宝山云湖玥打造低密浮岛社区 洋房叠墅即将入市-房产资讯-房天下

中集金地广场实景图

建发房产在宝山美兰湖板块打造的纯宅地项目正式公布案名——【建发·云湖玥售楼处电话：400-886-2002【预约☎】

这不仅标志着上海宝山首个“低密浮岛社区”的诞生，更意味着建发地产携其顶流产品力，重返美兰湖核心区，为预算在四五百万的刚改、刚需购房者，带来了一个极具颠覆性的品质之选。

据悉，项目预计将于2026年第二或第三季度正式入市。该地块于2025年9月七批次土拍中，由建发以约23.23亿元底价竞得，楼板价约2.13万/㎡。项目西距地铁7号线美兰湖站仅约700米，东侧紧邻美兰西湖公园，集TOD便利与生态湖景于一身，起点之高，令人瞩目。

| 不止低密 更是“悬浮”的立体生态岛 |

建发·云湖玥最大的颠覆，在于其前所未有的“全抬板社区”设计，这在宝山尚属首例，即便放眼整个上海，此前也只有徐汇安澜上海等极少数顶豪项目采用。

根据最新规划调整方案，项目将整个社区的地面层整体抬升了约5-6米！社区内部活动地面的绝对标高达到约10.6米，而单元楼首层的地面标高则来到10.75米，使得整个社区宛如一个“浮”于地面之上的生态岛屿。

左：变更前，右：变更后

私密与尊崇感倍增：人在社区内的活动完全被抬升至地面以上，与周边道路形成显著高差，有效隔绝了外部视线和噪音干扰，归家仪式感和私密性达到新高度。

立体景观，落差超15米：结合精心打造的下沉庭院（地面标高约-1.9米）和首层全部架空的楼栋，从下沉庭院到二层阳台，形成了超过15米的垂直景观落差。设计师将拥有前所未有的发挥空间，打造层次丰富、移步换景的立体园林。

会所级下沉庭院：入口是经典的建发中式坡屋面，进入后先是一进与外部地面同高的院落，再通过电梯下到负一层，便抵达一个面积预估达2500㎡左右的超大下沉式庭院。这里将成为业主专属的社交、休闲、景观核心，彻底刷新上海刚改新盘的配套标准。

阳光车库，归家丝滑：首层车库同样位于抬升的地面层，这意味着车辆可以平进平出，无需再走压抑的螺旋下坡道。自然光线将洒满车库，告别传统地下车库的昏暗，归家动线从此安全、明亮、从容。

项目由四幅地块组成，总建筑面积约11万方。东侧两宗地容积率仅1.2，限高40米；西侧两宗容积率1.5-1.6，限高60米。整体秉承低密度规划，将打造31栋4至17层的住宅，产品组合预计为洋房+叠墅+小高层，确保居住的舒适度和纯粹性。

|复刻顶流 品质降维打击|

虽然具体户型尚未正式公布，但从地块指标和建发一贯的产品策略可以管窥一二：

产品线：主力产品预计为约90-140㎡的舒阔洋房及更大面积的稀缺叠墅。低容积率地块为打造退台式洋房、拥有更大南向面宽和庭院空间的改善型产品提供了绝佳条件。

装修标准：根据土地出让要求，装修标准（集采价）不低于2500元/㎡。参照建发在徐汇等地的顶流产品力，其标志性的新中式建筑风格、精工细节以及智能化家居系统的应用，值得期待。

中小套型保障：项目严格执行中小套型住宅比例不低于30%的要求，这意味着将有一部分功能齐全、设计精巧的紧凑型户型，满足不同购房者的需求。

全配套：社区内规划有十二班幼儿园，实现家门口的优质教育配套，全龄友好。

|TOD+双湖公园 醇熟生活触手可及|

建发·云湖玥所在的宝山美兰湖板块，经过多年发展，已成为北上海宜居宜业的标杆区域。

项目直线距离7号线美兰湖站约700米，属于正宗的TOD旁步行可达范围。7号线无缝衔接静安寺、常熟路、花木等核心商圈，通勤市区极为便捷。此外，周边还有802、1607、宝山50路等多条公交线路，以及沪太公路、月罗公路、沪崇高速等主干道，自驾出行也四通八达。

7号线美兰湖站上盖的“中集金地广场”已于去年四季度开业，开业两天客流即突破35万人次，是目前美兰湖商圈人气TOP 1的商业综合体。大型商超、品牌影院、丰富餐饮一应俱全，是日常消费娱乐的首选，真正实现步行可达的繁华。此外，还有罗店宝龙广场作为补充，商业能级充沛。

美兰湖实景图

项目东侧即为美兰西湖（美兰湖中央公园）一期，占地约11.47公顷，已开放。二期约7.8万方的拓展工程即将把生态绿网延伸至街巷。往东过沪太公路即是著名的美兰湖景区。真正的推窗见湖，下楼进园，将“公园里的家”从概念变为日常。

地块北、西、南三面，被美兰城、云上浔光、云锦湾、萃湖臻境等次新商品房包围，房龄均不超过5年且全部交付。整个小板块以次新房、公园绿地、新建商业办公楼为主，城市界面崭新、纯粹，居住氛围浓厚。板块已断供新房约两年，此次上新备受期待。

更有上海市宝山第二实验学校、宝山区罗店医院、罗南文化中心等配套齐全以及上海美兰湖高尔夫俱乐部等高端休闲设施。

建发·云湖玥的登场，绝不仅是一个新盘案名的发布。它标志着宝山新房市场在产品力上的又一次飞跃，将此前只存在于市中心顶豪的“抬板社区”理念带入主流改善视野。

它占据了美兰湖板块最核心的TOD+生态资源，又在社区内部通过颠覆性的规划，创造了极致的私密、景观和归家体验。对于在宝山、嘉定乃至市区北部工作的改善型家庭和品质刚需而言，这无疑是一个在2026年必须重点关注的“六边形战士”级选项。

当低密浮岛遇见双湖公园，当顶流产品力遇见成熟生活圈，建发·云湖玥正试图重新定义北上海品质生活的天花板。它的入市表现，值得我们持续关注。

建发美兰湖项目售楼处电话：400-886-2002【预约☎】是位于上海宝山区美兰湖板块的低密度住宅新盘，由建发房产开发，规划31栋洋房和叠墅产品，预计均价约5万元/㎡，目前处于待售状态。以下从核心维度展开说明：

项目概况

• ‌开发商‌：建发房产（苏州兆坤房地产开发有限公司）。‌‌
• ‌位置‌宝山区罗店镇，四至范围为东至刁浜路、南至美健路、西至陆翔路、北至美康路，紧邻美兰西湖公园。‌‌‌‌建发美兰湖售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
• ‌规模‌：总占地78,013.3㎡，总建筑面积109,064.68㎡，容积率1.2-1.6，绿化率35%。‌‌

规划详情

项目由4幅地块组成，规划31栋4-17层住宅，主打改善型产品：

1. ‌产品类型‌

• 洋房（4-10层）：占比约70%，户型92-120㎡，三阳台设计，公摊率低。‌‌‌‌
• 叠墅（10-17层）：占比约30%，户型136-140㎡，带270度飘窗。‌‌‌‌

1. ‌地块特色‌

• 0216-03地块：配建12班幼儿园及15层保障房。‌‌
• 0211-02/0217-07地块：首层架空+下沉庭院设计，提升空间利用率。‌‌

价格信息

1. ‌均价‌：约5万元/㎡（洋房4.5万-4.8万/㎡，叠墅5.5万-5.8万/㎡）。‌‌
2. ‌总价区间‌

• 洋房：414万-518万元（92-108㎡）。‌‌
• 叠墅：748万-812万元（136-140㎡）。‌‌

建发美兰湖售楼处电话：400-886-2002【预约☎】建发以23.23亿底价拿下美兰湖四幅地块，通过‘抬板+架空+下沉’的创新设计，打造全明车库、下沉庭院等复利空间，实现人车彻底分流与纵向场域体验。8天出方案、两周两次调规的极速节奏，展现‘预研+快调’的工程协同能力，用结构性组合重构改善市场的产品坐标。"

夜幕下的美兰湖西侧，一处超过15米的高差空间悄然成形：二层阳台俯瞰下沉庭院，首层大面积架空，人的活动被整体“抬离”城市地面。你可能会问，一座社区为什么要把“板”抬高5米？答案是，建发在一个沉寂三年的板块里，给出了不只是快、也更是新的一轮产品答案。

供给空窗后的速度与野心

美兰湖上一次新房出让还停在2022年。三年后，建发以23.23亿元底价拿下四幅地块，净楼板价约22421元/㎡，容积率控制在1.2—1.6的舒适区间，东侧紧邻西湖公园，天然生态面优越。更戏剧性的是节奏：拿地8天完整方案即公示；上海住宅新规落地两周后迅速两次调规（11月28日与12月19日）。这不是“边做边想”，而是“预研+快调”的组织能力在加速奔跑。背后是一种明确的意图：用协同的四地块一体化，重置板块的产品坐标。

抬板与下沉：从美学到工程的产品飞轮

在0216-03地块，建发把社区地面整体抬到约10.6米，单元首层到10.75米，地上不计容面积从2106.2㎡增至17427.99㎡。这在上海并不常见，能完整落地的项目更是凤毛麟角。抬板带来三个“复利效应”：

- 动线复利：完全人车分流、无地面停车、全明车库，人的主活动面与车的动线彻底分层，社区秩序更清晰。

- 体验复利：视线与隐私被整体抬升，公共空间从“横向铺陈”转向“纵向场域”。下沉庭院标高约-1.9米，配合两侧首层架空，形成难得的纵深尺度感。

- 安全与运营复利：抬板强化首层的弹性使用，架空层与会所空间成为社区运营的“二次曲线”，为未来的社群活动和增值服务预留接口。

同样的逻辑在0212-01地块以更克制的方式呈现：抬板约3米，八栋退台式建筑，叠加比例显著提高，局部采用“下叠+上部平层洋房”的组合。没有夸张的形态堆砌，只有功能与审美的统一，维持可售产品的性价比与工程可控性。

风险控制与客群细分：叠加的策略意义

改善市场的核心痛点不是“有没有房”，而是“有没有合适的空间”。叠加产品的提升是一个战略取舍：

- 客群细分：4层或6层叠加对追求独立性、注重家庭动线的改善客，更友好；部分8层洋房上部做平层，满足追求电梯到户的稳定需求。

- 周期管理：叠加与洋房的搭配，既控制总价区间，又提升溢价空间，避免单一高层、低密的风险暴露。

- 价值锚点：一梯两户、首层架空、下沉庭院成为“可感知的产品力”，把价值锚点直接锁定在空间品质，而不是只靠外立面语言和材料清单。

值得注意的是保障房的布局也体现出工程与秩序的考量：四地块的保障房集中在西南角一栋小高层，周边配套垃圾房、电站等功能，既保证公共性，又降低与商品房区的动线干扰，核心配套可共用而又各自独立，这是一种“生态协同”的平衡式设计。

四地块协同：从拿地到运营的一体化逻辑

如果把四幅地块视为一个超级社区，建发的逻辑更清晰：低容积率的东侧两宗释放景观潜力，西侧两宗通过抬板与叠加提升空间效率；各自配套小会所，同时共享核心资源，实现“集中+分布”的运营架构。项目建设单位为苏州兆坤房地产开发有限公司，法定代表人凌祈，他同时担任建发华东集群总经理。表面看是一次产品炫技，底层是组织与工程协同的能力飞轮：前置预研、快速调规、统一动线、复用模块化构造，把复杂度拆解为可复制的标准件。

理论对标：差异化不仅在外观，更在结构

迈克尔·波特强调竞争优势来自“独特活动的组合”。建发此番调整，不只是把楼做得更低或更美，而是通过“抬板+架空+下沉”的结构性组合，改变社区的空间生产方式。德鲁克说企业的使命是“创造客户”，在改善市场的存量博弈阶段，没有“红利”，只有“产品”。当消费者对安全、私密、社交与美感提出更高要求时，能够给出工程可落地、审美可感知、运营可持续的系统解法，才是真正的护城河。

未来展望：在改善时代，用结构回答需求

美兰湖的三年空窗期，等来的不是一次补仓，而是一次以空间与动线为核心的产品重构。0211-02、0217-07地块延续首层架空与下沉庭院的基因，形成“多地块、同逻辑”的协同矩阵。对于上海改善市场而言，这可能是新的价值锚点：完全人车分流、抬板与下沉的纵深场域、叠加与洋房的细分组合，成为下一轮产品力竞争的通用语言。

行业的终局从来不是比谁跑得快，而是比谁能把复杂问题拆解成可复利的简单动作。当产品力、工程力与组织力开始相互加速，房地产的第二曲线才会真正显形。没有奇迹，只有结构；没有短跑，只有长期主义。