房地产，开始俏俏救市了！

这段时间大家有没有一种很微妙的感觉？

楼市越冷，政策越热。

一边是售楼处门可罗雀、中介靠刷短视频打发时间；

另一边是政策一条接一条，利率降、首付降、限购限售松绑、白名单扩容……

明明没有大张旗鼓地喊，但你能感到一种悄悄托底的力量正在四处铺开。

有人说这是又要刺激楼市了。

可这一次的味道，真的不一样。

过去救市是轰轰烈烈地把需求往前赶，是“把你推上牌桌”。

而这一次更像是国家看到大家都冻得不敢动了，悄悄给你披件外套，让市场先别凉死在地上。

今天我们就把这个“悄悄救市”的全貌完整说清楚。

1

一、楼市很冷，政策很热这种反差太真实了

先别管刺激不刺激，咱们把事实摆在这。

过去一年房地产数据基本就是一个字：冷。

全国房地产开发投资下降了百分之十点六，新开工面积降了百分之二十三，竣工面积降了百分之二十七，到位资金降了百分之十七。

贷款更不用说了，个人按揭同比少了两成以上。

不只数据冷，心态更冷。

以前大家买房像抢菜，现在是提前还贷都排队。

你让一个已经把杠杆降到脚踝的人再去借钱买房？

难。

所以你会看到成交冷、投资冷、预期冷，楼市是真的在“过冬”。

可另一边政策却越来越暖。

利率降了

首付降了

限购松了

限售松了

白名单加大力度了

城中村改造和保障房也在不断推进

就像天气零下十度，政府却不停地给你递热水袋。

为什么会这样？

因为这一次问题不是“周期性感冒”，而是整个房地产市场进入了一个结构性换季。

这一次不是靠药猛治，而是要慢慢调。

2

二、国家出手了，但不是老办法，是一次彻底换逻辑的救市

这轮救市外表看上去很温和，但框架比以往任何一次都大。

要说结构可以概括成：四个取消、四个降低、两个增加。

听起来有点学术，我们掰开揉碎说。

四个取消，就是给需求松绑

取消限购

取消限售

取消限价

取消普通住宅认定

过去是把门关着防风险，现在是把门开开让真想买的人能进来。

以前的逻辑是“压需求”，现在的逻辑是“托需求”。

四个降低，就是给买房的人减负

降低公积金利率

降低首付比例

降低存量房贷利率

降低换房的税费成本

这就是赤裸裸的告诉你：别再被利率压得喘不过气了，你愿意买，我们愿意让。

两个增加，则是直接从供给端托底

增加城中村改造和危旧房改造

增加白名单房企的贷款规模

这就不是救购房者了，是救开发商、救项目、救交付链条。

说白了这次救市不是“拉你去买房”，而是“别让这摊子彻底塌了”。

3

三、一线城市悄悄松绑了每个城市力度不一样但方向一致

很多人说：只要看一线城市动作，就知道风向变没变。

这一次一线城市几乎都动了，只是分寸不同。

广州最彻底的一个

限购没了

限售没了

套数限制也没了

资格审查都放松了

广州的态度很明显：市场先活过来再说。

上海松得最精准

社保要求从三年降到一年

首套首付十五，二套二十五

增值税免征从五年改成两年

上海是典型的“绣花式调整”。

不激进，但每一刀都切在关键地方。

深圳最现实

中心区还捂着，但非核心区域限购直接开了

首套十五，二套二十

限售全面放开

深圳就是承认一个现实：刚需太弱，改善在观望，得先把市场托起来。

北京最克制但方向最明显

五环内非京籍购房从需要五年社保降到三年

五环外从五年降到两年

首付比例也降到十五和二十

北京依旧稳，但是已经开始松口了。

四个一线城市的共同点就是一句话：不再压需求，开始扶需求。

4

四、白名单扩容：后端托底房企前端稳住购房者

如果说降利率、降首付是救前端，那么白名单就是救后端。

过去一年白名单审批金额已经达到两点二三万亿元，到年底要冲到四万亿。

更关键的是明确可以展期五年。

为什么五年这么重要？

因为这意味着很多项目不必死在半路，有时间活下去、有时间交付、有时间把链条稳住。

保项目

保交付

保信心

白名单的本质既是救房企，也是防止烂尾潮伤害所有购房者。

5

五、城中村改造和保障房体系，是悄悄“制造新需求”

有人会问：市场没需求了，政策怎么托得住？

答案是：国家不是去刺激需求，而是在“再造需求”。

比如城中村改造，货币化安置多了，大量拆迁户进入市场，这是天然的购买力。

比如保障房建设，新市民、青年群体稳定下来了，租住需求更稳，商品房市场也不会跌到失控。

再比如平急两用设施，会带来投资，会带来就业，也会带动住房需求的结构性变化。

这是一套组合拳不粗暴，但很长线。

6

六、金融端的让利，本质上是银行的“自救”

这一次存量房贷利率下调影响了五千万户、一点五亿人，每年少还利息大概一千五百亿。

看上去是给居民让利，但你仔细想想这不是银行亏，而是银行怕坏账。

如果不降利率，提前还贷潮继续下去，银行手里全是低息现金流断裂的贷款，那才更危险。

降利率

稳现金流

稳优质客户

稳资产质量

这是金融系统的自我修复。

7

七、未来怎么走？托底很稳但暴涨时代真的结束了

从过去半年动作来看，国家的态度已经非常明确。

第一，政策方向从压需求转向托需求

第二，房地产不会再走极端路线

第三，真正受益的不是开发商，而是普通家庭和等待交房的人

第四，未来的机会不是看城市大不大，而是看结构好不好

城市分化

板块分化

产品分化

未来买房更像是挑商品，而不是押资产。

8

很多人总问：房价还能不能涨？

我的看法是：不会再有过去那种三年翻一倍的行情了。

但也不会像网上说的那样自由落体。

房地产不再是全民造富工具，而是回到了它本来的样子：居住品。

国家现在做的就是让这辆庞大的列车不要失速，同时给它换轨，让它慢慢驶向一个更稳的方向。

对普通人来说最重要的不是盯着涨跌，而是看清城市的未来，看清板块的逻辑，看清自己的需求和节奏。

楼市在悄悄救，也在悄悄变。

而我们也得学会用新的眼光去看待这个市场。