上海通河，房价从2015年23800涨到63800，如今价格回到真实价位

上海通河十余载的房价走势，恰似1号线地铁列车的平稳穿梭，起落之间始终烙印着宝山工薪聚居区的朴实底色，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感。

2015年的通河，是上海中外环间名副其实的价格洼地，房价长期平稳运行在低位区间。全年二手房均价稳定在23800元/㎡上下，月度波动仅几百元。

在上海人的认知里，这里是宝山区的"工薪安居地"，城市界面成熟，居住密度较高，通河一村、通河二村等老式新村已形成规模，而次新小区如民悦苑、昌鑫时代绿园尚在培育期，整体发展以居住功能为主导。

彼时通河的生活配套以社区商业为主，片区内仅有红太阳商业广场一家中型商业体，日常买菜需前往通河集贸市场，地铁1号线通河新村站虽已开通，但往返人民广场通勤需30分钟左右，公交线路覆盖全面但高峰时段较为拥挤。

宝钢、上钢五厂等老工业基地职工、铁路系统员工、动迁居民是片区核心居住人群，生活氛围朴实、亲切、充满市井烟火气。

2015年通河的购房群体清一色为刚需人群：预算有限的新婚青年、在市区上班的工薪族、为子女谋求基础教育资源的普通家庭，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年通河楼市复苏节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下3-5万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年通河房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至28500元/㎡，较上年年末上涨4700元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年上海推行"沪九条"调控政策，通河凭借低房价、1号线地铁便利，以及宝山"南大智慧城"的发展预期，成为上海中外环间刚需置业的首选之地，不少持观望态度的刚需纷纷入市。

片区配套也迎来小幅升级，万渡汇购物中心开业，汤包馆、生煎铺、面馆等市井商铺不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近1号线地铁口的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年通河房价涨势显著提速，12月均价达到35200元/㎡，同比涨幅23.5%，单平米上涨6700元，这一涨幅在当年上海宝山区区域内位居前列。

这一年上海楼市全面升温，核心区与中外环板块房价同步上涨，通河被纳入宝山"张庙宜居社区"规划，叠加18号线北延伸段规划落地的利好，吸引了不少来自市区的刚需客与年轻上班族。

片区内首次出现投资客群体，看中通河的地铁优势与价格洼地属性，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自静安、普陀的购房者，专程前来咨询通河片区规划。

市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年，是通河房价连续上涨的黄金四年，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价42800元/㎡，2019年12月49500元/㎡，2020年12月56300元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。

2020年上海房价稳步上涨，通河直接受益。片区新建通河实验小学、宝山区第二中学，教育配套全面提档。

通河集贸市场升级改造，通河从单一新村聚居区，逐步转型为配套成熟的宜居板块。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年12月，通河房价站上十余年来的历史顶峰，均价达63800元/㎡。一套60㎡两居室，总价从2015年的142.8万涨至382.8万，六年间总价上涨240万。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，民悦苑、昌鑫时代绿园等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是临近1号线地铁口的次新房更是供不应求。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，通河楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2022年12月均价跌至54200元/㎡，较2021年下跌15.0%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响：全国楼市调控收紧，上海出台"沪七条"等限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

通河新村改造项目集中入市，新房供应量庞大，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌；片区人口老龄化加剧，年轻人口导入不及房源供应速度，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力 。

2023年通河房价继续下探，12月均价45800元/㎡，同比跌幅15.5%。经济下行压力下，购房者信心不足、普遍观望，市场成交量大幅缩水。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价50余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但通河房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价38500元/㎡，跌幅15.9%，成为近几年调整幅度较大的一年。

此时购房群体彻底回归纯刚需，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、地铁、学区，只关注房源是否适配日常居住与子女教育。

2025年通河房价跌势大幅收窄，12月均价34200元/㎡；2026年1月均价34186元/㎡，与上年基本持平，环比跌幅仅0.04%，房价正式企稳。

从2015年至2026年，十一年间每平米仅上涨10386元，十年总涨幅约43.6%，涨幅水平低于上海平均水平，基本与物价上涨速度持平。

如今的通河，生活配套已全面成熟。地铁1号线通河新村站、呼兰路站贯通，18号线爱辉路站通车，共和新路高架、长江西路主干道环绕，公交线路四通八达，从通河前往人民广场仅需20分钟，通勤时间较十年前缩短三分之一，出行极为便捷。

片区内红太阳商业广场、万渡汇购物中心、通河集贸市场等商超云集，上海市第三康复医院、宝山区仁和医院等医疗配套一应俱全，楼下便是社区商业、便利店，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满。

当前通河不同小区房价差异悬殊，次新房与老式新村价差超两倍：民悦苑均价52780元/㎡，昌鑫时代绿园48956元/㎡，通河一村31250元/㎡，通河二村约29800元/㎡ 。

户型分化同样明显，次新房与小户型价格更为坚挺，3室及以上户型均价超42000元/㎡，刚需两居室均价约34186元/㎡，刚需自住需求成为价格支撑主力。

从上海整体楼市来看，通河依旧是宝山区工薪宜居核心与地铁便利板块，2026年1月上海均价78900元/㎡左右，通河低于上海平均水平，契合"地铁支撑、配套成熟、价值回归"的特征。

如今在通河置业的人群，仍以刚需与工薪家庭为主：在市区写字楼上班的年轻群体，看中片区地铁便利与高性价比。

为子女教育选择通河实验学校学区房的家庭，偏好优质基础教育资源；还有在宝钢等老工业企业工作的职工，青睐片区浓厚的社区氛围与生活便利度。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

昔日的通河是上海中外环间的工薪刚需选择，如今依旧如此。房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。

片区内小区环境整洁，楼间距适中、绿化充足，居住舒适度高。虽处主城中外环间，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有在集贸市场买菜的家庭主妇与下班回家的上班族，平凡日常格外温暖。

对于通河老住户而言，房价涨跌只是茶余饭后的闲谈，无人因房价上涨而搬家，也无人因房价下跌而焦虑。

大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，在意集贸市场的蔬菜是否新鲜、生煎铺的口味是否正宗，这些实实在在的生活细节，远比房价数字更重要。

早年买房的业主，即便房价回落，因自住需求并无实际损失，只是账面资产浮动，完全不影响日常起居，生活依旧按部就班。

近年上车的刚需族，避开了房价高点，入手于平稳周期，月供压力可控，能在通河拥有属于自己的小家，坐拥地铁便利与市井烟火，便已心满意足。

通河十余载的变迁，不止是房价的起伏，更是片区的蜕变：从老式新村聚居区，成长为配套成熟、交通便捷、工薪与居住融合的现代化宜居社区，每一步变化都真实可感。

这里的房子，从来都是用来住的，而非用来炒的。无论房价涨跌，居住于此的人们，始终过着平淡踏实、烟火气十足的日子。

清晨，楼下生煎铺香气四溢；傍晚，通河集贸市场叫卖声此起彼伏；夜晚，红太阳商业广场灯火璀璨，社区里老人散步聊天，孩童追逐嬉闹，这便是通河最本真的日常。

房价的起伏，如同铁轨的延伸，蜿蜒之后终归平稳；而通河的生活，恰似上海的生煎包，任凭市场潮起潮落，始终安稳踏实、满是生活滋味。

这就是上海通河2015至2026年的房价变迁，没有波澜壮阔的故事，只有真实的市场波动、片区发展与民生烟火，一切围绕"居住"二字，简单、纯粹、真实。