淡季不淡！上海楼市预热小阳春：买家“看房和出手都更积极”

随着孩子即将到入学年龄，宋艺（化名）把买房正式提上了日程。前两年她也曾多次看房，但当时楼市正处于下行周期，价格走势不明加之孩子入学尚早，她始终选择观望。而近三个月，上海二手房市场出现的微妙变化，让她下定决心，不再等待。

她将目标锁定在闵行春申板块——这里是教育资源相对完善的成熟居住区。据太平洋房屋春申板块总监王亚立介绍：“这位客户之前陆续看过房子，近期她明显感觉到市场在变化。之前同地段、同类型的小户型，成交价大多在170万—180万元左右，但最近不少房东的心理预期开始上移，普遍报价190万—200万元。客户也着急，想赶在过年前完成交易。”

为了帮宋艺在春节前安家，经纪人在节前三天接连安排了三套房源。第一套房源，买家心理价位锁定在180万元，可房东坚持190万元以上，10万元的差价让双方最终没能谈拢。第二套房源的房东坚持“到价才签字”，根本约不出来面谈。眼看春节临近，担心节后市场价格变化，宋艺立刻转向第三套房源继续谈判。

据悉，这套房源业主挂牌200万元，190万元可以出售，拉锯式谈判持续了超3个小时。最终，双方以185万元的价格成交。“客户在180万元的心理预期上加了5万元，只为赶在春节前把房子敲定。”

这一单背后，或是上海二手房市场“暖冬行情”的一个缩影。

春节前夕，多组数据显示上海二手房市场正出现一系列积极变化。根据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，1月上海二手房（含商业）网签成交22834套，已是连续第三个月成交量突破2.2万套。从同比来看，这一成交量更是创下近5年同期新高。

上海链家研究院负责人李根表示，1月上海二手房市场成交量“企稳”信号明显。据上海链家数据，成交价也出现“止跌”迹象，市场成交不再单纯依靠“以价换量”。

另根据国家统计局数据，今年1月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，上海二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较前一个月收窄0.2%，且自2025年11月起环比降幅持续收窄。

以闵行春申板块为例，经纪人向澎湃新闻表示，目前最直观的感受就是房源库存明显减少，但成交量保持稳定，该板块每周成交量维持在16—22套之间，交易活跃度较前期显著提升。

“我们板块的客群主要以学区需求和置换需求为主。学区需求以挂户口、小户型为主，总价集中在200万—300万元；改善自住的主力价格段在500万—700万元。”王亚立说道。在她看来，虽然房东跳价的现象并不多，但随着市场回稳，心态已有所变化，“很多房东现在谈不拢就不着急卖了，打算等春节后再看看市场。”

太平洋房屋徐汇田林板块一门店店长也有同样的感受。“临近过年，诚意的客户明显增多，特别是从1月底开始，有一些客户会主动问我们什么时候放假，一部分买家担心年后价格会涨，看房和出手都更为积极。”

从实际业务数据来看，据上述门店店长介绍， 去年12月该门店带看64组，成交2单；今年1月带看54组，成交了6单。“越临近年关，带看去除掉了一部分‘水分’，出来看房的诚意客户居多。我们对年后金三银四的市场表现是非常期待的。”

有沪上经纪人提及，现在市场房源价格分化比较明显，一些屋况不错，具有性价比的房源去化相对较快；部分位置好、楼层好、装修好的房源价格相对不太好谈价；存在缺陷的一些房源，房东“只求一卖”，降价空间相对大一些。

秦先生近期也遇到了房源快速成交的情况。据其介绍，陆陆续续看房已有小半年时间，真正密集看房是从去年11月底开始，基本每个周末都会外出看房。为了通勤便利，他主要关注上海7号线、15号线沿线小区，重点看了普陀、宝山等中环附近板块。

年前的一个周末，秦先生和女友看中了两套带车位、性价比不错的房源，令他意外的是，其中一套小户型房源在看完两天后就被其他客户定下成交。

秦先生表示，虽然这套较为合适的房源被快速出售，但此前看过的一些心仪房源仍在挂牌，接下来他还会继续做一些对比，希望能找到更符合自身需求、价格合适的房源。

上海中原地产数据显示，今年1月，上海二手房走出了暖冬行情。从网上房地产每日网签数据显示，工作日继续保持在500套以上，双休日单日均能超过一千套。

上海中原地产分析师卢文曦指出，降价“砸盘”案例最近2个月很少见到。房东的预期开始转变，议价空间进一步收窄，部分交易热门的区域甚至出现个别跳价成交案例，与此同时，低总价刚需房源的成交周期出现缩短迹象。

上海链家数据显示，市场成交信心逐渐修复，超八成客户可在90天内成交（指链家系统内首次录入客户至成交），市场观望情绪逐渐减弱。

卢文曦表示，自去年11月以来，楼市成交已经连续3个月保持在2万套以上的活跃量运行，楼市暖冬确立。背后是多方因素共同推动的结果：一方面，上海旧改力度加强，不断释放改善和刚需入市；另一方面，政策持续释放暖意，比如支持居民换房，退个税政策延续到2027年年底，一季度还有很大概率降LPR等等。此外，近期有三个区开展试点，收储区域内的老公房用于保障性用房。这些都给稳定市场交易提供积极帮助。

对于后续市场预判，上海链家研究院负责人李根表示，2026年上海楼市将呈现量稳价稳、结构性回暖的春季行情，政策托底、置换需求集中释放与库存去化共同支撑市场，淡季不淡的开局已为小阳春预热；整体以刚需与改善主导，核心板块优质房源议价收窄、价格企稳，远郊无普涨基础但下跌空间封闭，成交量有望维持高位，市场转向理性修复。

也有业内人士表示，当前市场正逐步修复，年后房源挂牌量或有所增加，在供应较为充足的背景下，市场短期内仍以平稳运行为主。