现在房价最大的问题不是会不会跌，而是还有没有人买

现在房价最大的问题不是会不会跌，而是还有没有人买。大家有没有发现一个怪象，很多小县城的房价到现在其实并没有大跌，甚至账面上还很坚挺，但这反而是一种极度危险的信号，这说明当地楼市已经彻底结冰了。

为什么不降？因为根本没有成交，买方没钱接盘，卖方不愿割肉，导致除了极个别急需用钱、最后打骨折脱手的，多数小区甚至好几年都没有一笔真实交易，这就叫有价无市。在这种市场里，你的房子值多少钱没人能说得清，因为挂牌价就是一串虚幻的数字。

这直接揭示了一个残酷的真相：房子真正的风险从来都不是价格下跌，而是流动性消失，换句话说，是你想卖的时候根本卖不掉。对比一下三种资产，100万现金随时取用，100万黄金哪怕市场波动，今天变现明天就能到账，但一套市值100万的房子想变现，需要经历挂牌、看房、砍价、扯皮、等待贷款审批等漫长且充满不确定性的过程。

在这个过程中，时间不可控，最终成交价不可控，甚至能否成交本身都是未知数，这就是被大多数人低估的常识：流动性，它是资产最重要的安全属性。当经济环境变化，真正值钱的不是账面上虚高的数字，而是关键时刻能迅速转换成现金的能力。

这种流动性枯竭的危机，正在从县城向一二线城市的老破小蔓延，因为支撑房价上涨、甚至支撑流动性的三个核心逻辑已经彻底改变。

首先，最核心的问题是人越来越少了。2016年全国出生人口1786万，2025年跌到了只有792万，9年时间比腰斩还多，也就是说，20年之后，买房主力军将减少一半以上。而且不说以后，现在25~30岁人群的购房意愿就已经从65%降到了48%，越来越多年轻人宁愿一辈子租房，也不愿意背几十年房贷。

再就是财政逻辑也在改变。从经济运转的逻辑来看，房地产本来就是地方政府的融资平台，过去20年卖地开发、贷款买房的闭环，直接支撑了地方财政和楼市繁荣。但是眼看房地产泡沫越来越大，无论是中央还是地方政府都在主动稀释这个泡沫。

比如2021年全国土地出让金高达8.7万亿，到2024年已经主动降到了4.87万亿。当购房需求萎缩，开发商停止拿地，银行信贷收缩，依靠涨价去库存的旧模式已经彻底失效。

最后是经济结构的强制转型。现在国家的政策导向已经非常明确，房住不炒，要把资金从房地产大规模引导到新能源、半导体、人工智能、商业航天这些硬科技领域。因为如果社会财富继续过度集中在房地产，导致居民没钱消费、不敢消费、不敢创业，实体经济将陷入死循环。

根据国际上比如美国、日本的经验，大型房地产调整平均周期是6年，如果以2021年为起点，房价大概率要跌到2027年才能到底。但这期间市场将剧烈分化，北上广深等核心城市凭借医疗、教育、产业优势和人口流入，可能会在2026年率先企稳，通过温和上涨对抗通胀；而人口流出的三四线城市和缺乏产业支撑的区域，可能会面临漫长的价值回归，甚至彻底丧失金融属性，回归纯粹的居住属性。

所以，现在所有人都必须认清一个事实：房子解决的是住的问题，不再解决保值升值的问题。如果把全部身家压在流动性极差的房产上，风险不在于价格跌幅，而在于你耗不耗得起。比如家庭急需资金周转，房产又无法立刻变现，那种焦虑将是毁灭性的。

过去很多人把房子当存折，最终却发现它变成了真正的不动产，既动不了，也产不出价值。经济的本质是什么？是钱在流动，是价值在交换，死水里是不会有活鱼的。

房地产高速增长、闭眼买房就暴富的时代已经彻底终结，未来的房子依然有价值，但它的价值将会严格回归生活本身。无论装修多豪华，地段多优越，一旦在关键时刻无法换成救命钱，它就只是一堆钢筋水泥。

认清现实，调整预期，现金为王，保持流动性，在这个充满不确定性的周期里，这才是对自己和家庭资产最大的负责。