香港楼市四年首现量价齐升，内地难复制！2026年买房别再赌错方向

沉寂四年之久的香港楼市，终于在2025年底到2026年初，迎来了真正意义上的回暖。无论是成交规模还是价格表现，都出现了明显回升，市场久违的“量价齐升”格局正式出现。很多人把这一轮反弹，简单当成内地楼市也要跟着上涨的信号，但仔细拆开来看就会发现，香港这波行情，有着极强的特殊性，内地不仅很难复制，甚至根本不具备照搬的条件。

先来看一组最直观的官方数据。根据香港差饷物业估价署公布的数据，2025年香港私人住宅售价指数同比上涨3.25%，这是2021年以来首次年度上涨，意味着香港楼市正式结束连续几年的下行周期。中原城市领先指数CCL全年上涨4.7%，较年内低点反弹超过6.8%。香港土地注册处数据也显示，2025年全年住宅买卖登记达到6.28万宗，同比大增17%，创下近四年新高。进入2026年1月，市场热度进一步升温，一手、二手成交同比大幅走高，豪宅市场也同步活跃，多项指标都在印证：香港楼市，真的触底回升了。

不少人将这一切归功于2024年的“撤辣”，但实际上，政策只是第一步，真正让市场彻底激活的，是多重因素的共振。

2024年2月，香港宣布全面取消实施多年的楼市“辣招”，不是分步放松，而是一次性将买家印花税、额外印花税、非永居附加税等多重限制全部取消。这对交易成本的影响是颠覆性的。以一套600万港元的物业为例，在撤辣之前，非本地买家需要承担的各类税费接近房价的三成，总额高达200万港元以上；撤辣之后，税负直接降到25.5万港元，一笔就能省下近180万港元。而对于400万港元以下的刚需住宅，印花税更是统一定为100港元，几乎等同于零门槛入场。

如此重磅的政策，为什么没有立刻让房价起飞？核心原因只有一个：利率太高。

2024年美联储仍处在加息周期，香港银行间利率居高不下，房贷实际利率普遍在5%上下。很多香港市民当时坦言，房子虽然买得起，但月供压力实在太大，即便税费降了，也不敢轻易出手。市场在短暂冲高之后，再度回归平淡。

真正的转折点，出现在2025年。随着美联储开启降息，香港利率环境迎来巨变。Hibor从年初3.98%一路回落至年末0.58%，主流房贷利率跌破3%。同样一笔贷款，月供直接减少三成以上，供楼成本明显低于租房成本，刚需、改善、中长期资金陆续入场，市场才真正被点燃。

第三股重要力量，则是持续流入的新人才。近年来，香港通过优才、高才通、专才等多项计划，累计获批接近40万宗申请，主力人群以30—40岁高学历、高收入群体为主。这批人首先推高的是租赁市场，2025年香港租金指数连续多月上涨，同比涨幅超过4%，租金不断走高，又反过来推动大量租客转向买房，形成“租金涨—成交升—房价稳”的正向循环。

对于这一轮行情，香港业内资深人士的判断非常清晰。利嘉阁地产研究部主管陈海潮就表示，2025年香港楼价已经结束连续下跌的局面，全年实现小幅回升，租金连续上涨，市场底部已经确认。2026年楼市升势有望延续，中小型住宅价格预计有5%—7%的上涨空间，整体走势将稳步向好。

中原集团创始人施永青则更为直接，他认为2025年四季度是香港楼市的关键拐点，2026年将正式进入上行周期，全年房价涨幅有望超过10%，市场已经从底部观望，转向趋势性回升。

摩根士丹利、高盛等国际机构也纷纷上调香港楼市预测，普遍认为2026年香港房价将实现5%—12%的上涨，机构与市场预期高度一致。

香港楼市强势回暖，很多人最关心的问题就是：内地楼市，会不会跟着涨？答案其实很明确：很难全面跟上，只会结构性分化。

首先，两地政策逻辑完全不一样。香港是一次性全面松绑，目的是快速激活市场；而内地始终坚持“房住不炒”，政策核心是稳市场、去库存、防风险，采取的是首付下调、利率下降、税费补贴等渐进式支持，不可能像香港一样“一刀切”全面放开。

国家发展改革委宏观经济研究院研究员刘琳也指出，内地房地产市场已经从高速增长，转向平稳健康发展，政策追求的是稳，不是大涨，更不允许重回过度炒作的老路。

其次，两地供需结构天差地别。香港土地稀缺、供应长期偏紧，新增人口又在不断扩大需求；而内地城市之间差异极大，一线城市人口持续流入、土地供应有限，房价具备一定支撑；但大量三四线城市面临库存高、人口流出、需求不足的问题，不具备全面反弹的基础。

克而瑞、安居客等机构数据也显示，内地市场目前整体仍处在“咨询多、观望浓、成交慢”的阶段，库存压力依然不小，市场信心恢复需要更长时间。

再加上预期层面的差异，香港利率下行、租金回报稳定；而内地居民对收入和杠杆仍偏谨慎，对房产税也存在中长期观望，全面回暖的条件远未成熟。

综合来看，香港这一轮反弹，是小体量市场+全面撤辣+利率大幅下行+人才集中流入共同造就的特殊行情，对内地有参考意义，但几乎无法复制。2026年的内地楼市，只会是一句话：整体以稳为主，城市深度分化，普涨时代彻底结束。

最后给普通购房者一句实在话：不要被香港楼市的热度带偏节奏，也不要轻信“全面大涨”的说法。刚需自住，在核心城市、好地段、配套成熟的前提下，择机入手没有问题；如果是投资，一定要放弃闭眼买房就能赚钱的想法，只看人口、产业、配套都过硬的优质资产。

楼市早已不是闭着眼都能赢的时代，看清城市基本面，理性判断，稳字当头，才是最安全的选择。