新春回顾 | 中国商业REITs，决战2026

· 丙午马年

20

26

大潮滂滂，“十五五”新局已开。潮水，裹挟机遇而来。创变者，于变化中锚定价值。谨以此辑，记录过去一年那些推动潮水的力量，与发出新声的瞬间。望向前方，依然是不息的潮水，与无限的可能。此为系列第4篇·起底REITs。

新春回顾系列：

2025年，中国商业REITs市场整体表现稳健，底层资产在消费复苏乏力的宏观环境下展现出较强的抗周期韧性。

不同项目虽运营策略各异，却呈现出“和而不同”的共性特征：以精细化运营为核心，贴合市场整体变化和在地需求，通过差异化路径实现资产价值的持续提升。

稳健底色贯穿全年

差异化运营各有妙招

华夏华润商业REIT：强者恒强，

万象汇成“最强扩募池”

华夏华润商业REIT作为零售商业REITs的龙头，底层资产青岛万象城在消费乏力、招租困难的当下，依然维持近99%的出租率，并实现租金单价增长。

两年内改造超2.5万㎡，2025年前三季度，项目新开业店铺122家，零售、餐饮两业态批量上新，DESCENTE山东旗舰店、Salomon山东首家S级旗舰店、ON青岛首店等品牌，让项目的运动户外品牌达到48家，成为青岛市运动户外品牌最全商场，让青岛万象城稳坐“青岛首店收割机”之位。

青岛万象城，死磕DESCENTE、Salomon们

对青岛万象城的认可，让华夏华润商业REIT在2025年成为全市场首个突破百亿市值的REITs产品。

更具战略意义的是其2025年内公布两次扩募底层资产：首次纳入苏州昆山万象汇，二次纳入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三个项目，合计扩募4个万象汇。

万象汇，为何成了华夏华润商业REIT“最强扩募池”？

长沙览秀城：“动刀”主力店，

打造焕新样本

作为华夏金茂商业REIT底层资产，项目2024年上市之初主力店占比高达54.71%，租金仅为专门店1/5，成为提升瓶颈。于是，在2025年，长沙金茂览秀城在2025年选择对主力店进行调整。

2025年一季度，L1层原H&M区域进行切铺，2752㎡改造为7个精品空间，以“晚风集”IP打造轻社交目的地，引入华为智能生活馆、THE COLORIST等品牌，预计坪效提升2.8倍。二季度主力店占比降至50.35%，出租率却攀升至99.03%。通过空间重构和品牌焕新，为存量商业提供了主动求变的样本。

长沙金茂览秀城，动刀主力店

华夏大悦城商业REIT：

顶流IP+首店，商场变成“流量场”

成都大悦城今年很忙，香港迪士尼20周年全球首展、宝可梦西南首站、卡皮巴拉快闪等轮番上阵，在竞争激烈的成都市场抢夺全城流量。前三季度零售餐饮批量引入首店，迪桑特西南旗舰店、Wilson区域首店、Okey Bakery西南首店等落地，轻奢、烘焙、轻食全链条覆盖。

空间改造亦并未放松。成都大悦城将原超市铺位切成美食区；AB馆中段公区精装升级，退台、屋顶花园用极简风格重组，绿植、宠物、社交元素塞进半开放生态空间，打造“公园里 PARK MORE+”创新场景。

中金印力商业REIT：

垂直圈层营销，强化客群黏性

但杭州西溪印象城选择了另一条路。99.13%的出租率，79.9万会员贡献超40%消费，面包节、动漫节、韩娱嘉年华精准投喂细分人群。不追顶流IP，不做全域爆破，就靠山姆会员店这个超级流量入口和精细化的圈层活动强化客户粘性，出租率持续上升接近满租，三季度客流同比增长6.5%，稳得不像话。

成都大悦城证明了通过自创内容、强营销可以主动吸引客流，打造“目的地”属性，而西溪印象城则展示了与超级主力店深度绑定，利用其强大号召力带来稳定客源的模式。两种路径各有优劣，前者上限高但成本也高，后者稳定但增长可能受限。

成都大悦城，“反超”西溪印象城

外资进场、奥莱接续，

区域型商业显韧性

外资巨头破冰：

凯德进场了

4月，凯德投资申报华夏凯德商业资产REIT，成为首只由国际资管公司在中国大陆申报的消费类公募REIT。该单REIT底层资产为长沙凯德广场·雨花亭和广州凯德广场·云尚。

凯德的全周期管理能力是其招牌。以长沙凯德广场·雨花亭为例，2005年开业，2019年凯德以7.46亿元、6.2%的资本化率从CLCT收购，随后持续调改：2021年升级一楼中岛区，引入MLB、周大福等30+潮牌；2023年盘活沃尔玛退租面积，打造“雨花心，悦生活”主题空间，改造投入回报率15%，估值提升至7.85亿元。

这种"存量盘活+价值提升"的路径，为运营能力强但持有规模较小的企业提供了示范。

首个申报中国商业REIT的国际资管巨头，为什么是凯德？

奥莱赛道：

“大品牌、小价格”吃香

当购物中心拼首店、拼空间时，奥莱REITs正在验证另一条路径——“大品牌、小价格”的折扣逻辑。显然，奥莱的崛起不是对购物中心的替代，而是消费分级时代的业态补充。

华夏首创奥莱REIT二季度现金流分派率0.94%，济南、武汉项目在“五一”黄金周合共拿下113个区域品牌销冠；中金唯品会奥特莱斯REIT申报，底层资产为运营超13年的杉杉起家项目——宁波杉井奥莱，估值29.72亿，总建筑面积单价28505元/㎡，年销19.71亿，出租率稳定97%以上。

113个品牌销冠！首创这两个奥莱“嗨”着把钱赚了

杉井奥莱的含金量在于“高扣率+高销售额”的双重验证：联营模式扣率超13%接近行业天花板，运动户外收入占比与服装服饰持平超37%，萨洛蒙、lululemon、始祖鸟等“中产三件套”配齐。对比2022年，运动户外占杉井奥莱的已签约面积比例提升了2.95个百分点，而收入占比则提升了5.61个百分点，已超出服装服饰的收入占比。

首创奥莱同样死磕运动户外——济南项目启动李宁超级奥莱店、MLB旗舰店扩铺，武汉项目则完成361°、特步、New Balance等品牌店铺升级。

年销售19亿的杉井奥莱，在宁波没有对手？

区域深耕：

济南贵和领秀城的社区韧性

作为中金中国绿发商业REIT的底层资产，济南领秀城贵和购物中心是今年新发行产品中的“社区型”代表。依托18所学校、10万居民的社区基本盘，2025年末出租率达96.80%，月平均租金单价稳定在4.03元/㎡/天，稳健是其最大的底色。

深耕社区、深度绑定特定客群，进而实现金流确定性。在消费分级时代，社区商业的抗周期韧性正被重新估值。

济南领秀城贵和购物中心，从区域典范到REITs新力量的跨越进阶

主动管理样本：

映月湖环宇城进化论

作为华夏中海商业REIT的底层资产，佛山映月湖环宇城2025年Q4业绩超预期：收入3135万元，出租率99.27%，年化分配率4.10%。业绩背后是超4万㎡的大规模调改——引入华为旗舰店、大疆等高级次品牌，焕新鸽子广场、真冰场等场景，叠加会员运营与圈层活动，实现客流与租金双升。

项目成功关键在于两大能力：一是主动管理，预判新能源车退潮风险，果断向餐饮、体验业态转向，餐饮占比达31.9%；二是顺势而为，捕捉商圈从“居住主导”向“职住复合”转型，加码轻正餐与生活方式品牌。未来增长空间在于首层“大铺切小”提坪效，以及B1层从超市主导转向“地下活力层”的调改潜力。

如何通过主动管理，将购物中心打造成REITs“爆款样本”？

商业不动产REITs扩容

首批10家合377亿元

2026开年，截至2月8日，首批10家商业不动产REITs已经申报，合计拟募资377亿元。

杉杉奥莱REITs再扩容：1月29日，中金唯品会封闭式基础设施证券投资基金正式向上交所提交申报并获受理，底层资产为杉杉商业旗下的郑州杉杉奥特莱斯购物广场和哈尔滨杉杉奥特莱斯购物广场，两处物业总估值与本次拟募集规模均为74.7亿元，2026年及2027年度预测现金分派率分别为4.57%和4.99%。

总估值74.7亿！深度解析郑州杉杉奥莱、哈尔滨杉杉奥莱的资产价值

合肥银泰中心REITs破冰：2026开年，华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金正式向上交所提交申报并获受理，底层资产为银泰商业旗下的合肥银泰中心一期及二期项目，拟募集规模42.785亿元，2026年及2027年度预测现金分派率分别为4.93%和5.28%，是商业不动产REITs中第一个高端购物中心项目。

安徽第一高端MALL身价42.73亿，值吗？

保利商业REITs首秀：保利发展成为A股首家提交不动产商业REITs申请的上市房企，华夏保利商业不动产REIT底层资产为广州保利中心和佛山保利水城，估值20.38亿元，其中佛山保利水城估值9.34亿元，增值率155.22%，项目于2025年启动改造，从传统购物中心向文旅目的地转型。

保利商业REITs首秀，为啥选了佛山这个商场？

凯德REITs双响炮：凯德申报华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金，底层资产为深圳来福士商业综合体和绵阳凯德广场·涪城，预计募集规模40.52亿元，两大项目合计估值达50.42亿元，形成“能级标杆+二线压舱石”的黄金组合，此前其发起的国内首单外资商业REITs公众投资者认购倍数飙升至535.2倍。

抢发商业不动产REITs，凯德“稳准狠”

当“三新”浪潮从政策东风中蓄势而来，消费的新航道已然开启。

2026年5月，由赢商网发起的第21届中国商业品牌节暨中国商业共赢合伙人大会将在广州举行，以“潮起新声”为大主题，打造一年一度的资源对接与思想共振平台。

大会将汇聚全国百强开发商与商管公司、1000+活力标杆项目、2000+创新&连锁品牌，并邀请实力合伙人、行业专家及政府代表共同参与，联动超百家权威媒体，构筑品牌传播强声场。活动现场设立五大资源展区，推动产业链精准高效衔接与合作落地；围绕前沿趋势与热门议题展开深度探讨，揭晓行业年度标杆“金坐标奖”。大会期间将同期举办中国商业加盟与投资领域首个“趋势发布+平台赋能+交易撮合”的中国商业共赢合伙人大会，致力打造品牌方+代理商+商场方「三方合作生态闭环」。

广邀中国零售商业人循潮而聚，与变革者同频；闻声前行，为创新者定调。5月共探全球商业新知，奏响新未来。

时间地点：2026年5月丨广州