨水绿道开通游船航线，带动岸边商业街区人气飙升。生态修复与商业运营的同步推进，让这条河持续释放活力。

江苏无锡的蓝系列园区走出产业赋能之路。老旧厂房改造为文化科技产业园，保留梁柱结构，加装节能幕墙和智能化系统，既节省改造成本，又契合文创企业需求。园区入驻企业超200家，2023年贡献税收1510万元。

03 技术赋能，数字与绿色重塑更新逻辑

技术的深度应用正在改变城市更新的实施方式。在上海杨浦区控江东三村，BIM技术解决了老旧小区管线图纸缺失的顽疾。过去全靠工人凭经验挖掘、时常挖断管线的场景，被屏幕上清晰标注的管线走向取代，施工效率显著提升。

贵阳太平路更进一步，街区管理中心通过数字化监测系统实时掌握人流数据和能耗指标。改造时预埋的传感器，让管理者能根据人流动态调整照明和保洁频次，运营成本降低20%。

绿色化改造则兼顾历史文脉与低碳需求。山东淄博古原窑改造现场，废弃窑体保留原有风貌，内部加装保温层和光伏板，仅用环保涂料修复外立面，用节能材料改造内部结构。改造后的文化展馆，年耗电量较传统建筑大幅减少。

04 案例深一度，从“拆改留”到“留改拆”的生动实践

随着政策体系完善和实践深入，一批具有标杆意义的城市更新项目在全国涌现。它们以不同的切入点和模式，共同诠释着“系统更新”的深刻内涵。

广州罗冲围松溪片区：超大城市的“三生融合”样本。作为广州城中村改造的先行试验田，该项目跳出传统房地产开发主导模式，围绕华为等龙头企业产业需求，率先推动“生产、生活、生态”融合发展。在机制上创新构建“指挥部+作战部+投资公司+项目部”作战体系，引入何镜堂院士领衔的“双总师”制度。项目创下全市城中村改造“六个第一”的突出成绩，包括市区合力第一、机制创新第一、建设速度第一、民生承诺第一，形成可复制推广的“罗冲围经验”。

武汉青山正街：工业遗产的艺术化再生。作为武汉市首个工业遗产艺术化再生示范项目，青山正街遵循“修旧如旧”原则，做到“留房”也“留人”。斑驳墙体、锈蚀高炉等工业遗存被精心保留，还原上世纪60年代生活情景和新中国钢铁时代的情境街区。改造后的街区呈现演艺空间、艺术场域、潮流商业三大核心功能，于2025年“五一”期间开街运营，成为差异化文化旅游目的地。

武汉百里长江生态廊道：世界级滨水空间的韧性实践。历时5年，围绕长江岸线284公里、汉江岸线112公里打造的生态廊道，于2025年9月全线贯通。项目以防洪保安、生态优先、还江于民为原则，构建安全廊、生态廊、文化廊、交通廊、发展廊。通过16个重点工程建设，两江四岸江滩公园连点成线，82.89公里生态江滩成为城市名片、人民乐园。

武汉小刘家湾社区：小微空间的“共同缔造”。在“微山·66号公园”项目中，废弃花坛变身“友友花园”，老旧门房重生为飘着咖啡香的风物店。改造前期，社区通过线上线下问卷和“浇个朋友”主题活动广泛收集居民诉求，设计师与居民共同规划花卉盆栽。这个微改造不仅激活了街区活力，产生的经济效益还反哺社区功能提升，形成良性循环。

合肥骆岗中央公园：废弃空港的场景革命。12.7平方公里的骆岗机场旧址，没有走卖地盖楼的老路，而是打造为“安徽之窗、省会之心、城市之肺”，更是一座“科技试验场”。项目精准切入海绵城市、低空经济、智慧管理、园林生态四大场景：保留主跑道改造为全国最大单体下沉式绿地，年产洁净水超80万立方米；依托空域优势打造首个全空间无人体系示范场景，亿航飞行器在此飞测优化。合肥用实践告诉世人：新场景不是城市更新的“可选项”，而是实现高质量发展的“必答题”。

05 市场重构，20万亿背后的主体协同与机会版图

住建部数据显示，2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。面对20万亿元的市场蛋糕，各类主体正在重构角色定位。

央企凭借全链条优势成为重大项目主力军，不仅负责施工，还全程参与前期投资和后期运营。地方国企深耕本地精准对接本土需求，如北京城建集团成立城市更新专业委员会，北京住总集团组建专门事业部专注老旧小区改造。

民营建筑企业在细分领域找到位置。上海双阳路幸福村小区加装电梯现场，民营施工企业负责人透露，这类投资少、周期短的项目很适合民企承接，通过应收账款保理解决资金周转问题，今年已接12个项目。中国建筑业协会数据显示，目前民企在老旧小区局部修缮、设施加装等领域的市场占比已超40%。

从投资结构看，老旧小区改造需求超8万亿元，占比超四成，地下管网升级和城中村改造紧随其后。未来五年需改造的城市燃气、供排水、供热等管网总量近60万公里，总投资约4万亿元。完整社区建设方面，全国城市社区约11.3万个，截至2024年8月仅实施完整社区项目2900多个，潜力巨大。

结语：城市更新，一场没有终点的城市进化

站在“十五五”门槛前回望，中国城市更新已走过从“零星改造”到“全面铺开”、从“拆改留”到“留改拆”、从“地产逻辑”到“产业逻辑”的深刻转型。这一进程从来不是简单的物理空间再造，而是对城市功能的重新优化，是对发展模式的根本性重塑。

20万亿元的市场规模背后，是662亿平方米城镇房屋的更新需求，是360多万公里市政管网的功能提升，是无数居民对美好生活的殷切期盼。正如专家所言，未来城市更新需要的是“因项目施策”，是多元模式共存的“工具箱”。从广州罗冲围的“三生融合”到武汉青山正街的“修旧如旧”，从合肥骆岗的场景革命到上海杨浦的BIM赋能，每一个成功案例都在诉说着同一个道理：城市更新没有标准答案，但有共同的内核——以人为本、系统思维、长期主义。

当政策的阳光照进现实的土壤，当技术的雨露滋润每一处细微的更新，我们有理由相信，这场20万亿级的城市焕新行动，必将在改善人居环境的同时，重塑中国城市竞争力，为中国特色城市现代化之路写下生动注脚。

城市更新，是一场没有终点的城市进化。它的终极目标，是让城市成为人民追求美好生活的有力依托，让每一栋建筑、每一条街巷、每一个社区都焕发出持久的生命力。

原工行现券商 资本市场资深人士，供应链金融经销商，中铁某局F+EPC投资专家，拥有100%股权公司，佛道基督持戒者，佛门禅宗修行者 李振海。