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北京懋源云纪
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一条温榆河，两岸皆别墅【懋源云纪】

本次文章分几个维度介绍一下项目情况，评论区也会实时跟进一些动态变化

项目基本情况、板块介绍、适合人群、优劣势分析、竞品对比

一、【项目基本情况】

拿地情况：2024年9月12日，懋源以43.2亿元底价摘得该地块，综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万/㎡（浮动10％）；2025年5月1日样板间开放；2025年6月4日开盘；交房时间2027年11月30日陆续。

楼盘位置：顺义中央别墅区后沙峪板块

开发商：北京懋源鸿峪房地产开发有限公司

占地面积：171090.53平米

建筑面积：177957.52平米

总户数：588户（整体153栋，16栋洋房、119栋双拼、15栋独栋）

产品类型：平层、叠墅、双拼别墅（全案精装修交付）

容积率：1.1

车位配比：1:1.73（总车位数1018个）

层高：平层和叠墅层高3.3米；合院+类独栋上三下二，-1F：4.5米，-2F：4.7米，1F：4.2米，2F：3.3米，3F：3.3米；

物业费：9-10元/月/平

得房率：85-95%

物业：懋源自持

【户型介绍】

⬆️A户型平墅：吴滨设计+豪华装修，全部南北通透4+1居室，空中花园进深3.5米；

220平共22套（A1户型）：在售楼栋1栋：1#。奇数层送主卧南露台+北露台（约40+平米露台）；偶数层送客厅南露台（约40+平米露台）；四面17.5米超大面宽，卧室全部套间设计，送保姆间。以下所示该户型图：

255平共66套（A2户型）：在售楼栋3栋：16#、43#、1-1# 中户，奇数层送次卧南露台+北露台（约60平米露台），偶数层送客厅含两个次卧南露台（约50平米露台），四面18.4米超大面宽，卧室全部套间设计，送保姆间。以下所示该户型图：

280平共22套（A3户型）：在售楼栋1栋：1-15#中户，奇数层送次卧南露台+北露台（约60平米露台），偶数层送客厅含两个次卧南露台（约60平米露台），四面21.05米超大面宽，4+1卧室，送保姆间。以下所示该户型图：

以下所示为该户型样板间图片：

以下所示为叠墅外立面：

⬆️B户型，叠墅：邱德光设计+豪华装修

295平叠墅共30套：在售楼栋3栋：16#、1-1#、1-15#边户，3.5米进深双空中庭院：送南露台➕侧面露台（约60平米），2层主卧赠送，使用率100%以上，270度采光观景+挑空部分6.6米奢阔层高。以下所示为户型图：

300平叠墅共15套：在售楼栋2栋：43#、1-38#东边户，3.5米进深南北双空中庭院：送南北露台（约65平米），2层主卧赠送，使用率100%以上，270度采光观景+挑空部分6.6米奢阔层高。以下所示为该户型图：

以下所示为该户型样板间图片：

以下所示为双拼合院外立面：

⬆️E户型，双拼合院：葛乔治设计+豪华装修，【面积段】：486㎡、533㎡、588㎡、655㎡，【居室】：5室2厅4卫+1保姆间+北入户院+南庭院，【朝向】：南北

楼座分布&双拼合院位置

●486㎡合院共8套（房本面积261平米）：在售楼栋4栋：23#、36#、50#、58#

●533㎡合院共26套：在售楼栋6栋：2#、3#、4#、5#、6#、7#、1-2、1-31、1-32、1-33、1-34、1-35、1-36

●588㎡合院共36套：在售楼栋4栋：15、8、51、52、53#、54、55#、56#、57#、1-3、1-4、1-5、1-6、1、7、1、8、1-9

●655㎡合院共24套：在售楼栋6栋：9#、10#、11#、12#、13#、14#、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14（样板间户型）

以下为双拼合院样板间照片

以下所示为双拼类独栋外立面：

⬆️F户型，双拼类独/独栋：吴滨设计+豪华装修，总共122户；南北双院，北花园30-50㎡左右，南花园100-200㎡左右，赠送面积可达200+,下沉式庭院+双面巨幕宽厅。私属室内电梯，米其林餐厅星级厨房。楼间距可达19米保障充足采光，户型与尺度皆是标杆级。【面积段】：545㎡、623㎡、769㎡/独栋558㎡、临湖独栋782㎡，【居室】：6室2厅4卫+1保姆间+北入户院+南庭院（可做6-7居室）

●545㎡双拼类独共45套：在售楼栋：17、18、19、20、37、38、39、40、44（独栋）、45、46、47、48、49、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26、1-27、1-28、1-29

●623㎡双拼类独共29套：在售楼栋：22（独栋）24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、41、42

●769㎡双拼临湖类独共4套：在售楼栋：1-30、1-37

●558㎡独栋共5套：在售楼栋：21、1-16、1-17、1-18、1-19

●782㎡临湖独栋墅王：在售楼栋：1-39、1-41、1-43

二、【板块介绍】

中央别墅区温榆河畔，后沙峪板块；

交通：项目北临机场北线高速，南下天北路，完全避免区域内部的交通拥堵，快速抵达首都机场、海淀、国贸、望京、奥森等商圈。

商业：中粮祥云小镇、顺义山姆、昌平山姆、罗马湖国际风情街、欧陆广场、荣祥广场等高品质商业中心聚集。

学校：耀聚鼎石、ISB、德威、北京英国学校、贝赛思学校等“北中国”顶尖国际学校资源。

医疗：北京友谊医院、中日友好医院、北医三院机场院区等高端医疗机构保驾护航。

公园：3000万平米温榆河公园，23万平米罗马湖，独揽巅峰景观资源。

马术：天星调良、亚萨园等亚洲头部马术俱乐部。

高尔夫：尼克劳斯、黑骑士等京城TOP级高尔夫俱乐部。

三、【适合人群】

项目的自驾出行路线很方便，但在公共交通上不是优势；不适合对市区按点打卡上班有时间要求的群体的第一居所。

比较适合作为改善居所，对环境要求比较好、装修品质比较高的客群。

四、【优劣势分析】

优势：懋源出品，在装修和产品设计的质感上无可挑剔；户型的空间尺度都很舒适。劣势：距离市区有点远，别墅产品的房本面积不大；公共交通便利程度不是很好；金融属性相对较弱；

五、【竞品对比】

大家对比最多的是本板块：

1.和北京润园对比，同属于后沙峪同时期新盘，懋源的装修标准更高、公园环境更好；但是润园的户型产品尺度量级稍好些；

2.和懋源璟橒对比，璟橒在天竺的位置要更好一些，周围配套通达性更强；但是云纪的楼间距相对更优；

3.和懋源璟玺对比，璟玺在朝阳区孙河板块，位置更好、产品更纯粹、别墅产品房本面积大，金融属性更强；云纪的环境舒适度更好；

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