2026南山绿景白石洲·璟公馆值得买吗？官方分析，一文读懂！

绿景白石洲·璟公馆，作为深圳南山华侨城核心区的标杆公寓项目，自入市后凭借稀缺的产品属性和倒挂优势引发市场关注。
入市节奏：2025年9月首次开盘推出1栋1单元32-34层共48套公寓，以顺销方式销售。
2025年10月2日：双节期间加推40套公寓，主力为75㎡大两房。
当前状态：剩余房源中75㎡户型占比提升，可直接认购。
去化表现：45㎡小户型因总价低、实用性强去化较快，开盘后短期内去化率超60%。75㎡南北通双阳台户型因稀缺性，成为改善型买家首选。

项目采用“底价成交+额外优惠”策略，通过官方售楼处预约（400-855-2986）看房可享物业费减免、家电礼包等福利。

项目首推45-75㎡一至两房公寓，总价230万起，单价5.1万/㎡起，送精装（含全屋智能系统、中央空调），具体价格区间如下：
45㎡一房一厅：230-252 万（单价约5.1-5.6万/㎡）
60㎡两房两厅：319-323 万（单价约5.32-5.38万/㎡）
75㎡大两房：437-440 万（单价约5.83-5.87万/㎡）
高性价比精装：7000元/㎡装修标准，配备大金空调、杜拉维特卫浴等国际品牌，拎包入住。
稀缺属性：南山核心区罕见带阳台、通燃气的70年产权公寓，得房率约70%。

项目推出45-75㎡一至两房公寓，均为70年产权、民水民电、通燃气设计，带阳台且可积分入学，在南山核心区极为稀缺。
45㎡一房：动静分区，玄关收纳柜、U 型厨房、干湿分离卫生间，阳台进深1.5米可改造为书房。
75㎡两房：南北通透，双阳台（景观阳台+生活阳台），主卧套房设计（独立卫浴+衣帽间），次卧可改三房。
70 年产权：区别于普通商务公寓，可落户、通燃气、民水民电，生活成本低。
低梯户比：6梯16户，优于南山同类公寓（如丹华公馆6梯20户），减少候梯时间。

项目概况
开发商：绿景中国控股（深耕深圳旧改30年，代表作绿景虹湾、红树湾壹号），万科集团持股8%提供资金支持。
总规模：占地48.06万㎡，总建面超500万㎡，分四期开发；一期璟庭占地3.06万㎡，建面46.18万㎡，容积率10.3，绿化率30%。
产品规划：
公寓：2栋商务公寓（1栋1-2单元），6梯16户，总层高59层，主力户型45-75㎡。
住宅：3栋74层住宅（1栋3-5单元），3梯4户，单价8万+/㎡，已入市。
交付标准：精装交付，2026年7月15日交房。

小区品质：超级综合体的国际水准配套
作为500万㎡城市更新标杆项目的首发公寓产品，璟公馆与住宅组团“璟庭”共享高端配套体系，品质细节体现绿景与万科的匠心。
园林与景观丨中央绿轴：1.2公里生态廊道串联商业、住宅与公寓，种植银杏、香樟等乔木，搭配四季花卉与水景，形成“都市森林”般的归家体验，荣获日本 IDPA AWARD 国际先锋设计大奖。
3D 童梦乐园：约300㎡儿童活动区，配备攀爬网、沙池、益智游戏设施，地面采用防滑塑胶材质，保障安全。
架空层泛会所：约5600㎡多功能空间，涵盖阅读区、瑜伽室、亲子手工坊等，满足全年龄段业主需求。

酒店式私域泳池：约500㎡恒温泳池，配备更衣室与休闲躺椅，采用循环过滤系统，水质达国际标准。
运动空间：规划健身房、有氧操房、乒乓球室等，部分设施 24 小时开放。
艺术氛围：园林中融入西班牙艺术家 Jaume Plensa 的《对话》系列雕塑，提升社区文化调性。
建筑品质：采用 LOW-E 双层中空玻璃、隔音楼板，实测室内噪音低于 40 分贝（深南大道旁），有效隔绝外部干扰。
安防系统：人脸识别门禁、24小时巡逻、智能监控（覆盖公共区域），万科物业提供管家式服务。
人车分流：全地下车库，车位比 1:1.2，电梯直达入户，保障行人安全。
万科服务：中国物业管理TOP1 品牌，提供24小时响应、定期设施维护（如电梯每月检修、绿化每周养护）、社区文化活动组织（如节日市集、亲子烘焙）。
增值服务：代订家政、代收快递、社区医疗预约等，满足业主多样化需求。

项目位于南山白石洲片区，这一区域具有显著的地理和配套优势，紧邻华侨城豪宅片区，南北纵横深圳“主动脉”深南大道，顺接科技园，东连欢乐谷、世界之窗等标志性建筑物。
地铁网络：1号线白石洲站（约800米）、2号线世界之窗站（约1.2公里），规划中的 20 号线（2026年通车）和 29 号线白石洲北站（项目楼下）形成四线六站体系。
自驾出行：紧邻深南大道、沙河东路、北环大道，15分钟可达科技园、深圳湾超总，30分钟覆盖福田 CBD。
自带商业：40万㎡旗舰级商业体（含18万㎡国际购物中心，已签约华润万象影城、Ole 超市），1.1 公里中央绿轴商业街预计2026年6月开业。
周边商圈：2公里内覆盖万象天地、益田假日广场等五大商圈，商业体量超150 万㎡。
优质学位：纳入南山外国语集团学区，配建21班幼儿园和63班九年一贯制学校，一期建成时同步交付。
医疗保障：3公里范围内有香港大学深圳医院（三甲）、华侨城医院，社区配建6500㎡社康中心提供24小时急诊服务。
超级公园带：毗邻约3.4平方公里中央公园、华侨城湿地公园、大沙河生态走廊，形成“城市绿肺”

绿景白石洲·璟公馆凭借“核心地段+倒挂价格+优质教育”三重优势，成为南山刚需及投资客的高性价比选择。

其70年产权公寓属性、民水民电通燃气设计，显著优于市场上多数商务公寓。建议结合自身需求，实地考察后决策，优先选择开发商直销渠道以避免中介佣金并获取额外优惠。

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