⚡闪亮登场▷北京城建颐知筑官方售楼处正式公开丨城市居住新坐标

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均价降至3万，房山这个盘选择增加阳台

位于房山良乡的北京城建·颐知筑东区，在去年12月17日预告即将“调规”之后，其最新的总平面图终于出炉了。

2月2日，房山规自分局公示了房山区拱辰街道FS00-0110-0028地块二类居住用地规划设计方案。

公示显示，该项目规划总用地面积约39851㎡，总建筑面积约102363㎡，地上建筑面积约64263㎡，地下建筑面积约38101㎡，建设内容为多层及二类高层民用建筑。

总平面图显示，颐知筑东区（0028地块）规划15栋5-10层洋房+小高层，呈点状布局，全部正南正北朝向。

其中，超过半数楼栋（2、5、6、7、11、12、13、15＃）东西单元的高度不同，均有2层的落差；最高楼为东北角的1＃，11层，高度32.95米；最矮楼栋为东南角的5＃，其西单元5层，高度14.95米。

稍显遗憾的是，虽然1＃（11层），3＃（10层），12和13＃（西单元10层），这几栋楼的高度均突破了24米的限制，但15栋楼的层高均未能超过3米，可能考虑到在售的西区（0035地块），不能太背刺了。

此外，从总平面图看，每栋楼均有南向开敞阳台和北向设备平台，目测赠送面积可观。

在公区上，西侧的配套楼，带有小型商服和邻里空间，另有一段面积不大的风雨连廊，也算是小小的突破。

早在2025年12月17日，颐知筑就曾剧透，依据《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》文件相关要求，在原建筑规模保持不变的前提下，计划将0028地块相关条件优化调整为——

按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档。

这看似简单的一句话，包含着两个重要的信息：

1、颐知筑东区（0028地块）将从无阳台变成开敞阳台，逆袭成为房山的第一个“好房子”；

2、“建筑高度24米局部上浮一档”，也就是局部最高36米，更有利于形成高低错落的建筑布局。

不过，当时并没有同步发布总平面图，如今“靴子”终于落地——连“调规”都慢其他区一大拍的房山，在住宅产品更新迭代的路上，总算是迎头追赶了。

一直在房山托底拿地的北京城建，继广阳城项目之后，算多了一个“好房子”。

2024年1月4日，北京城建房地产开发有限公司以底价22.8亿元摘得房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块，楼面价约1.7万元/㎡，销售指导价4.5万元/㎡。

其中，0018地块为幼儿园用地；0028地块为二类城镇住宅用地，用地规模39851.58㎡，容积率1.6，地上建筑规模63762.53㎡，控制高度24米，建筑密度30%，绿地率30%。规划15栋住宅楼，共572户；

0035地块为二类城镇住宅用地，用地规模46887.4㎡，容积率1.5，地上建筑规模70331.1㎡，控制高度18米（昊天塔高度管控范围外建筑高度24米），建筑密度30%，绿地率30%。规划19栋5-8层洋房，共634户。

两幅地合计，拟建设34栋住宅楼，1206套房源。

开发建设单位为北京城建房地产开发有限公司全资子公司北京城建瑞泰投资发展有限公司。

2025年3月25日，颐知筑西区（0035地块）率先取证，推出1-19＃共19栋住宅楼634套房源，全部为92-143㎡的洋房产品，拟售均价约4.5万元/㎡。

截至2月2日，颐知筑西区网签90套，去化率14.2%；签约面积9280.27㎡，套均约103.11㎡；成交均价约3.04万元/㎡，约为销售指导价的68折，是北京折扣力度最大的新盘之一；成交金额约2.82亿元。

值得一提的是，北京城建目前在房山还有两个项目尚待开发。

其一是去年4月30日，以底价16.03亿元竞得的长阳镇FS00-0101-0002、0003地块R2二类居住用地、A33基础教育用地（托幼用地），销售指导价4.8万元/㎡。

其二就是11月25日，以底价14.71亿元摘得的长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块，住宅楼面价约1.81万元/㎡。它也是2025年房山出让的唯一一宗宅地。

与其他项目不同，目前广阳城项目已经迅速出图，首层架空，邻里共享空间、风雨连廊、室外活动场地等，应有尽有。（阅读：827套房山好房子，城建广阳城项目出图）

总的来说，在前有西区网签一般，后有广阳城新盘追兵的情况下，颐知筑东区的突然调规，实属亡羊补牢之举。

从目前的情况来看，多半有顾忌西区的考虑，整体动作不算大，后续户型图正式出炉，市场是否买账，有待进一步观察。

北京城建，又背刺老业主了

北京楼市调规之风，吹到了房山。

2月2日，北京规自委公示了颐知筑东区的调规设计图。

这不是搞突然袭击。

去年12月17日，北京城建集团就做了预告，计划将颐知筑东区的相关条件，进行优化调整。

核心内容是："在原建筑规模保持不变的前提下，将0028地块相关条件，优化调整为按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档。"

很明显，颐知筑东区的户型，从无阳台变成开敞阳台，建筑高度从24米变成局部36米。

一个是为了增加赠送面积，一个是将楼间距拉大。

这种调规实施后，好房子元素满满。

但，这样一来，背刺了西边一路之隔的颐知筑西区（0018地块）老业主。之前，在昌平的国誉燕园朗润，也干过这事。（详见《北京城建背刺了自己》）

2024年1月4日，北京城建房地产开发有限公司以底价22.8亿元，摘得房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块，楼面价约1.7万元/㎡，销售指导价4.5万元/㎡。

这宗地即颐知筑，西区率先出击。

2025年3月25日，西区拿到预售许可证，推出19栋住宅楼634套房源，为92-143㎡的洋房产品。

截至2月2日，颐知筑西区网签90套，去化率14.2%，成交均价3.04万元/㎡，约为销售指导价的68折，成交金额约2.82亿元，地价覆盖率仅为13%。

这个成绩，可用“惨淡”二字来形容。

现在，东区调规，西区雪上加霜了，手握500多套库存，怎么办？

如果东区的房价和西区拉平，那西区的90位老业主，一定会很忧伤。当下的房山楼市，即便有了好房子元素，涨价也是蛮难的。

对北京城建而言，颐知筑东区调规，也算是赌一把，总比坐以待毙要好。

单套户型面积：减少22%

颐知筑调规，有一个大原则：将户型变小。

这一点，在北京过往的调规案例里，有条件改户型的，基本都是朝这个方向干的。

来看一下颐知筑东区的户型变化情况：

1、地上计容面积不变，还是6.38万平米，新增500平米不计容面积，地下面积从3.44万平米，增至3.81万平米；

2、户数从原规划的572户，增至730户，平均户型面积从原来的111平米，减至87平米，降幅22%，尺度非常大。

为什么要大比例做小户型？西区的供求关系，给出了答案。

查了一下它的网签明细：90-100平米，供应130套，网签51套；100-110平米，供应262套，网签15套；110-120平米，供应122套，网签17套；120-130平米，供应72套，网签2套；140-150平米，供应42套，网签5套。

这组数据表明，颐知筑的户型，在超过100平米之后，就鲜有人问津了。意思是，单套总价最好控制在300万元以下。

吸取这个经验教训，东区调规势在必行。

根据最新的报规图，花姐对颐知筑东区户型做了一版推测。

它大致分六款户型，面积段为82平米、84平米、88平米、95平米、100平米和128平米。

其中，128平米户型也是为了调节容积率，仅设32套。

颐知筑的刚需路线，走得很彻底。

疑似再现内嵌阳台

颐知筑东区户型变小，但实际使用面积增大了。

这就是拜好房子政策所赐，允许设置开敞阳台。

从报规图公布顺序看，颐知筑东区算是房山第二个好房子，第一个好房子是它的兄弟，北广阳城地铁口的0015、0016、0019地块。

它们兄弟俩，在赠送面积的手法和尺度上，都差不多。

颐知筑东区的赠送手法有三种：开敞阳台+飘窗+设备阳台。

1、开敞阳台

南向开敞阳台，有两款，都是赠送一半面积。

一款南向为通面阳台，但进深就窄了些，约1.2米。这款户型很稀缺，只出现在楼王8#的128平米户型，共计32套。

另一款的南向阳台，只是局部设置，很普遍。但也根据阳台的长短，分成进深1.2和1.5米两款。

2、飘窗

颐知筑东区的南向和侧面，只要没有阳台，那就设置了飘窗，全赠送。

3、设备阳台

每个户型的北面，皆有设备阳台，而且都有两个，封闭成室内，全赠送。

有关颐知筑东区和北广阳城项目的开敞阳台，花姐大胆推测，可能是内嵌阳台，交房后会封闭进室内。（详见《北京城建，乾坤大挪移》）

在北京，没有内嵌阳台的区域，只剩下大兴区和海淀区了。

建筑拉高的小心思

对比颐知筑东区调规前后，它的公区规划似乎变化不大。

这种观感，主要来自楼栋数和布局。

它的楼栋数为15栋不变；楼栋排布基本未变；消防通道变了。

但，细看之后，它的建筑高度变了，从24米变局部36米，主要升高的楼栋是：1栋11F、3栋10F，7栋12栋13栋局部为10F。

没调规之前，为清一色的8F洋房。

为什么东区要增加建筑高度？

判断有以下三点：

1、在地上建面不变的情况下，新规划单套面积缩小、单元数不变，套数增多，必然楼栋变高；

2、新规划赠送了户型面积，面积增加了，实际楼间距缩小了，也只好将楼栋拔高；

3、原规划都是8F洋房，新规划变成了5-11层洋房，楼栋错落有致，必然向上要空间。

即便如此排列，颐知筑东区的楼栋还是蛮密的。

从规划图上看，15栋楼呈梅花桩式布局，楼与楼斜方向的间距，最低只有6.05米，堪称握手楼。

为了让大家一目了然，花姐在图纸上标出了9个角煞的标记。

此外，它的2#、5#、6#和15#，通过板连塔设计，虽然符合间距日照比，但终归有点膈应。

北京城建重仓房山楼市

过去四年来，北京城建集团重仓房山楼市。除了颐知筑和广阳城地块，还布局了3个商品房项目。（详见《北京城建，再向虎山行》）

这三个项目的进展如下：

1、长沟地块：一年前被核准延期。

2021年10月，北京城建以9.83亿底价，竞得房山长沟镇新型城镇化FS12-0100-6017地块，住宅建筑控制规模为79475平方米，楼面价1.2万/平米，销售指导价2.7万/平米。

它在2023年10月公示了报规图之后，很长一段时间没有动静。直至2024年8月底，开始陆续进行监理、土护降工程招投标，总投资预算8.9亿元。

在2024年10月底，房山区发改委发布了长沟6017地块，核准延期的批复。

2、和知筑：地价覆盖率149%。

2023年12月20日，北京城建以底价12亿元，竞得房山区长阳镇北广阳城棚改项目FS00-0105-0011、0023地块，规划建面64113.761㎡，成交楼面价约1.87万元/㎡，销售指导价4.5万/㎡。

2024年10月1日，和知筑取得预售许可证，共推出576套房源。

截至目前，网签451套，成交均价3.71万元/平米，网签金额18.65亿元，地价覆盖率150%。

3、长阳地块：已获许可核准，进展缓慢。

2024年4月30日，北京城建以16.03亿元底价，摘得房山长阳FS00-0101-0002、0003地块，地上建筑规模84979平方米，销售指导价为4.8万元/平方米。

这块地，曾经历过三次流拍。

2022年10月首次上架，起拍价17.8亿元，最终因无人问津而下架；2023年5月18日、12月29日，两次进入当年预申请环节，起始价降为16.03亿元，仍然没有买家。

它最新的动态，停留在2025年6月，房山区发改委通过了项目许可核准。

综合来看，北京城建集团在房山拿下的五宗地，规划建面超过45万平米，待售建面约40万平米。

简而言之，北京城建集团在房山，约89%的房子没有开发和卖出。

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