人均GDP冲到5026美元，越南写字楼火了，成中国投资者出海新选项

胡志明市

过去谈东南亚资产，很多中国投资者第一反应是住宅、土地，或者更“直观”的酒店与商铺。

但进入2026年，一个更值得认真讨论的方向正在浮出水面：越南写字楼。

之所以是写字楼，不是因为它更性感，而是因为它更接近“产业结果”。

当一个国家的经济增长从“出口加工”走向“产业链上游服务”与“城市化的深水区”的时候，写字楼往往是最能反映真实需求的资产之一。

对投资者而言，它也更像一种现金流工具，而不是纯粹赌价格上涨的筹码。

为什么是越南：宏观稳定、收入上台阶、FDI和供应链地位抬升

越南的叙事之所以能在亚太地产板块被众多投资机构反复点名，核心不在“故事讲得漂亮”，而在三条链条正在同时成形。

第一条是居民收入上升与中产扩张。

根据公开数据显示，越南人均GDP从2022年的3700美元提升到2025年的近5026美元。收入的上行不只是“多花点钱”，更意味着消费结构升级、服务业比重抬升、城市生活方式更成熟。

这会系统性拉动交通、物流、商业服务、城市更新等需求，而这些需求最终都会溢出到办公与商业空间上。

第二条是FDI持续流入与供应链承接。

外资进入越南，最初看的是成本与政策红利，但真正沉淀下来的，是工厂、园区、上下游、配套服务与区域总部。

一旦供应链在当地形成“生态”，对办公空间的需求就不再是一次性的“项目办公室”，而是长期的“组织办公”。

第三条是区域格局的再定价。

在亚太范围内，资本正在重新评估“增长确定性”。越南兼具人口、增长与产业承接能力，因而更容易被视为“亮点”——注意，这里的亮点并不等于全市场普涨，而是意味着更容易出现结构性机会。

为什么是写字楼：它更像租约资产

把写字楼当作投资标的，本质上是在押注一件事：企业是否愿意在当地长期“扎根”，并为更好的办公环境付费。

与住宅相比，写字楼有三点不同。

第一，写字楼是典型的租约资产。住宅更容易被情绪、政策与信贷周期放大波动；写字楼的核心变量则是出租率、租户质量、租约条款、续租率与现金流稳定性。它不一定涨得最快，但更可能在周期里提供“可解释的回报”。

第二，写字楼的价格与租金往往反映企业的经营决策，而不是个人的预期博弈。只要产业在扩张、就业在形成、服务业在升级，办公需求就会以更“刚性”的方式呈现。

第三，办公市场近年的重要趋势，是“向上换楼”。越来越多企业不是简单找一张工位，而是在寻找更低能耗、更高效率、更好的交通可达性、更强物业管理与更现代的空间配置。

因此市场会出现明显分化：好楼更好租，差楼更难租；核心区更抗压，非核心区更受冲击。对投资者来说，这意味着越南写字楼更像“选股”，不是“买指数”。

机会到底在哪？

越南写字楼的逻辑更像一张四维表格。

第一维是城市。

胡志明市更偏商业与外资总部集聚，市场化程度更高，租金锚定更清晰，但竞争也更激烈；河内更偏政务与本土大型机构、外企后台功能，需求稳定性更强，但资产定价与流动性结构可能不同。投资者选择的不是“哪座城市更好”，而是“哪座城市更匹配你的回报结构与风险偏好”。

第二维是地段。

核心CBD、交通节点、产业园区外溢带，往往决定了出租能力与抗周期性。写字楼最大的风险不是租金涨不涨，而是空置率与招商成本一旦抬升，现金流会迅速失真。

第三维是产品。

甲级、绿色认证、现代化设施、灵活分割能力，决定了投资者能否吃到“向上换楼”的红利。越是成熟周期，租户越会用脚投票——把钱从一般楼宇转移到更高品质的办公空间。

第四维是租户。

真正拉开收益差距的，从来不是“租出去没有”，而是“租给谁、租多久、续不续”。当租户以跨国公司、头部制造链企业及其配套服务为主时，现金流的可信度会显著提高；反之，若依赖短租、小租户、单一行业，一旦行业波动或供给上行，风险会被放大。

写字楼不是“买了就收租”，更不是“越南版财富密码”

越南写字楼之所以值得讨论，恰恰因为它不是无脑机会。

投资越南写字楼，至少有四类风险，任何一类没想清楚，都可能把“看起来不错的收益”变成“长期被动的资产”。

第一是制度与合规。

外资持有路径、土地与物业权利结构、税务与交易成本、审批与登记流程，都决定了投资者能否顺利买入、持有、退出。

写字楼越大、交易越复杂，对合规与专业能力要求越高。

第二是融资与再融资。

写字楼是重资产，现金流的稳定性很容易被利率与杠杆结构改变。投资者以为自己在赚租金，最后可能是在赌利率与融资窗口。一旦再融资受阻，资产会立刻变得“很难受”。

第三是空置率与隐性让利。

写字楼的名义租金并不等于真实收入。免租期、装修补贴、佣金、物业费用减免，都会吞噬现金流。更现实的情况是：在供给释放期，市场竞争会通过“让利”而不是“降价”来体现，投资者如果只看表面租金，很容易高估回报。

第四是汇率与回款路径。

中国投资者的成本可能是人民币，房租的收入可能是越盾或美元；汇率波动、资金进出安排、合同币种设计，会直接决定最终收益的可兑现程度。

越南写字楼能不能投，关键不在“越南行不行”

把越南写字楼放进中国投资者的视野，并不意味着它是风口，更不意味着所有人都适合下场。

它更像一种新的资产配置选项：当越南的产业承接、城市化与服务业升级持续推进，优质办公资产可能提供更稳定、也更可解释的现金流回报。

但越南写字楼的本质，是一门“专业活”：它高度分化、重运营、强合规。真正值得做的机会，往往集中在少数城市、少数地段、少数产品与少数租户上。

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