38815元/㎡！省政府隔壁的安置房，成交价刷新福州老城区认知

人们总说，房子不值钱，还会降，谁买谁傻瓜。

前段时间，一位大哥在视频里联系到我们，想要在福州买一套房子，问我们有没有单价4-5千，总价20几万的房子，他可以全款买。

房价是降了，但也不至于降这么多，还在说福州房价高的人，大多数没有经历过2017年和2018年的市场。特别是95年以后，现在30十岁左右的刚需群体。

我也想知道，是什么样的人，会选择这个阶段买房？又是什么样的人，在说房价还会降，谁买谁傻瓜，这些话。

站在我的角度，我对于房子的认识，更多体现在居住生活上，毕竟房子会很长一段时间陪伴着你。

是你儿童时的成长乐园；是你青春启蒙的安全屋；是你在中年时期的依靠，也是晚年生活的安详之地。

一个人，一生当中，都会有一处房子陪伴着，租的也好，买的也罢。它在人们的心里是家，是港湾，在少部分人眼里是资产，是赚钱的商品。

不论是什么样的市场背景下，高房价，每平米3万的时候也有人掏空家底买房。低房价的时候，也有人觉得可以抄底入市。

我今天看到一套房子成交，这价格在你们看来，一定是不可能的存在，让我来给你们做个参考。

成交小区：华屏苑；

成交时间：2026年1月；

成交数据：产权面积90.17平米，3房2厅，高楼层，南北朝向，精装修，350万，成交单价38815元/平米。

房源成交分析

1、华屏苑，是一个农业厅单位宿舍拆迁后，重新盖起来的小区，之所以，价格能够卖到350万，离不开地段的原因。位于省政府单位正对面，周边还有省公安厅，日报社，以及多个单位在附近，在政治文化中心，有大量的高净值群体基础。

2、小区共有4栋楼，255户业主，主要户型为45/60-75-90-105-135平米，一梯多户，连廊结构，能够做到南北对流的户型不多。2021年交付的新小区，近两年开始办理产权证，出售的过程中，还没有满年，需要多缴纳一个3%的增值税。

3、目前，华屏苑小区内挂牌房源10套，挂牌均价46913元/平米，其中61平米，毛坯，高楼层的小户型2房，挂牌价格238万，单价38914元/平米，已经算是小区里，性价比较高的房源。45平米的户型，单价挂牌超过48000元/平米。

大家不要惊讶这个价格高，2025年已经有多套成交案例，成交单价基本都在4万左右。

4、我特意查询了，华屏苑的整体带看情况，小区带看量还算不错，一个月当中，会有30多个客户看这个小区的房源，意味着在省政府商圈周边，没有这种类似的小区，继而大家都会想着去看一下，因为带看和成交之间的比例不对等，平均要看50-60组客户，才能成交一套。

购房建议

鼓楼区作为福州核心城区，聚集了优质学区、医疗资源与成熟商业，购房群体以中高收入改善型家庭为主。这类群体对居住品质、空间尺度、功能分区有强需求，90㎡以下户型在功能实现、舒适度与资产保值上均难以满足其核心诉求，导致开发商主动放弃该产品线。

这样就导致，华屏苑，鼓楼映，花满庭这类拆迁安置房，也能卖出很高的价位。

开发商也放弃了，对小户型的建设，他们是以利润最大化导向：大户型溢价能力远超小户型。

鼓楼区新房均价普遍在4万–6万元/㎡，140㎡以上大户型总价可达550万–1200万元，虽总价高，但单套销售成本低、客户决策集中、去化周期短。相比之下，90㎡以下户型需面对更高单位建筑成本（墙体、管线、公摊占比高），且购买者多为预算有限的刚需客，溢价空间小、利润率低。

开发商更倾向“一套大户型=一次成交”，而非“一套大户型拆成两套小户型=两次销售+双倍营销成本”。

所以，你们在鼓楼区，想要买一套小户型，还要小区新，预算需要再3万以上才行。

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