⚡楼市聚焦| 御林湾官方售楼处发布:北京御林湾官方高端优质生活

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在北京朝阳区寻觅新房，尤其是总价控制在千万以内的家庭，常会陷入两难：选择成熟核心区往往只能“将就”面积和产品，而追求低密改善又难免远赴五六环外。

最近，一个沉寂数年后重启的“准现房”项目——北京御林湾，以其独特的“高低配”双区设计和亲民的价格，在市场上引发了不小关注。它究竟是捡漏机会，还是妥协之选？这份评估或许能带来一些真实参考。

核心定位：一幅画卷，两种生活

北京御林湾最大的特点在于其清晰的“双面”定位，项目分为两个规划理念完全不同的区域，如同为一幅画卷设计了两种底色：

1、南区 - 高性价比的务实之选：

由17-25层的高层住宅组成，容积率2.2，主打建面约90-155㎡的两居至四居。其核心吸引力在于价格：目前均价约6.3-6.7万元/㎡，总价约540万起。这个价格与朝阳区二手房均价基本持平，却提供了全新的精装准现房和更高的得房率（约80%-83%），对于首改或刚需家庭来说，是一个实在的切入点。

2、西区 - 稀缺的终极改善品：

仅76套6-7层的纯洋房，容积率低至1.3，主推建面约213-220㎡的大平层，户户带庭院，部分户型有“买一层得两层”的下沉空间设计。在西五环内，这类纯粹低密产品已近乎绝迹，其约7.7万元/㎡的单价，与周边同级别产品相比，形成了明显的价格优势，瞄准的是追求静谧、空间与自然资源的高端改善客群。

价值与价格：生态稀缺性是最大底牌

除了产品，支撑其价值的另一核心是不可复制的生态资源。项目西侧紧邻占地约30平方公里的温榆河湿地公园，这是亚洲最大的城市“绿肺”。对于西区洋房业主而言，是推窗即见的私人景观；对于整个社区，则意味着无价的空气质量和休闲空间。这种“出则自然，入则繁华”的组合，在五环内极为稀缺。

正是得益于早期土地成本等优势，御林湾在定价上显得颇具“性价比”。相较于望京等热门板块动辄8-9万元/㎡的新房价格，其南区价格优势明显。同时，项目目前已全面封顶，预计2027年10月交付，属于“准现房”，这大大降低了购房者对于工程进度和开发商资金状况的担忧，所见即所得，确定性更高。

配套与顾虑：清醒认识硬币的另一面

当然，高性价比和稀缺性背后，必然伴随着需要冷静权衡的方面：

1、交通依赖自驾，地铁是短板：

项目最大的软肋在于公共交通，距离最近的地铁14号线善各庄站直线约2.8公里，依赖公交接驳或自驾。因此，它高度适合在望京、中关村朝阳园等北部产业区工作，且习惯自驾通勤的家庭**。对于依赖地铁穿梭于国贸、金融街的上班族，则需要慎重评估通勤成本。

2、配套“已来”与“未来”并存：

生活配套呈现“一半成熟，一半可期”的状态，周边3公里内，龙湖天街、凯德MALL等成熟商业能满足需求。教育资源是关注焦点：对口的芳草地国际学校（东洲校区）是确定性较高的优质公立小学；而备受关注的北京市第八十中学温榆分校等规划中的中学，其具体划片和落地时间仍有待官宣，存在一定政策等待期。

3、社区纯粹性与产品代差：

项目包含部分保障性住房，未来社区的纯粹性和物业服务面临的挑战，是部分高端买家在意的点。此外，南区部分小户型设计源自较早的规划，可能存在暗卫、面宽不足等问题，看房时务必进入实体房源仔细查验。

购房建议：它适合你吗？

综合来看，北京御林湾并非一个“全能网红盘”，而是一个特点鲜明、优缺点突出的“特长生”，它可能非常适合以下人群：

1、工作与生活半径在北部的改善家庭：在望京等地工作，重视居住空间、社区环境和生态资源，能够接受自驾通勤。

2、看重确定性的务实派：倾向于购买“准现房”以规避期房风险，同时对朝阳区优质的公立小学有需求。

3、预算有限的“品类升级”客群：总预算在600-1000万，希望在朝阳区获得功能齐全的三至四居室新房，而非市中心的老旧小区。

御林湾户型图

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