救楼市的可行方案：中西医并用，六大招齐发（楼市讨论之三）

来源：董藩

与早期相比，近10年，我较少公开评论楼市及其调控政策。但自疫情发生以来，我20余次通过各种特殊途径向决策高层建议尽快取消限购、限贷、限价等各种抑制政策，转向鼓励交易，以避免楼市垮塌对经济发展与社会安全造成巨大的冲击（感谢相关权威机构与智库的协助）。我很欣慰地看到住宅购买首付降到15%、商办物业购买首付降到30%、对疫情之后因经济困难等原因违约但积极设法还款者给予征信修复机会、控制建设用地供应、调整还款政策、放松“三条红线”管理、出台财税扶持政策、放松对开发融资管制、对商业地产开放Reits融资渠道、处理好烂尾楼问题、改善预期等建议吻合了随后陆续出台的救市政策（虽然我也觉得许多政策出台的时间有些晚，分拆出台也使得力度不足），这也坚定了我继续献计献策的决心——我同时认为，从目前的形势看，亟须鼓励所有有识之士参政议政，群策群力，才能尽快走出困境。

一、必须把救楼市上升到政治高度：这不仅是行业发展问题，更是国家安全问题

如果说过去几年关于楼市的争论像一场拉锯战，那么现在锯齿已严重伤及系统本身的骨骼。在这个阶段，再争论、纠结“该不该救楼市”，已是严重违时悖势了。真正需要讨论的，只剩下两个问题：一是救楼市究竟要不要上升到政治和国家安全高度；二是我后面将讨论的，究竟用什么样的方案，才能真正止血、稳盘、重建信心。

在前面两篇文章中，我讲过，房地产在中国已经远远超出“一个行业”的范畴，它至少同时承担着四种功能：第一，作为财富的主要表现形式，它是居民部门的核心资产；第二，作为抵押品的主体，它是金融体系运行的基础；第三，作为生产要素，它是地方财政的重要来源；第四，作为保值与增值载体，它是社会预期和信用制度的主要支撑。这四点叠加在一起，意味着一个结论：房地产价格不是普通市场变量，而是系统变量。

为了说明为什么必须把救楼市上升到政治高度，除了上面的观点外，我有必要再做四点强调：

第一，房地产业的地位，是其他行业无法替代的，它不仅是国民经济的主导产业，还是支柱产业和先导产业。在国民经济体系中，只有房地产业才具有这样的地位。即使在美、英、加、澳这样的发达国家，房地产业大多也是第一大产业，至少位居前三。

第二， 房地产业与整个国民经济深度嵌合、交织在一起。它通过前向关联、后向关联、侧向关联，把整个国民经济连接为网状、立体、多层次的绵长、复杂的产业链。从这个意义上说，房地产业约等于国民经济。

第三，房地产投资与交易的暴跌，会导致国民经济收缩的加剧。在正常状态下，房地产业贡献巨大，在中国它曾提供了上亿的就业机会和65%左右的地方本级财政收入，以及决定着30%-40%的GDP总量的实现。当房地产投资与交易暴跌时，影响的不仅是行业本身，还通过产业关联，把整个国民经济拖入困境，全社会可能因失业、收入下降、债务增加而陷入不稳定状态，GDP总量大幅收缩。

第四，没有房地产业保不住经济与社会稳定。房地产业兴，则经济兴；房地产业衰，则经济衰——这是世界各国发展实践已证明的规律。只要房地产市场不能有效恢复、健康发展，很多人就找不到工作，更多人就没有收入或收入下降，信贷纠纷就会增加，信贷质量就会恶化，经济秩序就受到威胁。所以，没有房地产交易的恢复，保不住当前的中国经济与社会秩序。

基于这样的客观事实，你就会理解，为什么在任何一个决策机制成熟的国家，当房地产这样的关键资产发生系统性下跌时，都不会把问题简单地归结为“市场自我出清”。原因很简单：现代经济从来不是自然生态系统，而是信用—制度—预期共同构成的人工系统。

正因为如此，我说房价连续下跌，就会动摇信用、财政、就业与预期四大经济与社会发展的底座！西方宏观经济学从来不把关键资产价格的崩塌视为“道德审判的胜利”。从欧文·费雪的“债务—通缩”理论，到明斯基的金融不稳定假说，再到辜朝明总结的“资产负债表衰退”学说，反复证明的一件事是：在高杠杆社会里，对房地产这样的关键资产来说，价格一旦失控下行，市场并不会自动修复，而是会通过信用机制把局部问题扩大为整体衰退甚至社会运转的瘫痪。这也是在发生经济危机时，西方国家为什么都要先救楼市的主要原因。

所以，把救楼市上升到政治和国家安全高度，努力救市，避免出现连续几十年的大衰退，并不是偏袒这个行业，而是承认一个现实：你可以讨厌房地产，但你不能假装它不存在；你可以承受房价的短期波动，但你无法承受房价持续下跌的政治代价与国家安全代价；你可以想转型的事儿，但你不能在转型前把经济与社会运转的底盘拆掉。

【对策性讲座】3月14日将在北京举办线下讲座：（1）《两会精神、经济形势、企业出路与财富保全》（由经济学家、房地产专家董藩教授主讲，谢绝带入手机等任何电子设备，安检入场）；（2）《税收处罚争议、税务行政复议与企业合法利益挽回对策》（某著名税务专家主讲）；（3）《最高院司法解释下强制社保、无效合同与企业用工风险管控》，讲授强制社保条件下社保、公积金风险处理，调薪调岗裁员风险规避，加班、休假、工伤问题的处理技巧等。某知名劳动纠纷处置律师主讲。为避免以往历次公益（免费）讲座中出现的随意报名、到场比率较低现象，本次讲座报名收取标准学费5000元/人•天的1/10即500元/人•天作为场地费和报名约束条件（不退）。报名者私信留下真实姓名、单位、职务、手机、微信。

二、为什么此前努力救市却不见效果？

（此部分约5000字略去……）

三、中西合璧，六大招齐发：一套真正打在关键节点上的系统修复方案

市场到了今天这个地步，必须先稳预期，再调结构；先止血，再康复；先保系统，再谈优化。这样说来，能真正救起楼市的方案，肯定不是单味“猛药”，而是一套同时修复预期、供给、需求与信用支撑的“猛药组合拳”。可以形象地说：必须来一次“中医调气血+西医稳心跳”的系统治疗。

我在此给出六个大招，但这六大招合为一套药方，必须同步推出，互相支撑、助攻，效果才显著。绝对不可以再拆解开，一招、一式地尝试，再那样哩哩啦啦、羞羞答答、扭扭捏捏地救市——在救市政策的边际效应趋近于零的大背景下，这如同将几颗小石子扔进水里，根本激不起浪花。而我这套“董氏方案”，强调的是必须把这些“石子”粘成一块“大石头”，然后再往水里扔，这样效果就不一样了。

第一招：重新确认房地产业的支柱、主导和先导地位——先救信心

这招是“中医”招数，是负责“调理气血与体质”的——救楼市，第一步不是放钱，而是放话；不是刺激需求，而是稳定预期。要通过中央文件，重新确认房地产业的支柱、主导和先导产业地位，恢复市场主体的信心。

支柱产业地位是指房地产业在国民经济中占有绝对重要地位，在GDP创造、财税收入、就业量方面对经济发展起到支撑作用；主导性产业地位是指房地产业在开发、经营和消费过程中，和建筑、建材、规划、设计、园林绿化、建筑机械、家具、装修、运输、物业管理、金融等许多行业发生了前向、后向和侧向关联，带动着一大批企业的生产经营活动；先导产业也可以理解为基础产业，意指房地产既是社会生产的基本条件，又是社会生活的基本条件，是城镇生产经营和社会生活的物质基础。城镇经济要发展，房地产业必须首先发展起来。

我认为，当前楼市最大的问题，并不是库存、负债或利率问题，而是一个致命的判断正在被市场广泛接受：“房地产业在未来经济中已经‘失重’，是被刻意压制的。”这一判断会导致所有市场主体做出一致的选择：不买、不投、不接盘、不扩张。

任何宏观政策，真正的起效点，都不是文件发布那一刻，而是市场形成一致预期的那一刻。因此，重新确认房地产业的支柱、主导和先导产业地位，不是一句表态，而是一个制度纠偏信号。它的作用至少体现在四个层面：第一，它直接改变风险定价的方向；第二，它直接改变银行在信贷资产配置方面的态度，这样的文件提供了制度背书；第三，它为居民重新建立起长期资产保值增值预期；第四，它是后五招生效的前提。没有这一招，后面的所有政策都会被市场理解为“权宜之计”，而不是“方向性转变”，因此就谈不上预期的改变。要通过这一招，让全社会知道房地产业对中国经济发展和社会稳定的托底作用是长期的。一些人认为房地产业应该退出经济舞台了，这种认识是错误的。

第二招：暂停房地产建设用地供应3—5年——从源头切断“越等越便宜”的逻辑

在一个已进入下行周期的市场里，继续供应建设用地，本质上是在向市场反复传递一个信号：“未来供应只会更多，价格只会更低。”可以说，继续供地是当前最容易被忽视、但杀伤力极强的政策误区。

房地产不同于一般商品，它有三个特殊属性：投资周期极长；资金密集度极高；价格预期高度依赖“未来供给判断”。在这些市场特征之下，只要供给端不收缩，需求端就一定会观望。

疫情发生后，预感到楼市可能出现大衰退，我多次呼吁要紧缩全国性开发建设用地供应，以改变市场预期。特别是三、四线城市的土地供应，必须结合去库存的情况严格控制供应计划。后来国家政策中虽也有了这方面表述，但约束较松，对预期影响较弱。

为此，我强烈建议暂停房地产开发用地供应3—5年（其实现在想卖地也很难），其中一线城市至少暂停供应3年，二、三线城市至少要暂停4年或5年。这并不是不合理的行政干预，而是典型的逆周期供给管理，其逻辑非常清晰：第一，它直接冻结“无限增量”的心理预期。当市场确认“新盘不会源源不断出现”，观望动机才开始变弱。第二，它能为存量出清争取时间窗口。库存不是靠价格暴跌消化的，而是靠交易恢复和上涨预期消化的。第三，它能倒逼地方政府从“卖地冲动”转向“盘活存量”。这本身就是结构转型的一部分。第四，它与允许房价合理上涨形成协同效应。供给收缩+价格企稳，是修复资产负债表的必要条件。

如果说第一招是“定心丸”，那么这一招就是“止血钳”，意义同样重大。当然一些已批未建或在建项目，可以照常推进。

第三招：修改调控思路，允许房价合理上涨——这是修复信用的必要条件，而不是投机纵容

在高杠杆社会里，房价持续下跌的后果从来不是“更公平”，而是一系列无法承受的后果：居民资产负债表持续恶化；银行信贷违约持续增加、风险偏好持续下降；消费与投资同步收缩；信用渠道全面堵塞，宽松的货币政策失效。

在当前阶段，中国城镇中的住房自有化率估计在90%左右。房价的下跌已经伤害到城镇中这90%的有房家庭，并引起了自我认知反思和对调控政策的反思。目前对房价“涨”的渴望和“跌”的恐惧，已经成为社会性情绪（不能只看网上的表达，中高收入家庭在网上留言表达不满的频率通常较低）。

银行、财税部门、地方政府、开发商、建筑商、建材商等，毫无疑问，都希望价格走势逆转、交易增加，而不是市场继续向下，交易与价格恶化。

允许房价合理上涨，不是给楼市打“兴奋剂”，而是要稳定楼市的“生命体征”——本质上是在完成至少四项修复：第一，修复居民资产负债表。资产价格不修复，消费就不会修复；消费不修复，经济就不可能真正企稳。第二，修复银行对房地产资产的信心。金融系统一旦只剩“防守模式”，任何宽松政策都会失灵。第三，修复财政收支平衡表。过分依赖房地产业有问题，但土地财政突然“干涸”，肯定也是要命的事儿。第四，修复“交易即合理”的市场认知。价格如果永远被压制，交易就永远是错误行为，市场自然被冻结。

必须强调的是：“允许合理上涨”≠“鼓励暴涨”。这次房价下跌，整体上大约滑落了5年多时间。如果未来5-10年能涨回最高点，是合理的修复，不算暴涨。当然，个别城市某段时间涨得快些也是可以理解的，是需求者用脚投票的结果，不必恐惧，更不要反手打压。

【对策性讲座】3月14日将在北京举办线下讲座：（1）《两会精神、经济形势、企业出路与财富保全》（由经济学家、房地产专家董藩教授主讲，谢绝带入手机等任何电子设备，安检入场）；（2）《税收处罚争议、税务行政复议与企业合法利益挽回对策》（某著名税务专家主讲）；（3）《最高院司法解释下强制社保、无效合同与企业用工风险管控》，讲授强制社保条件下社保、公积金风险处理，调薪调岗裁员风险规避，加班、休假、工伤问题的处理技巧等。某知名劳动纠纷处置律师主讲。为避免以往历次公益（免费）讲座中出现的随意报名、到场比率较低现象，本次讲座报名收取标准学费5000元/人•天的1/10即500元/人•天作为场地费和报名约束条件（不退）。报名者私信留下真实姓名、单位、职务、手机、微信。

第四招：废除一线城市限购政策，允许购房入户——搞好“控制人口”与“防止衰退”之间的平衡

限购政策在房价上行期或许有其短期意义，但在下行期继续限购，等同于主动掐死最有支付能力、最稳定的需求群体，也从劳动力供给和创造力角度加剧了城市衰退。必须放开京、沪、深（广州已经基本放开）的房地产限购了！放得越晚，风险越高，救市的代价就越大。要从政治和国家安全角度考虑房价下滑、信贷违约等问题，而一线城市房价的稳定及适当回升是突破困境的关键着力点。

首先，对交易进行行政限制只能作为阶段性调控手段，若长期实施就不符合市场的本质要求，也不利于资源配置效率的提升。当然，这不否定住房保障的必要性，政府也必须让低收入家庭有房住。目前，通过保障+市场化租赁，基本能解决这个问题。

其次，京、沪、深是全国楼市的“擎天柱”与“领头羊”，它们的交易不回复、价格下跌趋势不改变，全国楼市绝无可能走出困境。尤其是北京，它是全中国经济的决策中心、方向盘和真正龙头，也是上海、深圳等一、二线城市的带头大哥和风向标。毫不夸张地说，北京房地产交易的恢复对全国房地产业甚至整个国民经济信心的恢复具有提振和引领作用——这涉及到全社会就业稳定、财政收入恢复、GDP增速回升问题，进而涉及到国家安全问题。

最后，不能把这几大都市楼市状况只看成这些城市自己的事情，也不应该仅由他们自己来确定其发展思路。全世界最强大的城市，都是交易最活跃的城市，富有活力本就是强大的应有之义。价格高、交易量大是城市活力和影响力的直接体现，中国与世界的竞争，某种意义上就是大都市活力与GDP规模的竞争。而京、沪、深楼市交易的连续下滑，不仅会严重打击全国市场的信心，更影响中国经济、社会的国际形象——我们不能给全世界一种“中国正陷入衰败”的判断。

为此，应该允许任何人购买京、沪、深等一线大都市的房产，并允许购房入户。如果担心户籍人口增长过快，可退一步，考虑对已在京、沪、深有房或新购房、纳税五年以上的家庭，才允许其落户，允许子女正常入学、正常在北京参加高考——不应再借助房地产再搞户籍歧视和教育歧视了。

至于国家控制京沪人口规模的要求，完全不用担心——只要严格控制未来住宅的开发规模就可以，因为居住空间规模可以约束人口增长规模。放开限购政策只会有限增加城市人口，绝对不会失控。另外，年轻人适当回流京、沪，对缓解它们的老龄化程度和改善社保基金收支平衡也具有重大意义，而继续控制就会看到京沪慢性衰亡，城市活力、创新性丧失。

第五招：明确宣布20年内不考虑征收住宅房产税——一次针对“不确定性”的精准清除

房产税的征收，会通过提高持有成本、改变长期预期、削弱资产属性、改写租买比较、抑制改善链条等多通道、叠加式地打击商品住宅需求。在经济下行期征收住宅房产税，其杀伤力之所以会被“放大”，并不在于税率本身有多高，而在于宏观环境与制度冲击发生了同向叠加。

首先，下行期的核心特征是现金流收缩但债务未降。在下行期，居民收入增速放缓、就业不稳定、企业利润被压缩，社会整体被迫从“资产思维”转向“现金思维”。而房产税恰恰是一种以现金流为征收基础的刚性支出：不论你是否出租、不论房价涨跌、不论家庭收入是否下降，一般都必须定期缴纳。这种“无视周期的支出”，在现金流紧张阶段，会显著强化心理压力，使原本还能勉强持有的住房资产，迅速被视为负担而非优势。

其次，在较长的下行期，资产价格会被不停地向下修正。房产税的出现，会被市场自然地资本化进房价预期中——不是一次性冲击，而是长期折现。当居民已经普遍预期房价难以上涨时，再叠加“未来每年都要交税”的确定性负担，购房者的理性选择只能是进一步降低出价、延迟入场，甚至退出市场；有房业主也可能选择出售。由此形成的不是“温和调节”，而是需求侧的踩踏式崩盘。

最后，下行期的房地产本身正处在去库存、去杠杆、去信用的过程中。征收房产税会直接抬高持有成本，加速抛售、延缓改善、冻结换房链条，从而使成交量与价格形成负反馈。原本应靠时间修复的调整，会被制度性成本推向更陡峭的下滑路径。

因此，在经济下行期征收房产税，实质上是在需求最脆弱、信心最敏感、现金流最紧张的时候，引入一项永久性负担。它的杀伤力不是线性的，而是通过预期、价格、交易行为的连锁反应被成倍放大。更关键的是，下行期的经济运行高度依赖信心与预期稳定，而房产税征收，释放的制度信号是：住宅资产不再被政策层面视为需要重点呵护的稳定器。在增长期，这种信号尚可被新增收入所对冲；但在下行期，它会被理解为“政策容忍甚至接受资产价格继续下调”。一旦这种预期形成，市场行为会迅速转向防御，购房从“必要决策”变为“高风险行为”。

根据当前及未来的经济形势，明确“20年不征住宅房产税”，不是永久承诺，而是给市场一个足够长的确定窗口，让预期重新形成。这么做意义在于：第一，它会终结“无限等待”的博弈。稳定预期一旦确定，交易才会发生。第二，它释放了一个极强的制度稳定信号。制度不反复，本身就是最大的利好。第三，它为长期持有提供了安全边界。房产回归“长期资产”属性，而不是政策博弈筹码。

采取这项措施，是一次典型的“中医式调理”：不是刺激需求，而是去掉内耗。

第六招：允许按揭借款者五年内只还利息、不还本金——这是为现金流减压，而不是为债务开脱

在当前经济下行、就业承压、楼市持续下滑而常规救市措施效果有限的背景下，大量家庭的断供问题并不是“不想还”，而是现金流被收入增长放缓、资产价值下跌、预期高度不稳同时挤压的结果。在这种状态下，继续强行维持原有还本节奏，结果只有一个：违约风险上升，银行资产质量恶化，系统压力放大。

允许按揭借款者在自愿前提下，五年内只还利息、不还本金，其意义远不止于“缓解个别家庭压力”，而是对宏观稳定具有系统性价值。

首先，这一安排直接针对的是当前最突出的问题——居民现金流断裂风险。经济困难时期，问题往往不在于居民“资产为负”，而在于“月供无法持续”。房贷本息合并还款，在收入下降或失业冲击下极易形成刚性挤压，诱发违约与被动抛售。只还利息，相当于在不否定契约、不减记债权的前提下，为家庭争取一个现金流缓冲时段，使“暂时困难”不至于演变为“结构性破产”。这对防止大规模断供，具有立竿见影的效果。

其次，这一政策能显著降低被迫抛售的供给冲击。在下行期，楼市最危险的并非需求不足本身，而是因断供引发的集中抛售。一旦形成价格踩踏，资产缩水会反过来加剧金融系统风险。允许暂缓偿还本金，本质上是把“去杠杆”从暴力出清，转化为通过时间重组来解决问题，这有助于避免房价、银行资产质量和居民信心的同步坍塌。

再次，这种做法有助于修复政策信任与预期。当前很多救市工具之所以失效，不是政策力度不够，而是市场已经不再相信“情况会好转”。只还利息、不还本金，是一种明确释放“稳存量、稳预期”的信号：政策选择托住系统底部，而不是通过价格下跌强行完成调整。这种信号一旦被理解和接受，观望情绪就可能边际改善，救市措施才有叠加效应。

此外，这一调整对金融系统本身也是“损失最小化”的选择。相比直接减免本金或行政干预资产价格，只还利息既不侵蚀银行账面资产，也不制造道德风险泛化，而是通过调整债务偿还节奏来降低短期不良率暴露，保持金融体系的可持续运行。

归根结底，在楼市深度调整期，问题不是“谁该为泡沫买单”，而是如何避免调整演变为系统性崩塌。允许按揭借款者在自愿条件下阶段性只还利息，正是一种以最低制度成本，换取最大稳定收益的现实选择。这也是典型的“中医手法”：疏通而不是强行加压。

【对策性讲座】3月14日将在北京举办线下讲座：（1）《两会精神、经济形势、企业出路与财富保全》（由经济学家、房地产专家董藩教授主讲，谢绝带入手机等任何电子设备，安检入场）；（2）《税收处罚争议、税务行政复议与企业合法利益挽回对策》（某著名税务专家主讲）；（3）《最高院司法解释下强制社保、无效合同与企业用工风险管控》，讲授强制社保条件下社保、公积金风险处理，调薪调岗裁员风险规避，加班、休假、工伤问题的处理技巧等。某知名劳动纠纷处置律师主讲。为避免以往历次公益（免费）讲座中出现的随意报名、到场比率较低现象，本次讲座报名收取标准学费5000元/人•天的1/10即500元/人•天作为场地费和报名约束条件（不退）。报名者私信留下真实姓名、单位、职务、手机、微信。

结语：“董氏方案”不是要回到过去，而是要避免未来塌陷

宏观治理两个最危险的错误：一是回避现实，二是沉迷于道德快感。在复杂系统里，拆承重墙永远比修承重墙更解气，但后果却是大厦坍塌。试图让房价长期下跌以报复此前长期上涨的做法，危害巨大。

救楼市，真正的目的，并非“让房价涨回巅峰”，而是防止信用、财政、就业和预期同时断裂。六招齐发，目标也只有一个：让房地产重新成为“可交易、可预期、可长期持有”的资产。

可以谈转型，但如果说转型是目标，那么稳住楼市，就是转型的前提。没有稳定的资产底盘，就没有任何“高质量发展”的落脚点。

这不是对市场的妥协，而是回归市场经济常识。也不是要挽回损失，而是要避免不可承受的政治、经济和社会代价。

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