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华润置地·西安望云楼盘解析（西安浐灞国际港奥体秦汉大道以北）

【项目名称】华润置地·西安望云（简称：华润望云）

楼盘位置：西安浐灞国际港奥体大道与林荫路交汇东南，南侧是纯改善住宅金地玖峯悦（2025年4月交付）

面积及标准层价格：以109㎡（公示总价160万左右）总高25层2T4户、125㎡（公示总价190-200万左右）总高25层2T2户、139㎡（备案总价240万左右）总高12-18层2T2户。

项目2025年6月拿地，已于25年12月6号正式开盘销售。

交房时间：2027年10月30日

【其他基础信息】

开发商：西安国际港务区润泽房地产有限公司，是央企华润全权开发的项目（交付品质和交付能力还是有保障的）。

规划信息：华润望云占地46亩，70年产权纯住宅，容积率2.5，绿化率35%，共计8栋住宅（580户），4栋高层（25F），4栋小高层（12F-17F），均为毛坯交付，车位配比为1：0.8。（楼盘偏小，但园林及配套还算标准，户数基本可以保障后期的权利维护）

物业为一级物业“华润物业服务”，物业费2.56元/平米，水电方面为民水民电，属于集中供暖，自带2800㎡商业，幼儿园等其他配套暂无数据；

项目南侧社区已建成，东南西北均有待建成的社区，该项目建成后，周边楼盘基本均会交付，楼盘紧邻奥体核心板块，距离铁一中陆港中学和交大附中陆港学校均为700米，通过学校的带动，交付后项目周边会很快的形成浓厚的社区氛围。

【教育方面】

北侧距离西安交通大学附属中学陆港学校（九年一贯制）和南侧国际港务区西安铁一中陆港学校中学（完全中学）都仅700米，均间隔两个红绿灯，目前区域属于交大附中陆港学校的学区范围内，具体要交付后看划分情况（注：交大附中陆港学校的初中考试成绩还未揭晓，具有不确定性！）

【医疗方面】

以西安交通大学第一附属医院国际陆港院区为主，及待建成的“新筑社区医院”和其设立的“西安市儿童医院浐灞国际港门诊部”，距离较近的还有新筑西航社区卫生服务站。

【交通方面】

楼盘距离东南方向3号线保税区地铁站步行1公里左右，北向距离10号线西堡地铁站2公里，均超出步行通达范围；

【商业方面】

整个港务区都在期待“华润万象汇”，距离本项目直线距离4.2公里，旁边的招商城市主场商业街已经成熟，距离1.2公里，可满足日常生活需求，项目还自带2800平米商业；

【生态方面】

项目向西距离灞河公园，向南距离奥体中央公园，均为3公里，南侧间隔一个社区有高铁沿线公园，也有很多运动和活动的场所。

【户型解析】

【109㎡四室两厅两卫户型解析（公示单价在1.3万-1.5万元之间）】

（109㎡楼层平面图）

109㎡户型是市面上现在非常特别的一种户型设计，不能说很好，但是很极致。

优点：1、户型没有露台，但得房率为98%左右，全部为室内赠送，非常实用；

2、边户客厅宽4米，主卧宽3.6米，南向2个次卧都在3米以上，户型南向面宽达到了13.7米，这是市场上同等面积里南向采光面最充足的户型之一；

3、如此小的建筑面积，北边还有一个小书房，做到了4室的设计，满足三代同堂2孩家庭的需要；

4、南向次卧与客厅中间为非承重墙，家里成员不多，打掉之后可以得到一个7米宽的巨大活动空间，是很多豪宅都做不到的面宽设计；

5、边户主卧转角落地窗带来了豪宅才有的极致视野和采光；

6、该户型还做到了所有房间实现南北通风，次卫做了双窗设计，采光充足，真正的方正全明户型；

缺点：1、户型位于25层高层，2T4户的设计，楼栋居住密度大，；
2、中间户北侧为连廊，影响北向视野及采光；

3、电梯间为2户共用，没有独立电梯间，一边一个电梯，电梯使用高峰时段比较紧张，电梯维修走连廊去另一部电梯体验感会很差；

4、进门直接就是厨房和餐厅，没有独立的玄关储物空间不够。

总之109㎡户型优点大于缺点，对于能够接受150万总价的刚需家庭来说还是非常值得推荐的，值得注意的是这个楼栋边户比中间户面宽大了60公分，而且卧室是转角的双面大窗，中间户是单面窗户，差价只有3-6万元，因此两个边户最为推荐，尤其是东边户。

【125㎡四室两厅两卫户型解析（公示单价在1.4万-1.6万元之间）】

（125㎡户型楼层平面图）

125㎡户型得房率为104%左右，客厅宽5米，主卧宽3.6米，南向次卧宽3.3米，赠送了1个露台；

优点1、户型为2T2户，有了独立的候厅可以利用；

2、玄关比较大，带了一个窗户，还能洗漱作为家政间使用；

3、全明的户型，卫生间均有采光，主卧专门设置了梳妆台并且有自然采光；

4、北向两个次卧可以打通，得到一个宽度5.55米左右的大卧室非常实用；

缺点：

1、该户型位于高层，楼栋居住密度大；

2、几个卧室无法实现南北通风；

3、侯梯厅未间隔防火门，没有独立侯梯厅的私密性；

4、上下露台均在南侧，露台隐私性差，并且存在挡光问题；

5、露台面积13.5平米左右，得房率主要来源于露台，室内赠送空间并不高；

6、南向面宽较窄，南向采光面没有优势；

7、主客卫卫生间没有分离，使用私密性差。

总结：125㎡户型，有奇数层和偶数层两种，偶数层露台在主卧，奇数层露台在客卧，偶数层贵于奇数层，主要在于露台对下层房间挡光的原因。是这个面积段现在市场上常见的南向带露台的户型，总之125㎡户型优势大于不足，但是在很多小细节方面比较用心设计，对于喜欢露台且预算有限的改善家庭可以考虑。

【139㎡四室两厅两卫户型解析（公示单价在1.6万-1.8万元之间）】

（139平米楼层平面图）

139㎡户型得房率为108%左右，客厅宽5.3米，主卧宽3.8米，赠送1个露台；

优点（基本囊括了该面积段该有的所有优点）：

1、2T2户，有独立侯梯厅，私密性较好；

2、户型位于小高层，居住密度小；

3、三个卧室一个客厅均朝南，南向采光充足；

4、三个卫生间，主客卫分离；

不足：1、玄关没有了明窗和洗漱台设计；

2、缺少了家政间的设计；

3、赠送面积主要在露台（约15平米），室内赠送空间较少；

5、露台深度均为3.5米，楼上露台对楼下挡光较为严重；

6、露台都在南侧，露台隐私无法保证；

总结：139㎡户型相较于市场在售的同等面积的楼盘，没有较大缺点，是同面积段设计最好的户型之一。

【户型小结】

作为在西安拥有楼盘最多的开发商之一，本楼盘的户型设计应该是吸取很多楼盘的经验及客户需求而打造的，户型相比较在售的其他楼盘基本没有什么特别大的缺点，很多户型的细节设计的都很用心且极致，但可能是政府管控等原因，室内赠送面积相比较一些大赠送的楼盘来说还是有点少。同时楼盘楼栋有高有低，面积有大有小，不是纯改善楼盘，如果在意这个方面需要特别关注。

【关于公共区域】

1、项目西门做的酒店式大堂社区大门，同时提供了室内公共活动空间；

2、1号楼，5号楼，8号楼，3栋楼做了架空层，项目没有做专门的会所，但是架空层和社区大堂分布着健身区、儿童活动区，等室内接待活动区！

3、项目现有示范区的园林为实景园林，展现了社区今后园林品质。

总结和分析（优势/劣势/机会/威胁），看看是否和您的需求匹配！

【优势】

1、北侧与西安交通大学附属中学陆港学校（九年一贯制）距离700米，未来仅间隔2个红绿灯，目前位置在该学区划分范围内；

2、109户型室内赠送面积较大，用刚需面积段的总价（160万左右），拥有改善的室内品质。

【劣势】

1、西侧是奥体大道主干道，虽然绿化隔离带较宽，但开窗噪音偏大；

2、项目属于与刚需，改善混合楼盘，作为改善社区不纯粹。

【机会】

1、楼盘所在板块未来将是浐灞国际港靠河位置的重点开发区域；

2、北侧交大附中陆港学校有望交出好的成绩单，未来将成为重点学区房可能；

【威胁】

1、区域上空有航线规划，未来或许会增加航次，增加噪音威胁；

2、项目所在区域待建用地较多，开发周期较长，会对生活产生一定的影响。

【适合人群】

1、28年以后家里孩子有上小学和初中需求的刚需及改善家庭；

2、适合预算150万以上在港务区工作或者需要改善居住环境的家庭；

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