阳光城集团杭州项目破产清算

杭州富阳乘光置业有限公司的破产是近年来房地产行业调整的典型案例，涉及复杂的债务关系、项目停工烂尾风险以及大量购房者权益保护问题。

一、公司基本情况与破产时间线

公司概况：

• 成立时间：2020年6月16日

• 注册资本：19亿元人民币

• 法定代表人：许杨军

• 控股股东：杭州盛光房地产开发有限公司（全资控股）

• 母公司背景：隶属于阳光城集团股份有限公司，是阳光城在杭州的区域项目公司

破产程序关键时间节点：

1. 破产受理：2025年4月8日，杭州市富阳区人民法院裁定受理杭州富阳乘光置业有限公司破产清算一案

2. 管理人指定：2025年4月15日，法院指定浙江智仁律师事务所、浙江至诚会计师事务所（特殊普通合伙）担任破产管理人

3. 债权人会议：2025年7月14日，通过微信小程序"小火鸟智慧破产平台"召开第一次债权人会议

4. 表决结果：2025年8月13日，管理人公布第一次债权人会议表决结果，其中《重整支持协议（草案）》未获有特定财产担保债权组通过

二、破产原因与背景分析

直接导火索：

1. 母公司债务危机传导：阳光城集团自2022年起陷入严重的债务危机，截至2025年3月，该房企债务违约规模达641.71亿元，其中境外债券逾期22.44亿美元。集团层面的危机迅速传导至各地方项目公司。

2. 资金链断裂：乘光置业开发的檀瑞府项目土地使用权已被抵押给山东省国际信托股份有限公司和招商银行股份有限公司杭州分行，抵押债权数额高达26亿元。项目无法通过销售回款偿还债务，导致资金链彻底断裂。

深层原因：

1. 行业周期性下行：2025年房地产行业进入深度调整期，新建商品房销售面积同比下降8.7%，销售额同比下降12.6%。市场销售困难，项目自身"造血"能力锐减。

2. 高杠杆模式反噬：公司依赖大量信托和银行融资进行开发，在市场转向时，沉重的偿债压力直接压垮企业。

3. 项目停工风险：2022年，檀瑞府项目因阳光城资金链困境一度停工，后在政府协调下由山水置业代建，项目更名为"山水华府"，但已严重延期交付。

三、主要项目：檀瑞府（山水华府）概况

项目基本信息：

• 地理位置：杭州市富阳区富春街道公望街977号，毗邻地铁6号线公望街站

• 项目规模：总建筑面积308,960.48平方米，规划18幢高层住宅，总户数1,636户

• 销售情况：精装限价22,000元/平方米，前后7次开盘推出1,355套房源，基本售罄

项目波折历程：

1. 2020年：阳光城以12.03%溢价率竞得富春76号地块，项目命名为檀瑞府

2. 2022年：阳光城债务危机爆发，项目停工，陷入"烂尾传闻"

3. 2022年9月：政府与富阳本土房企山水置业协商代建框架，项目更名为"山水华府"，全面复工

4. 2024年8月：项目延期半年终于交付，但房产证无法办理

5. 2025年4月：285套房源上架阿里资产平台准备拍卖，后因"被执行人破产"撤回189套

四、破产程序进展与债权人情况

债权人规模：

• 应到债权人：1,205人

• 实际参会/投票：1,026人

• 债权人构成：绝大多数为购买了檀瑞府项目但尚未能完成交付或办证的购房者

表决事项：

第一次债权人会议对以下方案进行表决：

1. 《债务人财产管理与变价方案》

2. 《重整支持协议（草案）》

3. 《重整支持投资人遴选方案》

4. 《破产财产分配方案》

5. 《债权人会议非现场表决方案》

6. 《债权人委员会组织方案》

关键表决结果：

《重整支持协议（草案）》在有特定财产担保债权组表决中未获通过，同意债权人20人，占该组债权人数的68.97%，但所代表的债权额仅占该组债权总额的7.68%，未超过三分之二法定比例。

五、对购房者的影响与权益保护

购房者面临的主要风险：

1. 产权证无法办理：项目土地已被济南法院查封，且山东信托的开发贷尚未归还，办理解抵押解查封难度很大

2. 已支付房款可能无法全额追回：若房屋未建成，购房者只能作为普通债权人参与分配，清偿比例可能较低

3. 房屋交付无望：对于未建成部分，存在烂尾风险

法律保护措施：

1. 优先权保护：根据相关司法解释，如果购房者已支付了全部或大部分购房款（通常超过50%），且购房目的是用于居住，其权利在法律上优先于银行的抵押权

2. 分批办证：管理人已启动檀瑞府项目房屋权证办理工作，截至2025年11月25日，已发布第三批房屋权证办理公告，涉及13套房屋

3. 办证方式：购房人可通过"杭州城市大脑APP"线上办理或前往富阳区不动产登记服务中心现场办理

六、债务清偿顺序与财产处置

法定清偿顺序：

根据《企业破产法》，债务按以下顺序清偿：

1. 破产费用和共益债务：包括破产案件诉讼费用、管理人执行职务费用等

2. 职工债权：职工工资、医疗伤残补助、抚恤费用，基本养老保险、基本医疗保险费用，法定补偿金

3. 税款：破产人所欠税款

4. 普通破产债权：包括购房者债权、建设工程款债权等

财产处置情况：

1. 资产价值：根据评估报告，檀瑞府小区内的不动产（含车位）价值约为11.49亿元

2. 未售资产：截至2024年4月17日，未售及未认购住宅45,908.31平方米，未售车位1,483个

3. 以房抵债：债权方招商银行和山东信托曾尝试通过"以房抵债"方式处置276套未售房源，但因被执行人破产而中止拍卖程序

七、最新进展与未来展望

截至2025年11月的最新情况：

1. 办证工作持续推进：管理人已协助购房人办理第三批房屋产权证，办证工作按计划分批进行

2. 破产程序仍在进行：尚未形成最终的破产财产分配方案，财产清理、评估、变价工作仍在进行中

3. 重整可能性：虽然《重整支持协议（草案）》未获通过，但法院和管理人仍在探索各种挽救企业的可能性

行业背景：

乘光置业的破产并非孤立事件，而是当前房地产行业风险出清的缩影。2025年，A股上市房企中有57家预计亏损，合计预亏损额约2,082-2,094亿元，行业调整已进入"深水期"。在这种情况下，购房者权益保护、债务公平清偿、资产有效盘活成为破产程序成功与否的关键标准。

对类似案件的启示：

1. 司法创新：富阳法院在类似案件中运用"重整支持程序"，做破产清算和重整两手准备，提高了挽救成功率

2. 购房者优先保护：法律对真实消费者购房人的特殊保护机制在实践中得到落实

3. 多方协调：政府专班、法院、管理人、债权人等多方协调机制对复杂房地产破产案件的处理至关重要

杭州富阳乘光置业有限公司的破产清算案仍在进行中，其最终结果不仅关系到1,200多名债权人的切身利益，也为处理同类房企破产项目提供了重要参考。随着破产程序的推进，购房者办证、债务清偿、资产处置等关键问题将逐步得到解决。