深圳南山中海云启源境房价多少？2026折后价格明细及真相揭秘

南山科技园板块唯一一个央企开发的项目——【中海云启源境】加推1栋2座最后54套房源，这也是本项目的收官之作，分别是01.03户型的105平-3房2厅2卫，05户型的90平-3房2厅2卫，刚需改善一步到位（总21层高），新规设计，实用率高达95-98%，看中山公园景观视野，合同约定在2027年4月30日带精装交房。

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项目是中海集团在深圳打造的第一个新规楼盘，在南山这个地段最高得房率做到了96.9%！确实是极为难得，并且带有南山实验园丁学校的学区，就在小区楼下上学很方便，这次加推的1栋2单元，总高也只有21层。
这次开盘也给出了9.41折的综合优惠，折后均价8.3万/平，折后单价7.86-8.74万/平，总价714-921万/套，可以直接认购。
90㎡的3房2卫，折后总价714-770万/套，单价7.86-8.49万/㎡。
105㎡的3房2卫，折后总价836-921万/套，单价7.87-8.74万/㎡。

项目于2025年5月29日首次拿证，首推1栋1单元，共207套房源，面积有92-95-105㎡的3房2厅2卫，143㎡的4房2厅2卫户型，还有2套顶楼复式229平，备案均价9.04万/㎡，开盘给出了9.23折的综合折扣优惠，折后均价约8.17万/㎡，折后单价7.61-8.57万/㎡，总价在691-904万/套至今仅剩不到20套143平的4房2卫在售，其他户型均已售罄。

于2025年7月25日二次拿证，本次加推1栋2单元，共90套房源，面积有90-105㎡的3房2厅2卫户型，备案均价8.86万/㎡，开盘9.18折的综合折扣优惠，折后均价约8.46万/㎡，折后单价7.44-9.3万/㎡，总价在700-1338万/套。这次虽然都有拿证，但是实际只推售了02.04户型，目前也仅剩天地楼层在售。

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• 90㎡三房两卫，西南朝向
  布局：竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位
  空间特点：三开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个设备平台
  得房率：约94.1-95.74%（包含赠送）
  价格：总价701-751万，折后单价7.6-8.1万/㎡
  亮点：赠送阳台可改造成房间，紧凑实用型户型，适合3-4口之家

• 95㎡三房两卫，朝东为主
  布局：竖厅格局，S墙设计预留冰箱卡槽位
  空间特点：四开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，带1个超大设备平台
  得房率：约95.47%（包含赠送）
  价格：总价742-828万，折后单价7.7-8.6万/㎡
  亮点：主卧双飘窗设计，卫生间独立，部分户型可开发出改造成4房1.5卫的创意方案

• 105㎡三+一房两卫，东南或东北朝向
  布局：竖厅格局，超大宽面客厅5米开间，S墙预留冰箱位
  空间特点：三开间朝南，主卧16.62㎡/次卧11.31㎡/次卧7.28㎡，U型厨房，卫生间干湿分离
  得房率：约96.1-96.69%（包含赠送）
  价格：总价820-898万，折后单价7.7-8.4万/㎡
  亮点：3+1房设计，阳台可改房间，高使用率，"全周期可进化"空间

• 143㎡四房两卫，东南朝向
  布局：竖厅格局，超大宽面客厅，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位
  空间特点：四开间朝南，客厅连接次卧出巨幕大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离
  得房率：约96.14%（包含赠送）
  价格：总价1070-1272万（东户单价7.4万起，西户7.9万起）
  亮点：3个卧室和客厅四开间朝南，高区房源可俯瞰科技园天际线、深圳湾海景及前海桂湾金融城，景观视野极佳

中海云启源境，位于深圳市南山区北环大道北面、南农路西面，南实园丁学校旁，是由中海地产开发的南山科技园板块稀缺新盘。

项目由中海地产开发，占地面积约9006.52㎡，总建筑面积约8.7万㎡，容积率6.45，绿化率30%。共3栋住宅楼，其中 2 栋商品房、1栋保障房，商品房为47层和21层，保障房为46层，总户数708户，其中商品房298户，保障房410户，车位数598个，物业费6.8元/㎡・月。

项目整体建筑立面风格以现代简约为主，强调滨海地区明快通透的立面效果。为了与相邻办公楼风格统一，裙房部分出挑玻璃体块做了导弧处理，塔楼采用大面积的270°转角凸窗的形式，削弱建筑体量感，弱化建筑边际，形成与豪方天际办公楼相呼应的公建化立面效果。

立面材料主要为玻璃加铝型材线条和真石漆，强调现代材料虚实结合，塔楼顶部设计了约5m高塔冠，采用夹胶彩釉玻璃，将项目专属LOGO符号编织图纹融入其中，形成视觉昭示形象。

项目位于南山区北环大道北侧，处于科技园-前海双核心辐射轴的黄金交汇点。
东接科技园：直线距离约2公里直达腾讯大厦、大疆总部等科技巨头聚集地，区域内高新技术企业超5500家，年产值超万亿。
西临前海自贸区：经南光高速15分钟可达前海桂湾，共享前海深港现代服务业合作区的政策红利，2025年前海GDP预计突破4000亿元。
几何中心优势：处于“一核四区”（西丽湖国际科教城、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、蛇口国际海洋城）的地理圆心，未来可优先承接各功能区外溢资源。

项目构建了“地铁+高速+快速路”的三维交通体系，通勤效率领先南山同类项目：
双地铁覆盖：步行480米直达12号线同乐南站，规划中的15号线同乐关站（2028年通车）将实现双轨交汇，30分钟内可快速通达前海、后海、福田CBD。
高速路网密集：北环大道、南光高速、南海大道形成“两横一纵”快速路网，早高峰自驾10分钟可达科技园，30分钟覆盖全市核心商圈。
轨道建设红利：西丽高铁枢纽（亚洲最大综合交通枢纽）已开工建设，未来通过深珠城际、深茂铁路可1小时直达珠海、江门等珠江西岸城市。

项目对口南山实验教育集团园丁学校，是南山新晋崛起的“黑马名校”：
升学率领先：2024年中考公办普高率近90%，四大率超8%，排名南山TOP5，超越麒麟中学等老牌名校。
小班化教学：实行30人/班的精细化教育，师资队伍中硕士学历占比35%，与南山实验麒麟中学共享教学资源库。
全龄教育链：周边3公里范围内汇聚南头中学（省一级）、南山中英文学校等12所学校，形成从幼儿园到高中的完整教育体系。

项目所在片区正经历商业配套的迭代升级：
现状配套：目前主要依赖社区底商（如豪方天际商业），步行10分钟可达海雅缤纷城（南头店），满足日常消费需求。
隆尚 Minitown：约1万㎡社区商业体预计2026年开业，将引入华润万家、麦当劳等品牌。
世界级商圈联动：通过地铁12号线3站可达万象前海（45万㎡）、5站直达海岸城（30万㎡），形成“社区商业+区域中心”的消费矩阵。
西丽枢纽消费新高地：规划打造全国级消费中心，引入元宇宙体验、智能终端展示等科技消费场景，预计2030年建成后辐射大湾区。

项目南侧是深圳历史最悠久的49万㎡中山公园，通过人行天桥无缝连接，业主可步行5分钟即可享受星光跑道、露营草坪，周末遛娃、夜跑超治愈。 300米可达铁路文化公园，保留老铁轨与工业遗迹，兼具自然与人文景观。

项目坐拥"世界南山黄金中轴"的区位价值，以"南山中芯、中山公园、南实园丁、新规奢宅"四大核心价值点，打造建面约90-143㎡栖心之作。

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