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北京首农御林湾终取证 八年“等待”换来近30%价差

“价格战”

具体来看，首农御林湾坐落于北京朝阳区奶西村，项目共分为南区（324地块）和西区（323地块）两个地块开发。

御林湾总建筑面积约21.04万平方米，其中南区地块容积率2.2，规划为住宅楼；西区地块容积率为1.3，规划为住宅楼及商业（商业约2.3万平方米）。

从项目定位来看，南区主打刚需改善型，12栋高层住宅共1485户，建面区间为90-155平方米；西区则为低密洋房路线，规划3栋洋房共76户，建面约213-220平方米。

市场消息指出，高层均价6.5万元/平方米，洋房均价7.7万元/平方米。

据观点新媒体查阅，首农御林湾项目地块出让时间为2017年，东洲房地产以24.958亿元获得朝阳区崔各庄乡来广营北路R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地土地使用权。彼时合同约定开工时间为2017年12月23日，竣工时间为2020年12月23日。

从签约至取证，历经八年有余。

拿地后两年内项目毫无动静，至2019年项目首次动工却因安全事故停工整改。2023年重新启动复工后，又在项目报规与调规环节中多次循环。

历经“一波三折”，至2025年初，再次变更的建设方案获批，首农御林湾得以快速推进。

从北京住建委最新公示的方案来看，朝阳区崔各庄乡来广营北路29-324等地块二类居住及住宅混合公建用地项目，总建筑面积?78.01万平方米，其中住宅建筑面积?47.37万平方米（含商品住宅建筑面积?21.25万平方米，政策性住房建筑面积?26.12万平方米），商业建筑面积?1.37万平方米，其他建筑面积?29.27万平方米，共分?4期开发建设。

数据来源：企业公告，观点指数整理

其中，前两期为纯政策性住房，后两期包含商品房，全部工程计划于2026年底竣工。

此次预售获批的为南区10-21＃、西区2-4＃共15栋住宅楼的1563套房源，准许销售面积21.04万平方米，各楼栋拟售均价在7.17万-8.61万元/平方米区间，整体拟售均价约7.65万元/平方米。

得益于拿地成本较低，项目搁置多年后入市得以在价格方面与周边产品形成25-30%的价差。

观点新媒体查阅，奶西板块中在售项目有中建宸园、首开金茂望京樾，金隅望京云尚、北京城建望京国誉府等。

上述项目地块在两年内先后溢价拍出，楼面价亦随之不断攀升，每平方米溢价近2万元，项目开盘后均价均为8.5万/平方米及以上。

数据来源：公开资料、观点指数整理

在此之后板块内未供应新地，存量项目迅速去化，而首农御林湾的入市，直接冲击金隅望京云尚和望京国誉府。

据业内人士指出，首农御林湾高层拟售均价为6.5万元/平方米，洋房拟售均价为7.7万元/平方米。而高层产品金隅望京云尚均价8.07万元/平方米；洋房项目望京国誉府售价8.99万元/平方米。

分析人士还认为，3万元价差或带来新房挤压二手房的效应。

开发史

拿地到预售搁置八年，不仅仅因为工程因素。

穿透开发商东洲房地产股权结构可以发现，东洲房地产由北京市东郊农场有限公司和北京伯仲联投资有限公司分别持股51.00%和49.00%，前者控股股东为北京首农食品集团有限公司。

一家国有农业食品企业，为何“跨界”做房地产开发？

观点新媒体了解到，项目所在奶西板块此前为农业用地，且在国企首农集团的划片范围内。随着城市化进程，由于所处位置靠近望京都，该板块逐渐开始瞄向地产开发。

片区内一级开发工作由首农集团旗下西部农场进行，而后朝阳区政府“以资偿债”，将北京市朝阳区崔各庄乡来广营北路二类居住用地项目和北京市朝阳区崔各庄乡来广营北路两宗地块让渡予东洲房地产，并分别于2014年和2017年签订受让合同。

数据来源：北京市规自委

前者由东洲房地产开发为东洲家园，已于2016年入市，户型面积64-90平方米，总套数约2386套，均价2.2万元/平方米，目前挂牌均价近3.5万/平方米。

后者便是如今取证的首农御林湾，位于东洲家园东南侧，同样为东洲房地产操盘。

除了首农集团外，东洲房地产另一股东为伯仲联投资，该公司背后由三名自然人持有。

2022年，股东间矛盾显露。

当年9月，因东郊农场公司、东洲公司与北京银行之间签订的《委托贷款协议》引发借款合同争议，大股东东郊农场将二股东伯仲联投资及东洲房地产共同告上法庭。

由于涉及股东内部的金融纠纷，法院对伯仲联投资持有的东洲房地产公司股权采取了冻结措施。

而后伯仲联投资认为因该案系借款合同纠纷，不涉及金融类争议，应由北京市第二中级人民法院管辖，随即提起上诉，并将东郊农场与东洲房地产再次诉至法院。但最终法院对伯仲联投资的管辖权异议主张不予采纳，维持原一审裁定。

另据天眼查公开信息显示，伯仲联投资所持有的东洲房地产1470万元股权已被司法冻结，冻结期限将持续至2028年。

直至2023年在“保交付”政策督办，叠加项目接近“准现房”边际成本可控等驱动下，御林湾迎来实质性复工。

如今通过低价获取入市竞争优势，但也需注意到，压价与调规无法完全掩盖缺陷。

正因板块前身为农业用地，此处虽地铁路线环绕，但与地铁站距离较远，与一众“地铁房”相比，在交通方面处于下风；此外，目前板块内商业配套稀缺，而竞品项目均位于拥有商业配套的望京。

此外，观点新媒体了解到，虽然奶西板块在2026年北京拟供应地块中并无身影，但在规划中未来仍有住宅用地待出让。

对于首农御林湾而言，首期凭借低价或能实现部分去化，至于后续销售情况，仍需等待正式开盘。

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