2026楼市关键词丨“控增量、去库存”：行业全面迈入稳市场周期

2025年，我国房地产行业全面迈入稳市场新周期，发展逻辑从规模扩张转向质效提升。

国家统计局数据显示，2025年，国民经济稳步增长，“十四五”胜利收官。地产行业方面，受上年基数上升影响，销售规模、房价、投资等指标延续调整，但结构层面亮点突出：投资与新开工的主动收缩形成关键支撑。

在全面践行“控增量、去库存”的背景下，新开工规模持续低于销售规模，行业供给端收缩与需求端消化形成良性互动，供求关系持续好转，行业正加速迈向止跌回稳新阶段。

国家统计局数据显示，2025年新开工、竣工面积均延续下降态势，但呈现差异化特征：新开工连续四年低于新房销售，竣工降幅较上年显著收窄，反映出行业“控增量、保交付”的政策导向落地见效。

新开工方面，2025年房屋新开工面积5.9亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积4.3亿平方米，下降19.8%；全年新开工规模仅为新房销售的67%，降至历史低位。

从新开工与交易的规模差距来看，新房市场已连续第四年实现“供小于求”。这种“控增量”的主动调整，一方面持续缓解库存压力，典型城市年内狭义库存规模持续回落，商品住宅新增供应普遍低于成交；另一方面，新开工与交易规模的动态适配，避免了供需失衡加剧行业波动，也进一步保障了“好房子”等新建优质项目的市场竞争力。

投资与交易规模的适配同样关键，2025年全国房地产开发投资额达8.3万亿元，同比下降17.2%，其占新房成交金额的比重降至98.6%，投资规模再度低于销售规模，标志着行业整体“现金流”再度转正。这一转变是以销定投模式的核心体现，既为项目日常运营、利润释放奠定基础，也印证了投资规模与交易市场的良性适配。结合历史数据估算，行业稳定期的合理投资销售比约为75%，当前仍处于向这一水平调整的过程中。

三者的协同调整还带动竣工端保障升级。2025年全国房屋竣工面积累计达6亿平方米，12月竣工面积同比降幅较11月收窄7.0个百分点，各地保交房工作持续提速，396万套保交房任务全面完成。投资、新开工与新房交易的三角适配，形成了“稳现金流、去库存、保交付”的闭环支撑，成为行业稳定的核心驱动力。

受上年基数大幅上升影响，2025年商品房成交规模降幅较2024年显著收窄，2025年新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.4万亿元，同比下降12.6%，累计降幅较前11月有所扩大。但单月数据呈现边际改善，12月销售面积降幅较上月收窄1.2个百分点至15.8%，房企到位资金中个人按揭贷款新增1066亿元，环比增加114亿元，市场需求端已出现企稳动能。

当前房地产行业仍处于止跌回稳的关键周期，考虑到2024年下半年行业交易量基数已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表现符合市场较佳预期。

从增速对比来看，2025年成交金额降幅仍大于成交面积，这与70城房价走势一致，年内房价持续向合理区间回归。不过从局部市场来看，部分板块房源租售比已超过存贷款利率，房价呈现点状企稳态势。正如央行在货币执行报告中所指出，利率及比价关系对资源配置具有重要导向作用，充分发挥货币信贷政策的调节功能，将为房地产发展新模式的构建提供有力支撑。

从行业需求基本面来看，我国城镇人口已达9.4亿人，人均住房面积超40平方米。参考发达国家住房交易更替率及我国一二手房交易结构测算，当前一手房年均合理需求仍维持在8-9亿平方米。叠加城镇化持续推进、高品质住宅发展带动的改善型需求，当前行业实际交易量已实质性低于年度需求增量。但由于库存压力尚未完全出清，房价仍需进一步修正，导致大量购房需求延迟释放并逐步累积，这也为行业后续全面止跌企稳持续积蓄动能。

从2025年新房交易走势来看，全年宏观调控坚守“控增量、去库存、优供给”主线，各地主管部门适时出台稳市场政策，企业也灵活调整产品入市节奏，共同推动上半年新房市场交易量持续趋稳。进入下半年，受2024年同期基数大幅攀高及新增供应不足影响，新房交易量累计同比降幅有所扩大，但相较于2024年同期累计降幅仍持续收窄，行业规模指标边际改善的趋势未改。

面对2021年以来行业销售规模下降近半的客观事实，在往年累积的投资惯性之下，库存压力成为行业所必须面对的挑战。所幸的是行业供给侧的主动调整幅度更快于成交规模，随着土地成交、新开工降至新房销售以下，行业无可辩驳地进入了去库存时代。再加之2025年以来各项供求复合指标的进一步向好，行业正在大踏步进入新的平衡周期。若稳市场政策能够持续发力，供求关系进一步平衡，以及租售比的比价效应支撑，预计2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳。届时行业长期库存压力的全面出清虽然还需努力，但从需求面来看，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心也将迎来实质性的恢复。具体来看：

第一，2026年商品房销售有望加快企稳，预计全年面积、金额降幅进一步收窄。2025年行业需求端已实质性积蓄企稳动能，且新开工继续小于新房成交，库存去化成效持续显现。政策端，中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”置于防风险框架核心，叠加住宅新规落地后房企产品力提升的推动，改善型需求有望持续释放。从市场特征看，“好房子”带来的结构性机会已逐步显现，重点城市核心板块租售比超过存贷款利率的点状企稳态势将进一步扩散，有望带动全国销售规模加快筑底。

第二，去库存仍是现阶段首要任务，2026年新开工仍可实现一成左右降幅。尽管2025年新开工销售比已降至67%的历史低位，去库存能力进一步增强，但多数城市的去化周期仍处于历史高位，“严控增量”仍是政策主基调。预计新开工降幅将从2025年的20%收窄至一成左右，在减量的同时实现供给结构优化。

第三，行业生态持续趋于健康，投资与销售规模差距将进一步拉开。2025年开发投资低于新房销售金额，标志着行业“现金流”重回正区间，但距离合理投资销售比仍有差距。2026年，施工规模持续缩减及新开工规模的持续收缩，有望推动开发投资继续下降，为整体行业留出更加充裕的理论盈利空间。