全国房价跌回2016年，这座城却逆势上涨！会辐射到全国吗？

2025年，我国房价经历四年持续下跌后，全国主要40城平均房价退回2016年水平，较2021年高点下跌40%。

房地产泡沫加速出清，高层对房地产爆雷的警惕有所放松，年底中央经济工作会议中，防风险从第五位降至第八位，房地产更是未被提及。

不同于2021年后每年两波密集刺激政策，2024年全年无中央层面大幅支持政策，国企收储、地方收地等长效机制也没了声音。

市场察觉这一趋势后，上半年企稳的房价下半年再度崩盘，重回每月下跌1%的快跌通道。

房地产产业链全面遇冷，2025年房地产投资下降17.2%，销售额下降12.6%，已是连续第四年加速收缩，房地产大概率将蝉联今年5月更新的爆亏行业榜榜首，我国的某个超一线城市却走出了完全相反的走势。

2025年，这座城市的房价不但实现了企稳止跌，还在今年下半年全国房价加速下跌的背景下，出现了持续的温和上涨走势，新房的成交量更是创出了20年的新高，二手房成交量创出了4年的新高，房产的租金也已经连涨了12个月，甚至打破了1993年以来最长的上涨记录。

到了2026年初，这座城市的房价上涨甚至出现了加速之势，1月的房价上涨幅度。创下了本轮复苏以来最大的单月环比涨幅，成为了全国第一个房价明确企稳反弹的城市，而这座城市就是香港。

香港这波反弹，离不开天时、地利、人和三大因素。

首先是天时：购房政策一次性全面松绑。

2021年，香港为遏制炒房推出“辣招”，三板重斧直击投机：6个月内转售缴20%税、1年内缴15%；非永居买家缴15%印花税；有房者再购房加缴15%新住宅印花税。

举例来说，内地炒房客已有香港房产，再买1000万港元的房子，需多缴300万印花税，半年内抛售再缴200万。

这几招直接让香港炒房客绝迹，2024年住宅成交量较2021年萎缩63%，内地非永居买家几乎退出市场。2024年2月，香港政府全面取消“辣招”，松绑力度堪称全球主要城市之最。

撤辣首月，香港住宅成交量环比大涨115%，内地投资客重新涌入，成交金额达1364亿港元，相当于每卖出4套房就有1套被内地人买走。

更核心的是地利：利率下降与租金上升同步共振。

2021年后全球加息，美国国债利率升至5%，香港实行联系汇率制，港元与美元挂钩、利率同步，房贷利率飙升，购房成本大增。

2024年全球进入降息周期，香港高利率时代结束，而通胀推动租金持续新高。叠加几年房价下跌，香港楼市租售比改善，2025年住宅租金收益率超过房贷利率，部分区域出现“供平过租”，甚至“供低于租”的现象。

租金可覆盖甚至超过月供，正向现金流刺激房价上涨，也提升了居民加杠杆买房的动力。

最后是人和：人才流入与土地供应减少。

2022年香港推出优才、高才、专才计划，定向吸引高学历、高收入、高技术人才，截至2025年底，累计获批近40万宗申请，约30万人赴港，加上亲属共吸收近50万高收入青壮年，占香港700多万总人口的7%。

这些新移民70%为30-40岁，平均年收入超50万港元，直接提振住房需求。

而供应端持续收紧，香港总面积1106平方公里，可开发住宅土地不足1/4，核心区域开发饱和，新界、九龙可开发土地受环保制约。

未来十年香港计划新增42万个住宅单位，其中私营房屋仅12.6万个；2025年私人住宅土地出让量170公顷，较2020年下降32%。

2026年预计95个新盘入市，仅3万套新房，创2012年以来14年新低；2025年竣工在售库存2.3万套，去化周期14个月，加上在建未售库存，总去化周期50个月，已恢复至20年平均水平。

政策、可投资性、供需全面利多，香港房价反弹是市场化结果，未来进一步上涨概率较大。但很多人关心，香港房价回暖会辐射到内地吗？我们对照三大因素逐一分析。

首先是政策，内地房地产泡沫虽已出清大半，但高层态度明显变冷，房地产已退出会议通稿。

内地未来核心是高端制造业出海和扩大内需，地租经济老路已走到尽头——14亿人无法全靠金融，房价反弹会加重居民杠杆，挤压消费，阻碍制造业升级，违背经济转型战略。

高层仅担心房价暴跌引发金融爆雷，对“房住不炒”、房价慢跌持支持态度，不会像香港那样全面松绑，天时无法复制。

其次是地利，内地10年期利率已降至1.8%以下，2024年跌至1.5%后反弹，降息空间已极小，且今年货币政策微收紧，开年无全面降准降息，上次10个基点降息已过去9个月，创下本轮降息周期最长间隔。

租售比方面，多数内地房产需再跌40%才能实现租售平衡，去年下半年房价下跌5%以上，但房租下跌更快，支撑香港房价的投资属性在内地多数房产上尚未出现。

最后是人和，2024年全国人口下降300多万，2040年前后60后、70后逐步进入寿命节点，未来每年人口或下降近2000万。

香港的人才引进模式难以复刻内地，东亚文化圈排斥外来移民，内地大概率不会放开移民，反而香港可能虹吸内地高收入人才。

内地与香港唯一接近的是土地和新房供应量下降——2025年内地房屋新开工面积连续6年下降，库存连续33个月下降，但房地产市场无人问津，去化周期持续上升，缺乏香港的“紧缺抢购”内核。

综上，香港房价的天时、地利、人和内地无法同步，甚至核心推涨因素完全相反，其回暖不会辐射到内地。近期部分一线城市止跌，更像是去年跌幅过猛后的价值回归，能否真正企稳，还需观察春节后购房旺季表现。

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