二手房挂牌价又涨了两万，中介却劝他别急

2026年1月的数据显示，70个城市房价环比降幅都在缩小，一些地方还出现微涨，百城新房均价上涨0.18%，这是本轮调整以来首次转正，北京、上海、深圳的二手房成交量分别增长23%、31%和45.5%，北京连续三个月网签超过1.4万套，上海创下五年同期新高，挂牌数量减少，买家砍价空间变小，房东开始惜售，市场逐渐从买方主导转向平衡状态。

土地市场也变了，核心城市的好地块重新有人抢着买，国企和民企一起拍地，溢价率就上来了，这说明开发商对后面卖房有信心，愿意花钱拿地，土地一热，新房供应就跟上，再带动二手房，形成一个好循环，这不是简单的止跌，而是趋势真的开始转向了。

政策也在不断调整，中央经济工作会议不再提“止跌回稳”，转而强调“着力稳定房地产市场”，态度更明确，房贷利率普遍低于3.5%，部分地方首套房利率降至2.8%，二套房首付比例下调到30%以下，换房可以退还个税，卖房免征增值税，这些优惠延续到2026年底，地方政府还动用专项债购买存量房，改造为保障房或人才房，北京、杭州、成都等地已投入300多亿元，房企白名单机制持续实施，60多家优质企业获得2000多亿元新融资，房屋交付率比去年提升17%。

现在老百姓也开始动用存款了，银行批贷款很快，七到十五天就能办下来，大家手里存的钱还不少，但是理财经常亏损，股市也波动很大，于是就把目光转向核心城市的房产，深圳、南京、苏州那些带学区又靠近地铁的楼盘，好多人抢一套房，价格甚至比过去最高点还要高，这跟2020年那会儿不一样，那时候是因为担心疫情随便买房，现在是仔细算过账，觉得房子比其他投资更稳妥。

不是所有地方的房价都在上涨，只有人口流入多、产业强、配套好的城市在带头涨，比如北上广深、南京、杭州、武汉和成都这些地方，而三四线城市和远郊的大盘还在挣扎，去化周期超过两年，有些房价根本不动，在房子类型上，房龄短、有品牌开发商、带学区、低密度的改善房最受欢迎，老破小、没学区、偏远的房子越来越难卖，挂牌价和实际成交价的差距拉到15%以上，以后房子值不值钱，不光要看面积和地段，还要看它好不好出手、配套能不能跟上。

有人觉得回暖就是泡沫又起来了，其实不是这样，这轮恢复是在风险已经清理的基础上发生的，房企破产数量比去年少了三成多，但全国还有超过一半的库存卡在非核心区域，价格很难上去，2025年保交楼专项债覆盖了1.8亿平方米房子，2026年实际交付率达到九成以上，大家愿意买房，是因为看到房子真的能交到手里，不是因为那些吹出来的预期。

老李前两天去看房子，看中一套89平的二手房，总价比去年涨了十五万，他说贵是贵点，但至少能住进去，这话听着简单，搁在三年前，没几个人敢这么讲。