上海收购“老破小”，市场要变天了？

2月2日晚，上海抛出一颗楼市重磅炸弹：

由官方牵头收购二手房，用于保障性租赁住房，首批试点覆盖浦东、静安、徐汇三大核心区。

有人说，收购二手房远比收新房麻烦，上海为什么非要自讨苦吃？还有人说这是救市大招，底部显现，2026年楼市注定要变天？

咋回事？看看～

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楼市又刮起了“以旧换新”的风

这次上海率先行动，虽然三个试点都在上海，但各区方案不太一样。总结下来有这几个特点：

1. 优先收购业主确实想置换的房子

浦东区提出，购房款将参照“房票”形式进行监管，业主需将卖旧房的钱用于买新房，以推动新房“去库存”。

2. 收的主要是总价不高的“老破小”

浦东明确：优先考虑内环内、2000年以前建成、面积70㎡以下、总价不超过400万、产权清晰的二手房。

3. 地段好的房子优先收购

静安区强调，优先选择产业园区、商圈、地铁站周边3公里范围内的房子。值得留意的是，这次试点的三个区，本来就是上海租房需求最旺盛的区域。

④收购方是政府

具体操作是由各个区的公租房公司来收购这些二手房。

其实，政府牵头收购二手房，并推动业主置换新房的形式并不新奇，但大家更为关注的是，这次上海的试点成功，可能很快推动全国，届时市场是不是燃气新一轮涨势？

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2026年楼市要变天？

“以旧换新”看起来不像是简单救市，更像官方释放出了一个信号：

房地产最难的深跌期已经过去，市场正在从探底转向企稳。

要知道，这次上海收的不是新房，而是二手房——这操作起来其实更难。

其他城市救市，大多是政府收购开发商手上的新房，属于“企业对企业”，谈价格、打包收购都比较高效，还能快速去库存。

但上海这次面对的是成千上万的个人房东，每个人的心理价位、卖房急迫度都不一样，有的人急着置换当然愿意让利，但有的人不急，就会死咬报价，根本没法批量议价。

而且二手房情况复杂，楼层、装修各不相同，想低价批量收购，难上加难。

既然明知道这么难，为啥还非要做？

一个重要原因是：官方可能判断，上海楼市的底部已经出现了。

甚至对官方来说，这笔买卖稳赚不赔。底气就来自：租售比。

目前上海不少市区二手房的租售比已经在2.5%左右，地段好的老破小甚至能达到3%。

对比一下，现在1年期国债收益率才1.3%左右，10年期国债也就1.8%上下。

这么看来，官方收购这些二手房，拿来做保租房，长期运营的收益率，比买国债还高。

再加上一线城市可供开发的新地块越来越少，新建房子不仅周期长，还可能增加库存、冲击市场。

回收旧房就不一样了：不新增库存、效率快，还能完成保租房任务，盘活存量房市场，带来长期稳定的租金收入，缓解财政压力，简直是一举多得。

而且，从收购标准也能看出，上海的“算盘”不止于完成保租房指标，更是为了激活整个二手房市场的流动性。

比如浦东明确收的是“70㎡以下、2000年以前建成、总价不超过400万”的房子——这类“老破小”占据了上海二手房市场70%以上的份额。

官方为老破小托底收购，相当于给房东一个“安全垫”，让他们敢卖房、敢置换，从而带动改善型需求释放。

不过也要给大家泼个冷水，企稳不代表暴涨，这是两个完全不同的概念。

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市场回暖真的来了

其实最近一线城市的成交数据，确实给出了一些积极信号：

全国楼市看北上广深，而这四个城市，1月份集体交出了亮眼的成绩单。

上海成交量重回2.2万套，同比上涨23%；

深圳，二手房录得量连续3周上升；

北京1月二手房网签量达到15082套，创下近五年同期新高，连续两个月突破1.5万套荣枯线，中介透露一月带看量上升33%；

广州1月全市二手住宅网签8881套，成交量环比、同比均正增长。

不仅是市场成交快速上升，挂牌量也明显下降，上海挂牌量从11万降到8万，北京深圳等地很多业主都开始惜售。

综合这一切信号，我们可以明确判断：楼市最难的时刻，真的过去了。

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接下来怎么办？

租售比逐渐趋向合理、官方出手托底，这些都是实实在在的支撑。

但也要清醒的认识到：企稳不等于暴涨，深跌阶段过去，不代表房价就会大幅反弹。

毕竟当前的成交回暖，有明显的阶段性因素。

第一，每年春节前本来就是置换旺季，很多人赶在过年前定下房子，这也会带动成交量短期上升。

第二，市场会不会重复去年的“小反弹后回调”，也还需要观察。比如2025年924新政后，楼市也曾反弹过半年，当时很多人以为见底了，结果后续又出现回调，狠狠打了一波脸。

所以未来几个月即使成交继续回升，也不能断定市场就已经彻底反转，毕竟楼市复苏需要更长期的需求支撑。

最关键的是，房价上涨的根本动力——居民收入，并没有明显提高。

在收入预期不稳的情况下，大多数人买房会更谨慎，投资投机需求很难像过去那样卷土重来。

说到底，未来楼市的大趋势，很可能是一个“稳”字：

急跌的可能性不大了，毕竟有租售比和官方托底撑着；但上涨的空间也有限，收入增长放缓、需求释放缓慢，房价就很难回到过去那种大涨模式。

所以，对刚需购房者来说，即使现在是一个可以考虑的窗口期，但也一定要选对房子——优先考虑核心区域、有好学区、近地铁的房子，不指望它暴涨，但至少能保值。