不降反升、一二手倒挂：潮州小县城房价何以保值增值？｜新春走基层

来源：第一财经

在房地产单边上行的“黄金时代”，曾有一句流传甚广的名言：小城市的房子只是房子，大城市的房子才叫资产。

然而，过去几年，北上广深等一线城市房价承压，所谓的“资产”回归成了房子，人们对于购房的态度转变为谨慎收缩。而在部分县、镇等区域，房子却成了保值的资产，广东省潮州市潮安区就是其中之一。

赶在春节前夕，一个名为腾瑞·万象府的新盘在潮安区的庵埠经济开发区东区开盘，这个新楼盘引发了全城热议，因为这是潮安区在这个时间段内少有的在售的大型新盘。尽管该楼盘连样板间都没有设立，但也并未影响人们看着沙盘确定购买户型的热情。

在售楼处，五六个销售忙得团团转，他们将更多的精力放在了现场签约的客户身上，甚至无暇分身去招呼部分新到的客人，“很多楼层、户型都已经卖完了，如果要下订，就要尽快。”一位销售人员说。

第一财经记者发现，这个常住人口约100万人左右的小县城，不仅没有与全国一道历经房地产调整，反而楼价稳中有升；而且，新房的均价低于同区域的二手房价格，呈现出“一二手房倒挂”的现象。

稀缺的一手房

在当地，人们习惯将潮安区称为潮安县，公开数据显示，该地于2013年撤县设区，潮安区下辖16个镇、418个行政村和31个社区，区中心位于庵埠镇。

腾瑞·万象府正地处庵埠镇，“我们这里（的房价）从没下跌过。”腾瑞·万象府的销售对记者说，该楼盘的开盘价在7000元/㎡以上，楼层位置越高、单价越贵，比如正南向中楼层的单价大约在8200元/㎡。这个价格看上去虽然不高，但与周边对比，就显得昂贵。

安居客数据显示，作为一个县城，7000元的定价已经高于潮州市中心不少在售楼盘，比如湘桥区在售的华侨城纯水岸参考价格为6800元/㎡，碧桂园华侨城·云溪天境参考价格为5500元/㎡。

而且，该楼盘为毛坯房，购买后需要业主全面装修，这也是一笔不小的费用。不过，销售表示，这里的房子并不愁卖，“很多客户一个多月前就下了诚意金，这两天陆续来签约。”她说。

陈行（化名）就是付了诚意金的客户之一，她对记者说，潮安区的房价之所以如此坚挺，最主要的原因就是供需失衡、“僧多粥少”。

“潮安县的商品房高度集中在庵埠镇左右，辐射潮安县下辖的多个村，也就是说，这些村的人如果想买商品房，就只能到这里买。”陈行说。

陈行进一步解释，在供应端，县里能够建设商品房的国有建设用地极其有限，农业用地有严格的红线限制，除了可以用来自建房的农村宅基地之外，“在我们这里，能够叫得出名字的楼盘，估计也就是十多个。”他说。

而在需求端，人们对于商品房的需求越来越大，“一方面是现在农村的年轻人不太愿意和老一辈过着多代同堂的生活，希望有自己的独立空间，家庭在小型化；另一方面是自建房的居住体验远不及商品房，尤其在潮汕的农村，自建房和工厂、家庭作坊混杂在一起，早上很早就能听到周边工厂的噪音。”他说。

另类的购房初心

潮安区官网显示，至2023年底，该区先后荣获全国农村综合实力百强县、全国发展乡镇企业先进县、广东省旅游特色县、中国五金不锈钢制品产业基地等称号。当地，不锈钢工厂林立，催生了一批具有较强经济实力的家庭，他们虽然居住在农村，但消费力已与一线城市无异，花费百余万元购买一套商品房并非难事。

沈宇恒（化名）是一名经营不锈钢工厂的小企业主，他对记者说，自己也在考虑腾瑞·万象府，目前还在研究户型。但与其他人购买房产的需求不同，他买房是为了给自己增信。

“我家里是开不锈钢工厂的，经常需要临时资金周转，但没有合格的抵押物，家里的房子是自建房、厂区的土地是向村里租的，机器设备银行又看不上，我们自己还没有社保公积金，导致亟需资金的时候只能借利息较高的贷款，过去是民间借贷，现在是网贷。”沈宇恒说。

“而商品房是很好的抵押物，我们在资金宽裕的时候买套房子，在需要临时资金周转时可以抵押贷款，利息也不高。”他说。

而且，沈宇恒认为，最主要的是，潮安区的商品房保值。“我们这里的房价一直很稳定，这么多年来，一手房的单价大概都在6000元/㎡～7000元/㎡左右浮动，没有大跌过，但也不会大涨。”他说。

除了保值以外，一旦新盘流向二手市场，增值的空间就在悄然放大。

一二手倒挂背后

当地的一位房产中介说，潮安区的二手房价格普遍高于新房，以距离腾瑞·万象府2公里左右的楼盘龙光阳光水岸为例，该楼盘2018年开盘时单价为6000元/㎡左右，而安居客数据显示，目前其二手房价格在1.1万元/㎡～1.4万元/㎡之间。“业主一出手就可以赚一倍以上。”该中介说。

所谓一二手倒挂，指的是在房地产市场中，二手房的价格高于一手房的价格。这是一种比较特殊的市场现象，出现一二手倒挂的原因大致包括房地产市场调控政策，诸如一手房限价等；或是受市场供需关系影响，新房供应受到限制。

陈行与上述房地产中介一致认为，潮安区的一二手房倒挂，主要原因是供需失衡，新房较少，导致二手房业主的心理价位不断提高。

“龙光阳光水岸可以说是我们这里目前最高端的小区，所以二手房价格会高些，其他小区价格没那么高。”该中介说。

比如，根据安居客数据，位于该区“CBD”的腾瑞世纪城于2015年开盘，目前二手房价格为9000元/㎡左右，同样高于新盘。

但陈行同时透露，这里的二手房成交并不活跃，放盘数量也很少，大多时候处于有价无市的状态，“人们都盯着新房。”他说。

这也佐证了为何腾瑞·万象府甚至在没有样板间的情况下，都如此受当地人欢迎。二手房代表的是业主的预期，而非当地真实的房价水平。

据介绍，“腾瑞”是当地人认可度较高的住宅品牌，其在潮安区的代表作即为腾瑞世纪城，在2015年，腾瑞世纪城是潮安区少有的复刻了大城市成熟小区的超高层住宅。以腾瑞世纪城为中心，周边陆续涌现出大型商业配套，进而成长为潮安区的“CBD”。

在腾瑞地产的官网上，其对于“腾瑞世纪城”的描述为“新兴的城市呼唤标志性居住小区”

虽然语带夸张，却道出了农村居住环境的变化——随着县域产业和经济发展，以及农村居民对更高生活水平的追求，他们正涌向商品房，进而为商品房带来了保值增值的空间。