近3万套！深圳老破小逆市爆发！

来源：深圳淘房志

有点意外，深圳老破小竟然是去年最吃香的！

这几天，我看了下最新的2025年深圳楼市年报，发现一直被市场嫌弃的老破小，成交占比最高。

数据显示，在去年二手房成交中，深圳楼龄21-30年的老破小，占比33%，若是16-30年，占比直接高达53.1%。

去年，深圳二手网签56217万套住宅，其中老房子直接成交了近3万套左右，超半数了。

也就是说，每10个在深圳买房的，就有5个是买老房子。

而那些最被看好的10年内次新房，成交只有25.3%。

这个数据，估计刷新了大多数人的观念。

毕竟，老破小一直很被认为是最“没前途”的，买豪宅、次新房才是正道。

我看了下，去年二手成交第一的是小区是老破小的桃源居，成交量足足有339套。

罗湖25年+楼龄的百仕达花园，成交223套。

福田的八卦岭宿舍，更夸张，43年楼龄硬是成交了85套。这个成交量，直接甩很多次新盘一条街。

还有南山的桃源村、星海名城，20多年的楼龄，去年成交量加一起350+套。

深圳老破小，有点逆袭了。

占比超53%

核心区老破小成香饽饽

深圳中原数据显示，去年深圳二手网签56217套住宅，占一二手住宅总成交量的60%，创近5年新高。

按照这个网签量计算，去年，楼龄16-20年的房子成交了1.09万套，21-30年成交了1.88万套。

老房子成交量近3万套，超过一半了。

而从近5年来看，这个数据还会继续攀升。

很明显的趋势就是，2021年，21-30年的房子成交占比才20.8%，到了2025年已经快速攀升到33.6%了。

尤其是核心区的老破小，这一占比更加明显。

例如福田、南山，楼龄16-30年的二手房成交占比都超过60%，其中福田高达74.9%。

30年以上楼龄的房源，成交占比也高达11.6%，6.3%。

这也说明，深圳核心区，很多有钱人在加速抛售老破小，置换更优质房源，而很多刚需，也在趁机抄底核心区老破小。

像去年，福田20多年楼龄的梅林一村，成交量180套左右、益田村170套、园岭新村120套左右，需求很旺盛。

还有非常热门的八卦岭宿舍，虽然学区的价值支撑减弱了，楼龄也有43年之高。

但去年依旧成交了85套，一个月也有7套了。

而仅贝壳平台，该小区今年1月已经成交了5套，热度依旧高。

超过20年楼龄的南方国际广场，全年成交85套；23年楼龄的财富广场，成交了97套。

还有南山，十几二十年楼龄的桃源村成交185套，20年+的星海名城成交量178套。

从数据看，现在深圳人买房更务实了。

去年每个月都有超过55%的群体选择500万以下的房子或90平以下的房子。

深圳的成交主力是刚需群体，二手老破小是关注的重点。

就连20-30岁的年轻人，也不再追求大而新，选择90平以下的房子占比为49%。

结合二手住宅房龄15年以上超50%，可以说明深圳的年轻刚需，基本半数选择老房子。

深圳老破小为何吃香？

深圳核心区老破小成交量一直不错，比起次新盘高的不是一点点。

而之所以突然成了香饽饽，且趋势越明显，主要有这几个因素：

1.地段好，生活便利，低总价，不怕跌。

像福田、南山等地，很多老破小的位置往往都处于开发较早地段，配套全、生活便利，且学区也很好。

其各种配套比不少新房都更完善，即使品质不高也能忽略了。

重点是，随着市场回调，很多业主都想着置换，于是低价卖出老破小，而很多刚需家庭，注重房子的实用价值，刚好抄底接手。

当下人买房，基本以自住为主，比起买房，更怕的使房价继续跌。

像八卦岭宿舍，从有学区、有配套，价格从高峰期的15万+，跌到4万+，泡沫基本没有了，总价低，即使再跌，损失也有限。

2.租售比。

虽然深圳大多数房子的租售比都还没到2%，但不少老破小早就突破这个数了。

租售比一上来，租金和月供的差距就没那么大，很多潜在的自住需求就被激发出来了。

低总价高租售比，这也是老破小成交量越来越多的关键因素。

3.博拆迁。

老旧小区拆迁，时不时让一些人暴富。

深圳不少老破小都有拆迁的一个预期，很多人买老破小，抱着博拆迁的心理，认为城市更新在推进，接下来拆迁力度会加大，会赌一把拆迁红利。

例如深圳的月亮湾花园、爱榕园片区等网红旧改小区，很多人此前就冲着拆迁买。

不过，这种想法属于胆大的人，现在城更不同于前些年的大拆大建，大部分老房子，最终都是做下外立面翻新，多个电梯等，根本不会拆。

总的来说，老破小成交量走高，因为它在各方面契合了当下的市场刚需，解决了普通人买得起房的基本问题。

很多刚需原先只能买非核心区的新房，现在转头一看，核心区的老破小也能上车了。

深圳老破小值得买吗

深圳老破小，真得值得买吗？

这一点，其实是近几年特定行情决定的，市场回调，房价随时大跌，高总价的房子很多人不敢上。

这也是次新盘成交占比少因素之一，价格稍高，泡沫还在，很多人怕抄在山腰。

而一旦市场回暖，房价反弹，老破小估计还是会被抛弃，毕竟只有优质资产才有可观上涨空间。

当然，作为自住刚需群体，目前预算有限，且想工作生活圈在核心区，老破小确实是个不错的选择，未来还能兼顾学位需求。

如果是热门学区的老破小，楼市行情回暖，反弹还是可以的。

不过，风险也同样存在。

像去年，深圳就计划新增十几万套保障房，随着保障房分流需求，这类老破小租金也会受到冲击。

目前老破小的租金回报率大多在1.5%-3%，部分区域如龙华已出现租金下滑现象。

且学区方面，未来多校划片的风险依旧存在。

因此，若真考虑老破小，最好选择核心区强学区的，如福田百花、南山前海，自住兼顾保值。

拆迁这种长期概念就不要赌了，2025年深圳城更新规强调“留改拆”，90%以上老破小以改造为主，拆迁比例不足10%。

一般D级危房、阻碍重大基建的老破小才有可能被纳入旧改。

25年以上楼龄的不要考虑，可以关注改造试点小区，加装电梯后租金会上涨。