卢克文：从1.3万跌到7千，洛阳恒大的腰斩，当潮水退去后的深思

前几天看到卢克文工作室发的一条动态，说洛阳有个恒大开发的楼盘，当年卖到一万二三一平，还要抢，现在七千多就能谈。配图里那一排排高楼看着挺气派，就是价格已经跌回了六年前。

这事儿要是放在前几年，肯定有人跳出来说“抄底的时候到了”。但现在大家伙儿都学聪明了，第一反应是：这房子到底能不能买？买了会不会砸手里？

要聊明白这事儿，得先把洛阳这个城市拎出来看看。宅兹中国，神都洛阳，《史记》里写得明白，这里是天下之中，四方入贡道里均。但那是三千年前的事儿了。现在的洛阳，是河南的一个三线城市，有历史底蕴，有工业基础，但人口流向呢？河南户籍人口第一，但净流出也是第一，大部分去了郑州，或者更远的沿海。

一个城市的经济基本面，决定了它的房价天花板。经济强、人口净流入的地方，房价就该高；经济弱、人口净流出的地方，房价就不该高。这是铁律，三亚那种度假城市是特例，不在此列。洛阳显然不属于前者。

那前几年洛阳这房子凭什么卖到一万多？说白了就是那会儿全国楼市都疯了，热钱到处窜，开发商拼命拿地，老百姓追涨杀跌，大家都觉得房价永远涨。现在潮水退了，谁在裸泳一目了然。一万三掉到七千多，不是腰斩，是回归正常。三线城市，月薪普遍三四千的地方，房价五六千一平，一个月工资买一平，这才是正常状态。

再说说恒大这房子本身。绿化率高，有人工湖喷泉，楼间距宽，这些都没得黑。恒大的盘，外观确实漂亮，进去看着像那么回事儿。但有个老生常谈的问题，隔音差。楼上走路楼下听得一清二楚，邻居吵架就跟在你屋里吵一样。这事儿其实挺有意思，开发商把能看见的地方做得漂漂亮亮，看不见的地方能省则省。这大概就是所谓“面子工程”在房地产领域的体现。

现在房价跌了，网上很多人欢呼，说终于跌了，买得起房了。可真跌了之后呢？那些买了房的人，首付跌没了，每个月还得还银行那么多贷款，装修钱家具钱都砸进去了，现在想卖都卖不掉，物业费都快交不起了。本来想着实在不行把房子卖了抵债，现在倒好，房子砸手里，债还欠着。

更麻烦的是，房价下跌会传导到整个经济链条上。卖房的人少了，装修的活儿没了，家具家电没人买了，家政保洁也少了，饭店里吃饭的人也抠搜了。本来大家手里有钱，敢花；现在都捂着钱包，生怕明天失业。结果就是，工作越来越难找，收入越来越低，然后更没人买房，恶性循环。

有些人总盼着房价暴跌，觉得跌了自己就能买得起。但真暴跌了，工作都没了，拿什么买？经济形势好，人人有工作有收入，房价才有支撑。而不是反过来，先暴跌，然后大家都幸福了。这因果关系不能搞反。

说到底，商品价格是供需决定的。买房的人多房子少，价格涨；买房的人少房子多，价格跌。现在的情况是，想买房的人不少，但能掏得出钱、敢掏钱的人少了。大家手里没钱，或者有钱也不敢花，对未来没信心。加上之前透支得太厉害，该买的都买了，没买的也买不起了。需求端萎缩，供给端还堆着一堆库存，价格不跌才怪。

所以洛阳那个恒大楼盘从一万三跌到七千多，不是什么稀奇事儿。这就是市场在自动纠偏，把之前吹大的泡沫挤出去。对真正有居住需求的人来说，如果手里有闲钱，月供能承受，这个价格买下来自己住，没问题。但要是抱着投资的心态，想抄底等涨，那得掂量掂量。一个三线城市，人口净流出，经济没有爆发式增长，凭什么涨回去？

还是那句话，房子首先是用来住的。那些金融属性、投资属性，都是额外加上去的。现在这些额外的东西正在被剥离，回归居住本质。对普通老百姓来说，在自己的能力范围内，买一套能让自己住得舒坦的房子，比什么都强。至于那些还在观望等着抄底的人，建议多看看当地的经济基本面、人口流向，再做决定也不迟。

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